【正文】 /萬㎡ 地下 5500 輛 財(cái)務(wù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 土地獲得價(jià)款及稅費(fèi) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 40 主體建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目存問題及建議： 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。 ，趕在北部 XXX 及 XX 搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。該地塊南臨建設(shè)東路，北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。城市采用一市雙城 式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易、旅游窗口。07?、東經(jīng) 118176。作為這座年輕城市的心臟 — 新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝?，轄 3鄉(xiāng) 1鎮(zhèn) 6個(gè)街道辦事 處及 1個(gè)林場。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點(diǎn)戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球 160 多個(gè)國家和地區(qū)近 1000 個(gè)港口開展了貿(mào)易往來。全長 1170 米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。區(qū)內(nèi)還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內(nèi)外眾多的客商來新浦投資興業(yè)。同時(shí)， 44 由于這兩年國家加大了對基礎(chǔ)設(shè)施的投資力 度，連云港市也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。公司住 址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣 XXXX 萬元，由 XXXX 有限公司、 XXXXXXX公司以及部分職工共同出資組建。 2021 年 9 月 20 日我公司在連云港市招投標(biāo)中心以 XXXXXXXX萬元拍得該地塊。居民區(qū)主要為磚混結(jié)構(gòu)的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約 77000 平方米，其中有證住宅約 65000 平方米，營業(yè)用房 6500 平方米，無證自建住房 5500 平方米。同時(shí)，當(dāng)前我市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。 第三部分 市場研究 、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟(jì)有了 飛躍的發(fā)展。 城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入4250 元，分 別增長 %和 10%。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工， 2021年有約 70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。近幾年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。連云港市城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)， 2021 年城市人口增至 100 萬人，人均居住面積達(dá)到 32 平方米以上，城市人口平均年遞增 6萬人。其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %。 12 月份商品 49 住宅平均銷售單價(jià)為 2923元 /平方米。預(yù)計(jì) 2021 年： 1）、約新增家庭 3000 戶，以每戶新增家庭需 90 平方米計(jì)算，市區(qū)新增家庭對住房需求約為 27 萬平方米； 2）、預(yù)計(jì)戶口開放政策對住房消費(fèi)的拉動將保持在 9萬平方米； 3）、拆遷居民住房約 6000 戶，約 120 萬平方米； 4）、據(jù)房產(chǎn)部門測算，二手房市場對住房的需求約為 40 萬平方米；上述四項(xiàng)合計(jì)為 196萬平方米，另外由于房地產(chǎn)市場外部刺激因素的影響，需求量將大大增長。增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。興業(yè)三期、津華苑、順安馨城、澳城等項(xiàng)目正在建設(shè)中，其中津華苑預(yù)售價(jià)達(dá)到 3800元 /平方米。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。政府在九八年就確定了東區(qū)為 城市行政、教育中心，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動全市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲； 52 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。部分房價(jià)有可能突破 4500元 /平方米，主要客戶群為政府機(jī)關(guān)工作人員，效益好的企業(yè)職工以及個(gè)體經(jīng)營業(yè)主。女人街北側(cè)有一項(xiàng)目可供銷售，價(jià)格較高。 該部分客源對價(jià)格因素考慮較多。 這部分客源在這里生活過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。 57 便利的交通，項(xiàng)目位于朝陽路、建設(shè)路、巨龍路圍合范圍內(nèi)， 21 路、 23 路、 3路公共汽車從基地經(jīng)過，出行十分便捷。 應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值，將在該項(xiàng)目大量使用新技術(shù)、新材料、新工藝，如加斷橋的鋁合金中空玻璃窗、外墻外保溫系統(tǒng)等等。 拆遷密 度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 巨龍路商業(yè)街的逐步完善與繁榮，將極大鼓舞商業(yè)用房投資者的士氣。 59 。出行便捷通暢 本案周邊的交通線路還是比較多的，有 21 路、 23 路、 3路等對本案目標(biāo)客源比較有吸引力 周邊學(xué)校林立 產(chǎn)品分解 60 實(shí)力團(tuán)隊(duì) 金海置業(yè)為“金海高品質(zhì)生活保證 小區(qū)主要以低多層為主，容積率低，保證了居民的生活質(zhì)量。 景觀建筑和諧統(tǒng)一滿足多層次需求 花園洋房，多層，小高層和高層多樣化的產(chǎn)品形態(tài)滿足了不同人群的消費(fèi)需求。具有韻律感 外立面采用國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè) XX 的上?！?XXX園”的風(fēng)格，現(xiàn)代簡約、具有跳躍性，極具韻律感。 大開間客廳 符合市場主流消費(fèi)需求 房型的面積段控 制較好，迎合目前目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 XXXXX實(shí)力蓋好房 先蓋高級會所后蓋房，對于體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力和消除客戶對遠(yuǎn)期房的抗性都有很大的促進(jìn)作用。 這也說明開發(fā)商成熟的開發(fā)理念所在。 成熟高尚 小區(qū)集教育、休閑、運(yùn)動、園藝、建筑為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時(shí)也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺，連云 嘉山隆起帶，以軸向 NNE 的倒轉(zhuǎn)背斜為主，西部為走向 WESSW海韓斷裂。 氣象條件 連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過度地段，氣候溫和濕潤，常年平均氣溫為 14 攝氏度， 1 月平均氣溫為 攝氏度， 7月平均氣溫 27 攝氏度。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。 