【正文】 1 連云港市 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報 告 XXXX 有限公司 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目位置（四至范圍） 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊面積及邊界長 研究工作依據(jù) 市場分析預(yù)測 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃方案 項(xiàng)目工程進(jìn)度 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價 項(xiàng)目綜合評價結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目背景 3 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況 第三部分 市場研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié) 構(gòu)情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 銷售及租賃價格預(yù)測 4 推銷方 式及措施 產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測 第四部分 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目交通分析 項(xiàng)目人流分析 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目機(jī)會分析 項(xiàng)目威脅分析 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 主要功能建筑規(guī)模 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五部分 投資估算 5 設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 第六部分 開發(fā)進(jìn)度 第七部分 財務(wù)評價 成本利潤率 銷售利潤率 第八部分 風(fēng)險評價 第九部分 綜合評價 6 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： XXXX 建設(shè)單位： XXXXX有限公司 項(xiàng)目位置： 連云港市 XXXXXXXX 基地現(xiàn)狀： 建筑基 地總面積 155388 平方米，其中東西兩側(cè)凈地 102055 平方米，中間部分為居民區(qū)占地53333 平方米，現(xiàn)有建筑以 2 層小樓為主，面積約 70000 平方米，擬于 2021年上半年拆遷完畢。 項(xiàng)目性質(zhì)： A 地塊商業(yè)辦公， B 地塊居住兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 研究工作依據(jù)： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 《連云港市城市拆遷管理?xiàng)l例》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《住宅設(shè)計規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 7 公司住所： XXXXXXXX 開發(fā)資質(zhì)： XX 注冊資本： XX 法人代表： XXX 項(xiàng) 目負(fù)責(zé)人： XXXX 可行性研究結(jié)論 市場分析預(yù)測 連云港市地處中國沿海中部，是全國首批 14 個沿海對外開放城市之一，是江蘇省唯一的海港城市，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡?！笆濉逼陂g，全市緊緊圍繞“富民強(qiáng)市、快速崛起，全面建設(shè)小康社會”的奮斗目標(biāo)，堅(jiān)持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，全市綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺階。 2021 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，“十五”期間年均遞增 %，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 10003 元。財政總收入 ，地方一般預(yù)算收入達(dá)到 億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： ，城市化水平達(dá)到%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %。五年累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 1115 億元，外商直接投資達(dá)到 。 2021 年，完成進(jìn)出口總額 ，其中出口總額 億美元，對外經(jīng)濟(jì)合作保持了良好的發(fā)展勢頭。 8 實(shí)施了交通、電力、通訊等一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施投資五年累計完成 450億元。連徐、汾灌高速公路全線通車。城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)改造全面推進(jìn)，田灣核電站 1 號機(jī)組實(shí)現(xiàn)投料運(yùn)行，新 海電廠六期擴(kuò)建兩臺 33 萬千瓦機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 10006 元、 3869 元；資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)意識增強(qiáng)，環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持較好水平，成功創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市。 2021 年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 527 億元，增長 %，一二三產(chǎn)分別增長 6%、 %、 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶∶ ∶ ∶ 。完成財政總收入 億元，增長 %，其中地方一般預(yù)算收入 34 億元，增長%。需求有效拉動經(jīng)濟(jì)增長，全社會固定資 產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額、外貿(mào)出口分別增長 %、 %和%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。 城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入4250 元，分別增長 %和 10%。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 350 戶特困戶享受廉租房政策保障。 房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售額分別增長 %和 %，小區(qū)物業(yè)管理市場化進(jìn)程 9 加快。信息資源開發(fā)利用、網(wǎng)絡(luò)普及水平不斷提高。優(yōu)化信貸 結(jié)構(gòu)，金融與地方經(jīng)濟(jì)良性互動發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存貸款余額分別比年初增加 億元和 ，現(xiàn)金收入增長 %。 2021年，全市住宅建設(shè)新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，完成投資 億元。在開發(fā)建設(shè)中積極開展住宅性能認(rèn)定、康居示范工程和建筑節(jié)能工作， 2021 年有 7 家住宅小區(qū)通過國家建設(shè)部住宅性能認(rèn)定設(shè)計預(yù)審和康居示范工程預(yù)審。全市康居示范工程和住宅性能認(rèn)定推廣工作位居全省第 2 位，市區(qū)和東?？h開展建筑節(jié)能設(shè)計與施工覆蓋面達(dá)到 100%。 我市入選首屆中國投資環(huán)境百 佳城市。市區(qū)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，市開發(fā)區(qū)在國家級開發(fā)區(qū)位次前移 5位。 