【正文】 此，我們認(rèn)為，“ XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)項目”的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。對外開放促進(jìn)了新浦經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)參與國際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。 新浦區(qū)是一個環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。全區(qū)擁有大型 43 專業(yè)市場三十余個，年市場成交額超百億元。距離港口、機(jī)場均在 30 公里以內(nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐 30多個國家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及 11 個省區(qū)、近 4 億人口。 48?。地理坐標(biāo)為北緯 34176。全市現(xiàn)轄 4縣 3，擁有一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市總面積 7444平方公里， 2021 年全市總?cè)丝?465 萬人，其中市區(qū)面積 880平方公里，人口 76 萬，城市建設(shè)用地 88 平方公里。 41 第二部分 項目背景 項目提出背景 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是連云港市新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 項目要規(guī)范化運(yùn)作，細(xì)化管理。 萬元247。 萬元 1%= 萬元； 招標(biāo)代理、交易等費(fèi)用 萬元2%= 萬元； 5元 /M2=萬元； 面積測量費(fèi)、定額測定費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檔案管理費(fèi)、防雷費(fèi)等 ； 物 業(yè) 維 修 基 金 25 元/M2=； 煤氣增容費(fèi) 2700 戶 2500 元 /戶 = 萬元； 建筑規(guī)費(fèi) 元/M2=； 36 3%=元； = 萬元； 建安工程勞?；? 萬元%=。建筑面積： 285561㎡；容積率 ；建筑密度 ％；綠地率 35％ 規(guī)劃總建筑面積： 327851㎡，總平衡容積率： 投資效益估算： ： 萬元 32818 .8M2 6000元 /M2= 萬 元； 5000元 /M2= 萬元； 5000元/M2= 萬 元； 1800M2 3000元 /M2=。包括： B 地塊中部 8 棟超高層（ 28 層）、 4 棟多層、 1 棟中高層（ 11 層）、 1 棟高層及配套公建 32 工期： － 24 個月 三期： 10 萬㎡。 環(huán)境評價報告書 前報批完畢，拿到批文。 小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。 建筑單體消防設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。 —— 注重群體形態(tài)的可識別性 連云港 為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。枝狀盡端步行道伸入每一個住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。 公共建筑設(shè)計： 本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB5018093)小區(qū)級來配置，沿街設(shè)置二層商業(yè)。高層住宅間距大于 30 米，并滿足日照要求。 建筑設(shè)計 : 住宅設(shè)計 B 塊戶型設(shè)計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。 ： 功能：由 XXX 辦事處（ 3 層）及會所（ 3 層） . SOHO 辦公樓（ 28 層）及步行商業(yè)街（ 3層）四大項組成，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。 強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。 規(guī)劃定性： A 塊設(shè)有商業(yè)、 SOHO 辦公、會所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層， SOHO 辦公樓為 28 層，新東街辦事處 3 層，會所 3 層。其中北面的 A地塊用地面積為 ，南面的 B 地塊用地面積為 。 規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 18 可建建筑總面積（地上及地下）： 其中：商業(yè)用房面積 住宅面積 酒店式公寓面積 街道辦事處用房面積 中心會所面積 5427M2 半地下車庫 1800M2 地下室面積 項目規(guī)劃方案 ： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo) (連云港市規(guī)劃局 ) ，連云港市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定 基地概況及規(guī)劃定性： 基地概況： 本方案用地位于連云港市新城 CLD 板塊高尚住宅區(qū)內(nèi)，東接?xùn)|鹽河景觀帶，南臨建設(shè)東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對朝陽東路。到市區(qū)老商業(yè)中心 2021 米，距連云港市最大的醫(yī)院市第一人民醫(yī)院約 2021 米。為了更好地改善人民居住條件，“十一五”期間，我市進(jìn)一步結(jié)合舊城改革和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，住宅竣工面積 960 萬平方米。 加強(qiáng)城市綠化工程建設(shè)，到 2021 年，市區(qū)和四縣全部通過國家生態(tài)示范區(qū)驗收。 建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃?xì)夤艿?20 公里，中壓燃?xì)夤艿?130公里，燃?xì)馄占奥蔬_(dá) 95%。 到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到 40%，城市人均公共綠地面積超過 15 平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來水普及率達(dá)到 100%。實(shí)現(xiàn)向數(shù)字廣播電視平臺轉(zhuǎn)移，到 2021年，數(shù)字電視市、縣、鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)率達(dá)到 100%。 2021年 11 月底，我市市區(qū)住房均價為 2880元 /平方米，12 月底，均價為 2998 元 /平方米，漲幅較快。 至 2021 年，中心城市人 口將達(dá)到 100 萬人，“十一五”期間新增住房面積 960萬平方米左右。 14 “十一五”期間，我市將健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實(shí)改善中低收入居民住房條件。 —— 人口規(guī)模達(dá)到 500萬人，人口自然增長率控制在 8?以內(nèi) 。 —— 到 2021 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在 2021 年的基礎(chǔ)上翻一番以上， 突破 1000 億元，年均增長 16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 20210 元以上，比 2021 年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 11： 53： 36； —— 到 2021 年，財政總收入達(dá)到 140 億元，其中地方 13 財政一般預(yù)算收入達(dá)到 70億元，年均增長 25%左右 。 