【正文】 間。 人防設(shè)計采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。 建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個建筑外貌明艷突出。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。 道路交通：在 公頃用地中，通過環(huán)路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市路。 突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實的閑暇生活?；胤秶鷸|面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設(shè)路；北至朝陽東路?；匚鞑?800 為蒼梧綠園，東側(cè)50 米為東鹽河綠化帶，西側(cè)即將成為新城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。 加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進城市化進程，努力增強城市總體 功能，實現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。 擴大集中供熱規(guī)模，完 成新海城區(qū)、東部城區(qū)、宋跳開發(fā)區(qū)、大浦工業(yè)區(qū)供熱主干網(wǎng)建設(shè)，市區(qū)供熱總規(guī)模達到1100 噸 /小時供汽能力，城市集中供熱普及率達到 50%?！笆晃濉逼陂g，市區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)計劃建 成經(jīng)濟適用住房 ~，拆遷安置住房 ~ 萬套，政策房占住房建設(shè)總量的19%。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平。 —— 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計達到 2600億元以上。優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加快建設(shè)新建東路、凌州東路等 20 條城市主次干道。實施港城大道等 64 項綠化重點工程，新增城市綠地 200 公頃。云臺、鳳凰變電所等一批輸變電工程投入使用。全市康居示范工程和住宅性能認定推廣工作位居全省第 2 位，市區(qū)和東?？h開展建筑節(jié)能設(shè)計與施工覆蓋面達到 100%。 城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入4250 元，分別增長 %和 10%。 2021 年，完成進出口總額 ，其中出口總額 億美元，對外經(jīng)濟合作保持了良好的發(fā)展勢頭。 1 連云港市 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可 行 性 研 究 報 告 XXXX 有限公司 2 目 錄 第一部分 項目總論 項目名稱 項目建設(shè)單位 項目位置（四至范圍） 項目周邊目前現(xiàn)狀 項目性質(zhì)及主要特點 項目地塊面積及邊界長 研究工作依據(jù) 市場分析預(yù)測 項目地塊分析 項目規(guī)劃方案 項目工程進度 投資估算及資金籌措 項目財務(wù)與經(jīng)濟評價 項目綜合評價結(jié)論 第二部分 項目背景 3 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 已進行的調(diào)查研究項目及成果 項目地塊初勘及初測工作情況 第三部分 市場研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié) 構(gòu)情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 銷售及租賃價格預(yù)測 4 推銷方 式及措施 產(chǎn)品推銷費用預(yù)測 第四部分 項目研究 項目區(qū)位分析 項目交通分析 項目人流分析 項目周邊規(guī)劃 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 項目劣勢分析 項目機會分析 項目威脅分析 項目產(chǎn)品方案 主要功能建筑規(guī)模 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 第五部分 投資估算 5 設(shè)施建設(shè)費用 第六部分 開發(fā)進度 第七部分 財務(wù)評價 成本利潤率 銷售利潤率 第八部分 風(fēng)險評價 第九部分 綜合評價 6 第一部分 項目總論 項目概況 項目名稱： XXXX 建設(shè)單位： XXXXX有限公司 項目位置： 連云港市 XXXXXXXX 基地現(xiàn)狀： 建筑基 地總面積 155388 平方米，其中東西兩側(cè)凈地 102055 平方米，中間部分為居民區(qū)占地53333 平方米，現(xiàn)有建筑以 2 層小樓為主，面積約 70000 平方米，擬于 2021年上半年拆遷完畢。 8 實施了交通、電力、通訊等一批重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，基礎(chǔ)設(shè)施投資五年累計完成 450億元。建成經(jīng)濟適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。 我市入選首屆中國投資環(huán)境百 佳城市。電話擴容、寬帶城域網(wǎng)等通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進一步完善。加強環(huán)境綜合整治，完成美化亮化面積 111萬平方米，重點地段市容市貌得到改觀。圍繞創(chuàng)建國家園林城市，加快推進城市綠化，新增城市綠地面積 220 萬平方米。 —— 城市化水平達到 48%； —— 中心城市人口突破 100 萬人，建成區(qū)面積達到 100平方公里以上； —— 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)； —— 城鎮(zhèn)勞動保障三大保險覆蓋面、 新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學(xué)率全面達到小康標(biāo)準(zhǔn)；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭達到小康水平。進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。 15 到 2021 年，電話交換機總?cè)萘窟_ 440萬門，其中固定電話達 180萬門、移動電話達 260 萬門。 加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在沿街建筑改造工程方面，堅持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點窗口地帶、城市出入等實施綠化、美化、亮化，切實改 17 變面貌。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高 的地塊?；氐貏萜教梗植加写竺娣e的河塘。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享 20 受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。用地北側(cè)為機動車地面停車，并設(shè)地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共 2984戶 , 規(guī)劃人口 9549人 ,人均占地 。