【正文】 值與2000多畝的沙河公園為臨，是該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。月戶型面積區(qū)間單價(jià)均價(jià)（案例）主力總價(jià)（案例）周邊交通戶型面積45125平米4－3－1504（定價(jià)：4215元/㎡，面積：㎡）一次性：4046元/㎡（4％折扣）按揭：4131元/㎡（2％折扣）一次性：482493元按揭：492545元1號地鐵首發(fā)站、鳳凰山機(jī)場、火車北站、昭覺寺汽車站、青龍場客運(yùn)中心、五塊石汽車站。新綠水碾公園、動物園、昭覺寺、北湖公園、熊貓基地；樣板房綜合點(diǎn)評項(xiàng)目規(guī)模較大，且擁有配套賣場，但銷售人員素質(zhì)較差。其規(guī)模、效益均居我國西　五塊石一帶常住人口近萬人，每天平均流動人口10萬人左右。③ 購買需求中為子女購房和解決戶口問題占主要因素；大部分調(diào)查客戶中為在成都的第一次購房，屬于成都的第一居所。另一部分就是生意群體，城北大大小小一百多個(gè)專業(yè)市場，每個(gè)市場順便也會產(chǎn)生一百個(gè)以上百萬富翁。6) 房屋購買面積要求根據(jù)經(jīng)營商品的特殊性差別各異，特別是藥材經(jīng)營客戶更看重住宅與庫房的距離和便利程度。14) 區(qū)域內(nèi)的投資型客戶少。星園、水韻天府等項(xiàng)目均設(shè)有樣板房，恒業(yè)在我參觀套二的樣板房時(shí)，正巧有一男一女兩名客戶也在參觀這套樣板房，與兩人的閑談時(shí)知道他們是在電子上場做生意的商家。將現(xiàn)有銷售人員按組分配，對每一個(gè)專業(yè)市場進(jìn)行輪流拜訪，并進(jìn)行有效追蹤。雖然，消費(fèi)者最終會逼價(jià)格，但我司建議xxx在二期銷售中不妨將這一“在制定銷售價(jià)格時(shí)不妨將這一靈活的讓利行為考慮進(jìn)去”。在一些節(jié)假日，由公司統(tǒng)一向業(yè)主發(fā)送祝福的短信，不定期向業(yè)主匯報(bào)工程進(jìn)展情況等等。在馬斯洛的幾個(gè)需要當(dāng)中“關(guān)懷的需要”便是其中之一，要通過經(jīng)常組織的一些活動，來維系這批老客戶與聯(lián)群之間的關(guān)系，讓客戶感覺到發(fā)展商在賣了房子后，沒有對客戶不聞不問，反而是很關(guān)心他們。通過我司踩盤發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目正面競爭對手——恒業(yè)二、 銷售細(xì)節(jié)的把握 有效客戶拜訪，定期回訪老客戶。星園的樣板房，恒業(yè)由于競爭的激烈，各家發(fā)展商紛紛在銷售策略及銷售道具上大做文章，樣板房這種“能夠使消費(fèi)者眼前一亮”的銷售道具被廣泛使用，借助樣板房促進(jìn)銷售成為了一種趨勢。12) 。4) 潛意識中受農(nóng)村城市化因素影響,向往城區(qū)生活。目標(biāo)客戶分析在城北置業(yè)的人不可能都是城北的生意人，但肯定和城北這個(gè)市場存在著諸多的聯(lián)系。私人生活圈；社區(qū)規(guī)模和品牌知名度選擇相對較少。商品種類２萬余種，場內(nèi)經(jīng)營廠商１萬５千多戶，從業(yè)人員１０多萬人，日上市交易人數(shù)３０萬人次，日成交額達(dá)１千萬元以上。荷花池商圈是一個(gè)多種經(jīng)營形式、多種經(jīng)營方式、多種經(jīng)營品戶型及戶型比序號房型名稱空間格局面積（㎡）套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比1C2型3房2廳2衛(wèi)1202A2型32211034567優(yōu)勢劣勢戶型選擇面較大，戶型面積區(qū)間在45㎡－125㎡之間，三房面積有市場上主流產(chǎn)品110～120㎡的戶型。綠化率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格房屋組合樓間距25%城北地標(biāo)客源特征面向五塊石及城北商家、鐵路職工環(huán)境點(diǎn)評對面就是占地2012畝的沙河源公園，擁有一定的自然資源。主語廣告物業(yè)管理預(yù)售證號按揭銀行售樓電話83118800 （6線）總用地面積總建筑面積容積率住宅面積商業(yè)面積公建配套面積合計(jì)41畝約101013㎡1300㎡綠化率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格房屋組合樓間距在這些融入城北的資本中，有一條來自福建的資本尤其活躍。城北住宅發(fā)展趨勢分析城北住宅現(xiàn)總體呈現(xiàn)出開發(fā)量短缺，以中低價(jià)位的樓盤為主的特征，其中能上一定檔次和影響力的代表性樓盤僅有萬科、交大等開發(fā)的少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。北湖：北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路，湖面多達(dá)700余畝，目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經(jīng)基本建成，已于去年向游人開放。而實(shí)際上，萬科雙水案、天府江南、博雅新城等已經(jīng)成為城北樓市高價(jià)的踐行者?？邕^北二環(huán)，與其他區(qū)域相比，房價(jià)每平方米就要下落1000元以上。2004年：2500元/㎡2004年，南部副中心建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段與市政府南移所帶來的巨大輻射力一起成為拉動成都房價(jià)的強(qiáng)興劑。2006年１－５月，在開發(fā)投資完成額中，％，％。據(jù)悉2006年僅成華區(qū)就將騰出12000畝土地進(jìn)行整理，其中上市量可能達(dá)到近4000畝！目前多家知名開發(fā)商已經(jīng)囤兵城北，伺機(jī)而動，據(jù)了解，萬科在城北拿下了600多畝的土地，其項(xiàng)目“雙水岸”將在2006年推出；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項(xiàng)目“博雅新城”已于年前正式動工。