圍繞“一心三極”空間布局，不斷拓展發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成果，海濱新區(qū)用海規(guī)劃獲國家批準(zhǔn)，中央商務(wù)區(qū)、連島等 16項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃編制完成。啟動城市總體規(guī)劃修編，開展近期重要片區(qū)、重點(diǎn)地段、重大設(shè)施規(guī)劃研究，編制花果山片區(qū)、海州開發(fā)區(qū)等 20 余項(xiàng)控制性規(guī)劃和城市供熱、空港物流等10 多項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃，完成 50 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃和 315 個村莊建設(shè)規(guī)劃。城市中心城區(qū)控制性詳規(guī)覆蓋率達(dá) 96%，東部城區(qū)實(shí)現(xiàn)全覆蓋。 實(shí)施東隴海鐵路電氣化改造，連鹽鐵路納入國家“十一 10 五”規(guī)劃。連鹽 高速公路和 323 省道、機(jī)場路建成通車，連臨高速公路先導(dǎo)試驗(yàn)段奠基，改建國省道 200 多公里。云臺、鳳凰變電所等一批輸變電工程投入使用。電話擴(kuò)容、寬帶城域網(wǎng)等通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進(jìn)一步完善。 強(qiáng)力推進(jìn)東部城區(qū)率先發(fā)展，實(shí)施成片拆舊建新，中山西路、大港路、海棠路等道路整治出新，連島、中央商務(wù)區(qū)、港灣服務(wù)區(qū)等節(jié)點(diǎn)開發(fā)全面啟動，海濱新區(qū)陸域形成工程啟動拋填。 投資 60 億元實(shí)施 300 項(xiàng)城市建設(shè)項(xiàng)目，建成區(qū)面積擴(kuò)大到 85 平方公里。完成城市西、南出入口拆遷，新建改建人民路、凌州路等 30 多條城市主次干道，建成新海城區(qū)外環(huán)路網(wǎng)，東西城 區(qū)連接更加暢通。市政公用設(shè)施不斷完善，推進(jìn)垃圾焚燒熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目，完成西氣東輸接入工程，發(fā)展管道燃?xì)庥脩?7000 戶。民防應(yīng)急指揮中心主體封頂，建成人防工程 萬平方米。深入開展“四城同創(chuàng)”，大力營造優(yōu)美舒適的城市環(huán)境，被命名為省級園林城市。實(shí)施港城大道等 64 項(xiàng)綠化重點(diǎn)工程，新增城市綠地 200 公頃。加強(qiáng)環(huán)境綜合整治，完成美化亮化面積 111萬平方米，重點(diǎn)地段市容市貌得到改觀。全市城市化率達(dá) %。 2021 年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，地區(qū)生產(chǎn)總值增長 15%、力爭 16%，單位生產(chǎn)總值能耗完成省下達(dá)任務(wù)，財政總收入突 破 100 億元，其中一般預(yù)算收入增長 25%、力爭 27%，全 11 社會固定資產(chǎn)投資增長 25%、力爭 27%以上，社會消費(fèi)品零售總額增長 15%，外貿(mào)出口增長 15%、力爭 20%，實(shí)際到賬注冊外資增長 25%、力爭 50%以上，居民消費(fèi)價格漲幅 3%以內(nèi)，城市居民人均可支配收入增長 10%，農(nóng)民人均純收入增長 8%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %以內(nèi)，人口自然增長率 7?以內(nèi)，城市化水平提高 2 個百分點(diǎn)。 2021 年開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 20 萬平方米、拆遷安置房60 萬平方米，對市區(qū) 450戶住房困難家庭提供配租保障。 2021 年新海城區(qū)推進(jìn)“東進(jìn)北連” ，加快鳳凰、東河、孔望山等片區(qū)開發(fā)。城市建成區(qū)面積突破 90 平方公里。推進(jìn)舊城改造，完成拆舊建新 120 萬平方米。優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加快建設(shè)新建東路、凌州東路等 20 條城市主次干道。圍繞創(chuàng)建國家園林城市，加快推進(jìn)城市綠化，新增城市綠地面積 220 萬平方米。 在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別 是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。 12 我市正由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達(dá)到 %，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，將進(jìn)入一個持續(xù)高速增長階段。 “十一五”期 間，我市進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程，重點(diǎn)發(fā)展市區(qū)與縣城，加快小城建設(shè)，緊緊圍繞富民強(qiáng)市和全面建設(shè)小康社會的總體目標(biāo)，全面擴(kuò)大開放，強(qiáng)力推進(jìn)改革，繼續(xù)堅(jiān)持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，以港口為依托，加快推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，深入推進(jìn)沿海經(jīng)濟(jì)帶和沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，以東部城區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快建設(shè)國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。加快推進(jìn)市場化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟(jì)國際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 —— 到 2021 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在 2021 年的基礎(chǔ)上翻一番以上， 突破 1000 億元，年均增長 16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 20210 元以上，比 2021 年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 11： 53： 36； —— 到 2021 年，財政總收入達(dá)到 140 億元，其中地方 13 財政一般預(yù)算收入達(dá)到 70億元，年均增長 25%左右 。 —— 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計達(dá)到 2600億元以上。 —— 城市化水平達(dá)到 48%； —— 中心城市人口突破 100 萬人，建成區(qū)面積達(dá)到 100平方公里以上； —— 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)； —— 城鎮(zhèn)勞動保障三大保險覆蓋面、 新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學(xué)率全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭達(dá)到小康水平。 —— 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過 16000 元，年均增長10%以上； —— 農(nóng)民人均純收入超過 5600元，年均增長 8%以上； —— 恩格爾系數(shù)下降到 40%以下。 —— 人口規(guī)模達(dá)到 500萬人，人口自然增長率控制在 8?以內(nèi) 。 —— 單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低 20%左右； —— 耕地保有量 38 萬公頃 。 —— 森林覆蓋率達(dá)到 20%； —— 環(huán)境質(zhì)量綜合 指數(shù)保持在 80 以上。 —— 港口貨物吞吐量達(dá)到 12021 萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破 400萬標(biāo)箱。 14 “十一五”期間，我市將健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管