交通條件 該項(xiàng)目基地地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。 供水：用水可直接從建設(shè)東路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。目前，燃?xì)夤艿谰W(wǎng)已到該地區(qū)周邊，區(qū)內(nèi)居民生活用氣接入燃?xì)夤芫W(wǎng)即可。 電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織 施工。 供電、通訊、給排水條件 連云港市近年來為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問題。地形對氣候也有一定的影響，海拔 600米的云臺山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候鋒區(qū)。全年無霜期 220天。 本地區(qū)地震基本烈度為 7度。 用心講究 產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來做的，高品質(zhì)，高品位。 安全放心 小區(qū)規(guī)劃機(jī)動車道 與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。 樣板樓堅(jiān)定客戶信心 景觀主臥 62 小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺。 花園洋房為五層，每層都有大的露天花園贈送。 用心細(xì)心成就高尚 小區(qū)內(nèi)彩鋁雙層玻璃窗的使用，使得保溫、隔音效果和觀感更好。張揚(yáng)極簡主義 小區(qū)整體極簡派的建筑風(fēng)格，不像歐陸 風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對生活簡明的要求。比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。 以人為本 打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場上有了先期雛形。成就高尚 產(chǎn)品無論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學(xué)院為首的周邊學(xué)校林立，所帶來的人文氣氛相當(dāng)濃厚 鄰近政務(wù)區(qū) 產(chǎn)品定位方案 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地以及連云港市學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的地區(qū)，許多行政機(jī)構(gòu)及絕大部分高校都集中在這一區(qū)域而且此地段交通方便，為本案積累 了大量的客源。 市場競爭帶來的威脅，在本項(xiàng)目北部職業(yè)技術(shù)學(xué)院及江蘇高等師范?？茖W(xué)校搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)，如果銷售時(shí)間同步，對本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。 —— 機(jī)會 、交通方便，人氣逐步增加。 —— 劣勢 距市中心商業(yè)區(qū)距離稍遠(yuǎn)，因此距離造成的交通不便對客戶的影響仍然存在，將使本項(xiàng)目對一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。 。 現(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請上海資深營銷公司進(jìn)行全程策劃： ； ； ； ； 。 在連云港地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂 ，主要追求工作方便。 市場推銷 推銷方式及措施 ：城市中產(chǎn)階級 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收 54 入， 年齡在 3045 歲之間 因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度 由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。 北區(qū)是老城區(qū)，各項(xiàng)市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供應(yīng)量仍不是很大。今年開盤的一些小 區(qū)，如：江南映像等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢一片大好； 根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可以看出： 23年內(nèi)，價(jià)格依然會走高，但漲幅 會趨緩；開發(fā)量還會增加，但市場前景依然看好； 中、低價(jià)位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求； ，未來兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會增加，特別是 大學(xué)城建設(shè)，搬遷 XXXXXXXXXXX 而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，為新區(qū)增加大 量的商品房，由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價(jià)在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷售完畢。香江花園、安置房、中茵目前在新城區(qū)XXXXXXXXXX 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。 連 云港市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析 2021 年末，連云港市商品房住宅均值 1246元 /平方米，到 2021 年 6 月末，連房住宅均值 1377 元 /平方米，較 2021年房價(jià)上漲 個(gè)百分比百分點(diǎn)，到 2021年 3 月末，住宅均價(jià)急劇上漲到 1900 元 /平方米，較上年漲幅高達(dá) %，2021 年平均價(jià)為 2208 元， 2021 年達(dá)到 2794 元 /平方米，增幅達(dá) %， 2021年 12 月，住宅均價(jià)達(dá)到 2923 元 /平方米。進(jìn)入 2021 年連云港房地產(chǎn)市場由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動，開發(fā)量劇增，從 2021年的 82 萬平方米猛增至 2021年的 132 萬平方米，但是需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場出現(xiàn)供小于求的局面。 2021年 12 月市區(qū)商品房成交 1241 套，成交面積 132912平方米，是全年月均銷售量的 。市區(qū)商品住宅均價(jià)為 2794 元 /平方米，增長%。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；其中住宅完成投資 ，增長 %，均為 2021 年以來增速最快的一年。 經(jīng)初步估算，新浦地區(qū)尚有約 600萬平方米的 舊房、危房待拆遷改造。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá) 20 多萬人，并每年以 5— 8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 350 戶特困戶享受廉租房政策保障。完成財(cái)政總收入 億元，增長 %，其中地方一般預(yù)算收入 34 億元，增長 %。根據(jù)連云港 市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該地塊的改 造性建設(shè)，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。 項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。 我公司根據(jù)市政府會議要求，于 2021 年 4 月 28 日與XXXXXXXXX 政府達(dá)成關(guān)于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務(wù)，改變城市形象，我公司決心將這一項(xiàng)目打造成“連云港最高品質(zhì)住宅” 。據(jù)