【正文】 規(guī)劃修編，開展近期重要片區(qū)、重點地段、重大設(shè)施規(guī)劃研究，編制花果山片區(qū)、海州開發(fā)區(qū)等 20 余項控制性規(guī)劃和城市供熱、空港物流等10 多項專業(yè)規(guī)劃，完成 50 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃和 315 個村莊建設(shè)規(guī)劃。全市康居示范工程和住宅性能認定推廣工作位居全省第 2 位，市區(qū)和東?？h開展建筑節(jié)能設(shè)計與施工覆蓋面達到 100%。信息資源開發(fā)利用、網(wǎng)絡(luò)普及水平不斷提高。 城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入4250 元，分別增長 %和 10%。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到 10006 元、 3869 元；資源節(jié)約和環(huán)境保護意識增強，環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持較好水平，成功創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市。 2021 年，完成進出口總額 ，其中出口總額 億美元，對外經(jīng)濟合作保持了良好的發(fā)展勢頭。 2021 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到 億元，“十五”期間年均遞增 %，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 10003 元。 1 連云港市 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可 行 性 研 究 報 告 XXXX 有限公司 2 目 錄 第一部分 項目總論 項目名稱 項目建設(shè)單位 項目位置（四至范圍） 項目周邊目前現(xiàn)狀 項目性質(zhì)及主要特點 項目地塊面積及邊界長 研究工作依據(jù) 市場分析預測 項目地塊分析 項目規(guī)劃方案 項目工程進度 投資估算及資金籌措 項目財務(wù)與經(jīng)濟評價 項目綜合評價結(jié)論 第二部分 項目背景 3 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 已進行的調(diào)查研究項目及成果 項目地塊初勘及初測工作情況 第三部分 市場研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié) 構(gòu)情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預測 銷售及租賃價格預測 4 推銷方 式及措施 產(chǎn)品推銷費用預測 第四部分 項目研究 項目區(qū)位分析 項目交通分析 項目人流分析 項目周邊規(guī)劃 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 項目劣勢分析 項目機會分析 項目威脅分析 項目產(chǎn)品方案 主要功能建筑規(guī)模 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 第五部分 投資估算 5 設(shè)施建設(shè)費用 第六部分 開發(fā)進度 第七部分 財務(wù)評價 成本利潤率 銷售利潤率 第八部分 風險評價 第九部分 綜合評價 6 第一部分 項目總論 項目概況 項目名稱： XXXX 建設(shè)單位： XXXXX有限公司 項目位置： 連云港市 XXXXXXXX 基地現(xiàn)狀： 建筑基 地總面積 155388 平方米，其中東西兩側(cè)凈地 102055 平方米，中間部分為居民區(qū)占地53333 平方米，現(xiàn)有建筑以 2 層小樓為主，面積約 70000 平方米，擬于 2021年上半年拆遷完畢。財政總收入 ，地方一般預算收入達到 億元。 8 實施了交通、電力、通訊等一批重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，基礎(chǔ)設(shè)施投資五年累計完成 450億元。 2021 年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 527 億元，增長 %，一二三產(chǎn)分別增長 6%、 %、 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶∶ ∶ ∶ 。建成經(jīng)濟適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。優(yōu)化信貸 結(jié)構(gòu)，金融與地方經(jīng)濟良性互動發(fā)展，金融機構(gòu)各項存貸款余額分別比年初增加 億元和 ，現(xiàn)金收入增長 %。 我市入選首屆中國投資環(huán)境百 佳城市。城市中心城區(qū)控制性詳規(guī)覆蓋率達 96%，東部城區(qū)實現(xiàn)全覆蓋。電話擴容、寬帶城域網(wǎng)等通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進一步完善。市政公用設(shè)施不斷完善，推進垃圾焚燒熱電聯(lián)產(chǎn)項目，完成西氣東輸接入工程，發(fā)展管道燃氣用戶 7000 戶。加強環(huán)境綜合整治，完成美化亮化面積 111萬平方米，重點地段市容市貌得到改觀。 2021 年新海城區(qū)推進“東進北連” ，加快鳳凰、東河、孔望山等片區(qū)開發(fā)。圍繞創(chuàng)建國家園林城市，加快推進城市綠化，新增城市綠地面積 220 萬平方米。 “十一五”期 間，我市進一步加快城市化進程，重點發(fā)展市區(qū)與縣城，加快小城建設(shè)，緊緊圍繞富民強市和全面建設(shè)小康社會的總體目標，全面擴大開放，強力推進改革，繼續(xù)堅持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，以港口為依托，加快推進工業(yè)化、城市化進程，深入推進沿海經(jīng)濟帶和沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，以東部城區(qū)建設(shè)為重點，加快建設(shè)國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。 —— 城市化水平達到 48%； —— 中心城市人口突破 100 萬人，建成區(qū)面積達到 100平方公里以上； —— 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)； —— 城鎮(zhèn)勞動保障三大保險覆蓋面、 新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學率全面達到小康標準；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭達到小康水平。 —— 森林覆蓋率達到 20%； —— 環(huán)境質(zhì)量綜合 指數(shù)保持在 80 以上。進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。 從今年起至 2021年，市區(qū)每年拆遷面積約 120萬平方米，拆遷戶數(shù)約 。 15 到 2021 年，電話交換機總?cè)萘窟_ 440萬門，其中固定電話達 180萬門、移動電話達 260 萬門。鼓勵發(fā)展秸桿發(fā)電、垃圾發(fā)電、熱電聯(lián)產(chǎn)，增強能源供給、保障能力，到 2021 年，發(fā)電裝機容量達到460 萬千瓦以上，建成全國重要的電力能源基地。 加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊深厚的特點，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。在沿街建筑改造工程方面，堅持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點窗口地帶、城市出入等實施綠化、美化、亮化，切實改 17 變面貌。 項目地塊分析 本項目基地位于連云港市新 浦區(qū)新城區(qū)，緊臨城市主干道，直通市火車站及汽車總站，距長途汽車總站、火車站約3000 米；且規(guī)劃干道環(huán)繞于該地塊四周。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高 的地塊?？傆玫孛娣e為 ?；氐貏萜教?，分布有大面積的河塘。 ： 立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性 與合理性。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享 20 受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。設(shè)計中注意“展示性”是會所與售樓處的共性。用地北側(cè)為機動車地面停車，并設(shè)地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。設(shè)計中考慮到連云港的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共 2984戶 , 規(guī)劃人口 9549人 ,人均占地 。 —— 完善通暢的交通體系 交通網(wǎng)絡(luò)： 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條 6 米寬 小區(qū)級內(nèi)環(huán)道路連接各個組團級道路而成。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。 單體設(shè)計不止考慮其本身的風格面貌亦兼顧到群體的風格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達群體建筑統(tǒng)一的風格， 但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風貌。 小區(qū)共設(shè)兩個主 要出入口和一個人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場地。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱 25 噪聲傳播和加強防塵隔離。住宅的臥室、客廳窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對基地周圍建筑無影響。 ： 初步設(shè)計：規(guī)劃方案批準后一個月，預計 前 施工圖設(shè)計：初步設(shè)計批準后一個半月，預計 景觀設(shè)計：規(guī)劃方案批準后兩個月，預計 安置方案：規(guī)劃方案批準后兩周，預計 前 拆遷許可證：安置方案確定后一個月，預計 31 前 拆遷計劃確定：安置方案確定后一周，預計 前 ： 前（期間：測地形高程、坐標 前，招標 ）完成 ： 前到位 毛地平整： ， 前完成 毛地臨時水電： 前開始， 前完成 營銷策劃方案確定：規(guī)劃方案批準后一個月，預計 前 ： － 項目分期：三期 一期： 9 萬㎡。其中凈地：㎡（ 153 畝），毛地： ㎡（ 80 畝） A:用地 ，商業(yè)、酒店式公寓、 會所及新東街道辦事處。 40 元 /M2= 萬 34 元； ； 155072M2 25元 / M2=； 、電、路 ； 2元 /M2=元； 拆遷管理費 26000 萬元 %= 萬元； ： 950元 /M2=萬元； 1000元 /M2=元； 1000 元 /M2=萬元； 1800元/M2=； 2400元 /M2= 元。 萬元 %= 萬元。 37 項目經(jīng)濟評價 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表： 建筑指標： 項目 指標 備注 A地塊 總用地面積 14326 ㎡ 根據(jù)坐標點閉合線測得 總建筑面積 地上 41660 ㎡ 地下 8546 ㎡ 不計容積率 容積率 總建筑面積 /總用地面積 會所 ㎡ 商業(yè)建筑 ㎡ SOHO 辦公樓 ㎡ 327 間 XX 道辦事處 ㎡ 建筑面積 3000 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 % 建筑基底面積 /A 地塊建設(shè)總用地 綠地率 % 機動停車位 地上 41 輛 公建＞ 50 輛 /萬㎡ 地下 218 輛 38 非機動車停車 地上 300 輛 公建＞ 500 輛 /萬㎡ 地下 1800 輛 B地塊 B地塊 總用地面積 140788 ㎡ 根據(jù)坐標點閉合線測得 總建筑面積 地上 284753 ㎡ 架空層 2227 ㎡ 不計容積率 半地下車庫 1800 ㎡ 地下 ㎡ 容積率 總建筑面積 /總用地面積 住宅 ㎡ 90 平米以下住宅 ㎡ 90 平米以下住宅占住宅總面積比例 % 不小于 30% 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅比例 % 10 層及以上戶型 中高層住宅比例 % 8 層戶型 商 業(yè)及配套建筑 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 39 人防面積 ㎡ 新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的 4% 建筑密度 % 25% 居住戶數(shù) 2373 戶 居住人數(shù) 7594 人 按 人每戶計算 綠地率 35% 集中綠地面積 7960 ㎡ 按＞ ㎡ /人計算 地面汽車停車率 % 機動停車位 地上 310 983輛 按住宅＞ 輛每戶 .公建＞ 50 輛 /萬㎡ 半地下 82 地下 591 非機動車停車 地上 785 6285輛 按住宅＞ 2 輛每戶 .公建＞500 輛