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。 單體設(shè)計不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格， 但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風(fēng)貌。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。住宅的臥室、客廳窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對基地周圍建筑無影響。其中凈地：㎡（ 153 畝），毛地： ㎡（ 80 畝） A:用地 ，商業(yè)、酒店式公寓、 會所及新東街道辦事處。 萬元 %= 萬元。 ，趕在北部 XXX 及 XX 搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。城市采用一市雙城 式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易、旅游窗口。作為這座年輕城市的心臟 — 新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝?，轄 3鄉(xiāng) 1鎮(zhèn) 6個街道辦事 處及 1個林場。全長 1170 米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內(nèi)外眾多的客商來新浦投資興業(yè)。公司住 址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣 XXXX 萬元，由 XXXX 有限公司、 XXXXXXX公司以及部分職工共同出資組建。居民區(qū)主要為磚混結(jié)構(gòu)的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約 77000 平方米，其中有證住宅約 65000 平方米，營業(yè)用房 6500 平方米，無證自建住房 5500 平方米。 第三部分 市場研究 、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟有了 飛躍的發(fā)展。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工， 2021年有約 70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。連云港市城市化進程的發(fā)展目標(biāo)， 2021 年城市人口增至 100 萬人，人均居住面積達到 32 平方米以上，城市人口平均年遞增 6萬人。 12 月份商品 49 住宅平均銷售單價為 2923元 /平方米。增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。興業(yè)三期、津華苑、順安馨城、澳城等項目正在建設(shè)中，其中津華苑預(yù)售價達到 3800元 /平方米。政府在九八年就確定了東區(qū)為 城市行政、教育中心，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價格的急劇上揚，進而又帶動全市的房地產(chǎn)價格上漲； 52 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。女人街北側(cè)有一項目可供銷售，價格較高。 這部分客源在這里生活過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟購買能力。 應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值，將在該項目大量使用新技術(shù)、新材料、新工藝，如加斷橋的鋁合金中空玻璃窗、外墻外保溫系統(tǒng)等等。 巨龍路商業(yè)街的逐步完善與繁榮，將極大鼓舞商業(yè)用房投資者的士氣。出行便捷通暢 本案周邊的交通線路還是比較多的，有 21 路、 23 路、 3路等對本案目標(biāo)客源比較有吸引力 周邊學(xué)校林立 金海置業(yè)為“金海 景觀建筑和諧統(tǒng)一具有韻律感 外立面采用國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè) XX 的上?！?XXX園”的風(fēng)格，現(xiàn)代簡約、具有跳躍性，極具韻律感。 符合市場主流消費需求 房型的面積段控 制較好，迎合目前目標(biāo)消費者的消費需求。 這也說明開發(fā)商成熟的開發(fā)理念所在。 連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺，連云 嘉山隆起帶，以軸向 NNE 的倒轉(zhuǎn)背斜為主，西部為走向 WESSW海韓斷裂。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向為南風(fēng)。 供水：用水可直接從建設(shè)東路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。 電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織 施工。地形對氣候也有一定的影響，海拔 600米的云臺山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候鋒區(qū)。 本地區(qū)地震基本烈度為 7度。 安全放心 小區(qū)規(guī)劃機動車道 與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達到有效的人車分流，確保安全。 景觀主臥 62 小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺。 用心細心成就高尚 小區(qū)內(nèi)彩鋁雙層玻璃窗的使用，使得保溫、隔音效果和觀感更好。比較注重軟性的景觀；同時又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場上有了先期雛形。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學(xué)院為首的周邊學(xué)校林立，所帶來的人文氣氛相當(dāng)濃厚 鄰近政務(wù)區(qū) 市場競爭帶來的威脅，在本項目北部職業(yè)技術(shù)學(xué)院及江蘇高等師范專科學(xué)校搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)，如果銷售時間同步，對本項目產(chǎn)生不利影響。 —— 劣勢 距市中心商業(yè)區(qū)距離稍遠，因此距離造成的交通不便對客戶的影響仍然存在，將使本項目對一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。 現(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請上海資深營銷公司進行全程策劃： ； ； ； ； 。 市場推銷 推銷方式及措施 ：城市中產(chǎn)階級 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 該部分客源為本案重點爭奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟收 54 入， 年齡在 3045 歲之間 因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度 由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。今年開盤的一些小 區(qū)，如：江南映像等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢一片大好； 根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可以看出： 23年內(nèi)，價格依然會走高，