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同，但這一漲幅足以說明近2年成都市地價(jià)大幅上漲。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有：沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機(jī)電批發(fā)市場，五塊石電器批發(fā)市場，荷花池批發(fā)市場，羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運(yùn)動中心。根據(jù)2003年5月出臺的《四川省“十五”及2010年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，將成都物流基地規(guī)劃為我省的“一級物流樞紐”。將推動北部新城建設(shè)的發(fā)展，交通堵塞問題將得到極大緩解，住宅郊區(qū)化發(fā)展步伐將進(jìn)一步加快。整個(gè)北新大道工程建設(shè)總費(fèi)用約5．5億元。建設(shè)中的蜀龍路四期起于蜀龍三期與成華區(qū)龍青環(huán)線平交道口，上跨成綿高速，經(jīng)北湖風(fēng)景區(qū)后與三環(huán)路連接。該地塊處于成都市“北部新城”中心區(qū)域，是新都新城區(qū)的重要組成部分。根據(jù)成都市規(guī)劃的“北部新城”計(jì)劃，到2020年新都將與青白江形成一個(gè)擁有100萬人口的核心發(fā)展區(qū)，沿毗河兩岸10平方公里的區(qū)域主要以居住為主，同時(shí)發(fā)展餐飲娛樂等第三產(chǎn)業(yè)。（二）調(diào)查內(nèi)容對城北區(qū)域宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）城北房地產(chǎn)現(xiàn)狀競爭市場調(diào)查（個(gè)案對比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開銷售日期l 銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用（2）營銷策略l 目標(biāo)客戶選擇決策l 市場定位與宣傳重點(diǎn)l 營銷組合策略（三）調(diào)查方法宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析項(xiàng)目自身情況調(diào)查l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃 項(xiàng)目現(xiàn)場考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理競爭市場調(diào)查l 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查l 報(bào)刊、文獻(xiàn)網(wǎng)上資料收集與分析一、 城北區(qū)域概括和未來前景 城北本次市調(diào)所研究的城北指：東至成綿高速、南至一環(huán)路（二環(huán)路北一段－二環(huán)路北四段區(qū)域內(nèi)）、西至營門口路、北至三環(huán)路。 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃的出爐，將推動城北的舊城改造和城市化進(jìn)程，由此騰出大規(guī)模的建設(shè)用地，反之推動城北的城市化進(jìn)程。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有：沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機(jī)電批發(fā)市場，五塊石電器批發(fā)市場，荷花池批發(fā)市場，羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運(yùn)動中心。 根據(jù)規(guī)劃，成都市今后將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展，使城市格局從現(xiàn)在的環(huán)狀變?yōu)樯刃?，而北新干線正是向北發(fā)展的一條“主動脈”。2006年2月開始動工，預(yù)計(jì)2007年通車。城北擁有四大商圈，是成都乃至西部重要的財(cái)富源頭。五塊石將大變臉一個(gè)建筑面積達(dá)16萬平方米的號稱“五塊石第一mall”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拔地而起,這個(gè)名為“仁恒國際”的項(xiàng)目如此讓人側(cè)目,除了它的“大”外,最耀眼的當(dāng)屬它的新加坡背景,用業(yè)內(nèi)人士的話說,國際商業(yè)地產(chǎn)巨頭打入成都五塊石市場,可能促使傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場一樣的“五塊石大集市”更早接駁國際商貿(mào)物流,加快五塊石大市場升級換代步伐。二、 城北土地發(fā)展趨勢 成都土地市場情況在2004年，以大限和三個(gè)暫停為標(biāo)志，政府加強(qiáng)了對土地市場的控制和管理。 178。據(jù)他們調(diào)查的資料顯示，大豐有4000多畝土地可供開發(fā)，鳳凰山有10000多畝土地及待建設(shè)，沙河沿岸有10000多畝土地將要上市拍賣，另外，占地42平方公里的北部新城風(fēng)景區(qū)也將逐漸建設(shè)完成，未來的城北居住環(huán)境絕對不比其它區(qū)域差。城北土地供給結(jié)構(gòu)以住宅用地為主從2004年到2005年8月，城北土地總的供應(yīng)量為765畝，實(shí)際成交328畝。城東由于“騰籠換鳥”，發(fā)展迅速。資料顯示，㎡，％，與往年相比城北供應(yīng)體量已有大幅