【正文】 理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實(shí)改善中低收入居民住房條件。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平。進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)管。至 2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在 2021年的基礎(chǔ)上翻一番以上。 至 2021 年，中心城市人 口將達(dá)到 100 萬人，“十一五”期間新增住房面積 960萬平方米左右。 5年新增住房約 10 萬套。 從今年起至 2021年，市區(qū)每年拆遷面積約 120萬平方米，拆遷戶數(shù)約 。 “十一五”期間，我市舊城改造項(xiàng)目、住宅建設(shè)的土地供應(yīng)量約占總住宅建設(shè)土地供應(yīng)量的 20%，主要圍繞解放路、海連路、鹽河路、人民路、新海路等城市主要道路兩側(cè)進(jìn)行，力爭用 5 年時(shí)間基本完成棚戶區(qū)拆遷改造。 2021年 11 月底，我市市區(qū)住房均價(jià)為 2880元 /平方米，12 月底，均價(jià)為 2998 元 /平方米，漲幅較快。“十一五”期間，市區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)計(jì)劃建 成經(jīng)濟(jì)適用住房 ~，拆遷安置住房 ~ 萬套，政策房占住房建設(shè)總量的19%。 15 到 2021 年，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 440萬門，其中固定電話達(dá) 180萬門、移動(dòng)電話達(dá) 260 萬門?；ヂ?lián)網(wǎng)城際出口帶寬達(dá) 40G。實(shí)現(xiàn)向數(shù)字廣播電視平臺轉(zhuǎn)移，到 2021年，數(shù)字電視市、縣、鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)率達(dá)到 100%。 重點(diǎn)加快推進(jìn)江蘇田灣核電站二期工程和蘇文頂抽水蓄能電站建設(shè)，積極爭取在連云港布點(diǎn)江蘇第二核電廠，爭取建設(shè)連云港燃?xì)怆姀S；規(guī)劃建設(shè) 4 60 萬千瓦灌云電廠、 6 60 萬千瓦堆溝港電廠、新海發(fā)電有限公司 4 100 萬千瓦擴(kuò)建工程；建設(shè) 120 萬千瓦連云港風(fēng)力發(fā)電、 10 萬千瓦燕尾港風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目。鼓勵(lì)發(fā)展秸桿發(fā)電、垃圾發(fā)電、熱電聯(lián)產(chǎn)，增強(qiáng)能源供給、保障能力，到 2021 年，發(fā)電裝機(jī)容量達(dá)到460 萬千瓦以上，建成全國重要的電力能源基地。 2021 年，全社會(huì)最高電力負(fù)荷將達(dá)到 200 萬千瓦以上，其中市區(qū)達(dá)到 90萬千瓦。 到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到 40%，城市人均公共綠地面積超過 15 平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來水普及率達(dá)到 100%。 擴(kuò)大集中供熱規(guī)模，完 成新海城區(qū)、東部城區(qū)、宋跳開發(fā)區(qū)、大浦工業(yè)區(qū)供熱主干網(wǎng)建設(shè)，市區(qū)供熱總規(guī)模達(dá)到1100 噸 /小時(shí)供汽能力，城市集中供熱普及率達(dá)到 50%。 加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加 16 快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。 建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃?xì)夤艿?20 公里，中壓燃?xì)夤艿?130公里，燃?xì)馄占奥蔬_(dá) 95%。 加大城市環(huán)境建設(shè)投入，加快城市污水處理 廠和污水收集系統(tǒng)建設(shè)，市區(qū)生活污水集中處理率超過 75%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到 100%。 充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。 加強(qiáng)城市綠化工程建設(shè)，到 2021 年，市區(qū)和四縣全部通過國家生態(tài)示范區(qū)驗(yàn)收。 加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體 功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。在沿街建筑改造工程方面，堅(jiān)持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點(diǎn)窗口地帶、城市出入等實(shí)施綠化、美化、亮化，切實(shí)改 17 變面貌。 “十一五”期間，還將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升階，培植產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。為了更好地改善人民居住條件，“十一五”期間，我市進(jìn)一步結(jié)合舊城改革和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，住宅竣工面積 960 萬平方米。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目基地位于連云港市新 浦區(qū)新城區(qū)，緊臨城市主干道，直通市火車站及汽車總站，距長途汽車總站、火車站約3000 米；且規(guī)劃干道環(huán)繞于該地塊四周。道路四通八達(dá)，交通便捷，市區(qū) 21 路、 3 路等數(shù)路公交車從該地塊經(jīng)過，由該地到連云港港口約 30 分鐘車程，到白塔埠機(jī)場約 40 分鐘車程。到市區(qū)老商業(yè)中心 2021 米，距連云港市最大的醫(yī)院市第一人民醫(yī)院約 2021 米?；匚鞑?800 為蒼梧綠園，東側(cè)50 米為東鹽河綠化帶，西側(cè)即將成為新城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高 的地塊。 整個(gè)地塊大致呈正方形，建設(shè)用地總面積 155388 平方米。 規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 18 可建建筑總面積（地上及地下）： 其中：商業(yè)用房面積 住宅面積 酒店式公寓面積 街道辦事處用房面積 中心會(huì)所面積 5427M2 半地下車庫 1800M2 地下室面積 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo) (連云港市規(guī)劃局 ) ，連云港市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定 基地概況及規(guī)劃定性： 基地概況： 本方案用地位于連云港市新城 CLD 板塊高尚住宅區(qū)內(nèi)，東接?xùn)|鹽河景觀帶，南臨建設(shè)東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對朝陽東路。毗鄰規(guī)劃中的連云港文化中心及大學(xué)城，江蘇省重點(diǎn)高級中學(xué)新海中學(xué)距本社區(qū) 500 米左右，文脈淵 19 源，名校云集，濃墨書香，榮耀生活在此尊 崇揭幕。總用地面積為 。一條城市規(guī)劃道路將基地分為南北兩個(gè)地塊。其中北面的 A地塊用地面積為 ，南面的 B 地塊用地面積為 ?