12 我市正由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達(dá)到 %，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。推進(jìn)舊城改造，完成拆舊建新 120 萬平方米。 2021 年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，地區(qū)生產(chǎn)總值增長 15%、力爭 16%，單位生產(chǎn)總值能耗完成省下達(dá)任務(wù)，財政總收入突 破 100 億元，其中一般預(yù)算收入增長 25%、力爭 27%，全 11 社會固定資產(chǎn)投資增長 25%、力爭 27%以上，社會消費(fèi)品零售總額增長 15%，外貿(mào)出口增長 15%、力爭 20%，實(shí)際到賬注冊外資增長 25%、力爭 50%以上，居民消費(fèi)價格漲幅 3%以內(nèi)，城市居民人均可支配收入增長 10%，農(nóng)民人均純收入增長 8%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %以內(nèi)，人口自然增長率 7?以內(nèi)，城市化水平提高 2 個百分點(diǎn)。深入開展“四城同創(chuàng)”，大力營造優(yōu)美舒適的城市環(huán)境，被命名為省級園林城市。 投資 60 億元實(shí)施 300 項城市建設(shè)項目，建成區(qū)面積擴(kuò)大到 85 平方公里。連鹽 高速公路和 323 省道、機(jī)場路建成通車，連臨高速公路先導(dǎo)試驗段奠基，改建國省道 200 多公里。 圍繞“一心三極”空間布局，不斷拓展發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成果，海濱新區(qū)用海規(guī)劃獲國家批準(zhǔn)，中央商務(wù)區(qū)、連島等 16項詳細(xì)規(guī)劃編制完成。在開發(fā)建設(shè)中積極開展住宅性能認(rèn)定、康居示范工程和建筑節(jié)能工作， 2021 年有 7 家住宅小區(qū)通過國家建設(shè)部住宅性能認(rèn)定設(shè)計預(yù)審和康居示范工程預(yù)審。 房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售額分別增長 %和 %，小區(qū)物業(yè)管理市場化進(jìn)程 9 加快。需求有效拉動經(jīng)濟(jì)增長，全社會固定資 產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額、外貿(mào)出口分別增長 %、 %和%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)改造全面推進(jìn)，田灣核電站 1 號機(jī)組實(shí)現(xiàn)投料運(yùn)行，新 海電廠六期擴(kuò)建兩臺 33 萬千瓦機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電。五年累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 1115 億元，外商直接投資達(dá)到 ?！笆濉逼陂g，全市緊緊圍繞“富民強(qiáng)市、快速崛起，全面建設(shè)小康社會”的奮斗目標(biāo)，堅持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，全市綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺階。 項目性質(zhì)： A 地塊商業(yè)辦公， B 地塊居住兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 研究工作依據(jù)： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 《連云港市城市拆遷管理條例》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《住宅設(shè)計規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 7 公司住所： XXXXXXXX 開發(fā)資質(zhì)： XX 注冊資本： XX 法人代表： XXX 項 目負(fù)責(zé)人： XXXX 可行性研究結(jié)論 市場分析預(yù)測 連云港市地處中國沿海中部，是全國首批 14 個沿海對外開放城市之一，是江蘇省唯一的海港城市，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： ，城市化水平達(dá)到%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %。連徐、汾灌高速公路全線通車。完成財政總收入 億元，增長 %，其中地方一般預(yù)算收入 34 億元，增長%。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 350 戶特困戶享受廉租房政策保障。 2021年，全市住宅建設(shè)新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，完成投資 億元。市區(qū)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，市開發(fā)區(qū)在國家級開發(fā)區(qū)位次前移 5位。 實(shí)施東隴海鐵路電氣化改造，連鹽鐵路納入國家“十一 10 五”規(guī)劃。 強(qiáng)力推進(jìn)東部城區(qū)率先發(fā)展，實(shí)施成片拆舊建新，中山西路、大港路、海棠路等道路整治出新，連島、中央商務(wù)區(qū)、港灣服務(wù)區(qū)等節(jié)點(diǎn)開發(fā)全面啟動，海濱新區(qū)陸域形成工程啟動拋填。民防應(yīng)急指揮中心主體封頂，建成人防工程 萬平方米。全市城市化率達(dá) %。城市建成區(qū)面積突破 90 平方公里。 在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別 是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。加快推進(jìn)市場化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟(jì)國際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 —— 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過 16000 元，年均增長10%以上； —— 農(nóng)民人均純收入超過 5600元，年均增長 8%以上； —— 恩格爾系數(shù)下降到 40%以下。 —— 港口貨物吞吐量達(dá)到 12021 萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破 400萬標(biāo)箱。至 2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在 2021年的基礎(chǔ)上翻一番以上。 “十一五”期間，我市舊城改造項目、住宅建設(shè)的土地供應(yīng)量約占總住宅建設(shè)土地供應(yīng)量的 20%，主要圍繞解放路、海連路、鹽河路、人民路、新海路等城市主要道路兩側(cè)進(jìn)行，力爭用 5 年時間基本完成棚戶區(qū)拆遷改造?；ヂ?lián)網(wǎng)城際出口帶寬達(dá) 40G。 2021 年，全社會最高電力負(fù)荷將達(dá)到 200 萬千瓦以上，其中市區(qū)達(dá)到 90萬千瓦。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加 16 快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中