；胤秶鷸|面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設(shè)路；北至朝陽東路?；氐貏萜教?，分布有大面積的河塘?；刂苓呉?guī)劃建設(shè)有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。 規(guī)劃定性： A 塊設(shè)有商業(yè)、 SOHO 辦公、會(huì)所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層， SOHO 辦公樓為 28 層，新東街辦事處 3 層，會(huì)所 3 層。 B 塊以 5 層情景洋房、 9層電梯洋 房、11（ +1）層中高層， 28 層及 33層高層為主。 ： 立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性 與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。 強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。 突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享 20 受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也 可以隨時(shí)感受到連云港當(dāng)?shù)氐臍v史文化。 ： 功能：由 XXX 辦事處（ 3 層）及會(huì)所（ 3 層） . SOHO 辦公樓（ 28 層）及步行商業(yè)街（ 3層）四大項(xiàng)組成，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。 設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和廣場組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意“展示性”是會(huì)所與售樓處的共性。 SOHO辦公樓呈“一” 字形，公寓 13 層與商業(yè)步行街融為一體，二者各有 獨(dú)立主入口，主要是營造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。 道路交通：在 公頃用地中，通過環(huán)路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市路。用地北側(cè)為機(jī)動(dòng)車地面停車，并設(shè)地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。 總平面設(shè)計(jì) ：設(shè)計(jì)充分尊重現(xiàn)有道路條件，確定 B 塊的南北二主入口，南入口置于建設(shè)路，由廣場引入，北入口順延垂直連接朝陽東路與 AB 地塊間規(guī)劃路之間的規(guī)劃路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過中間景 21 觀高層的東北 —— 西南向的錯(cuò)位排列形成的 中心景觀步行帶將二入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 建筑設(shè)計(jì) : 住宅設(shè)計(jì) B 塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到連云港的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹鳎M量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺布置，增加空氣對流。 在住宅間距控制上按照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的 倍控制； 中高層住宅按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的 倍控制，并滿足日照要求。高層住宅間距大于 30 米，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共 2984戶 , 規(guī)劃人口 9549人 ,人均占地 。 (戶均人口按 人 /戶計(jì)算 )。 公共建筑設(shè)計(jì)： 本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)小區(qū)級來配置，沿街設(shè)置二層商業(yè)。滿足規(guī)范 22 及規(guī)劃要求。 —— 完善通暢的交通體系 交通網(wǎng)絡(luò)： 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條 6 米寬 小區(qū)級內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級道路而成。各鄰里單位以 米 ~4 米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。 —— 理想的人與自然環(huán)境 總體綠化設(shè)計(jì)基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點(diǎn)在于利用基地本身的條件，經(jīng)過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織 的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。 地塊通過中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。 23 小區(qū)植物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。 —— 注重群體形態(tài)的可識別性 連云港 為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。 建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。 單體設(shè)計(jì)不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格， 但又利用不同的色彩處理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。 單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽臺，陽臺做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對比。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。 基于連云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應(yīng)為正確 24 選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 小區(qū)共設(shè)兩個(gè)主 要出入口和一個(gè)人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場地。 各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。 建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。 人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。人防面積滿足人防要求。 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。 地下停車庫設(shè)機(jī)械送風(fēng)及過濾排風(fēng)系統(tǒng)，尾氣經(jīng)過過濾后排出室外。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱 25 噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。 小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)