【正文】 %南湖區(qū)%關(guān)山區(qū)%漢陽(yáng)漢陽(yáng)中心區(qū)%沌口區(qū)696%2007年12月，漢口中心區(qū)成交均價(jià)最高，；沌口最低，；而同比漲幅最大的是漢陽(yáng)中心區(qū)，%，其次是關(guān)山片區(qū)，漲幅為56。2007年武漢市各片區(qū)不同建筑類(lèi)型商品住宅成交價(jià)格分布表（元/平方米）商品住宅均價(jià)多層均價(jià)小高層均價(jià)高層均價(jià)漢口漢口中心區(qū)古田片區(qū)二七、后湖片區(qū)東西湖片區(qū)武昌武昌中心區(qū) 青山區(qū)南湖區(qū)關(guān)山區(qū)漢陽(yáng)漢陽(yáng)中心區(qū)沌口區(qū)全市 、小結(jié)分析分析一：根據(jù)我們對(duì)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我們可以看到，2002年以來(lái)，武漢房地產(chǎn)發(fā)展迅速，價(jià)格一路走高，%，其中2007年漲幅最高，%。另外，通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，2007年商品住房成交面積主要集中在90120平方米，共成交29515套，%，%；　　我們分析認(rèn)為， 90120平方米的戶(hù)型成交最暢銷(xiāo)，以及40005000元/平方米這種中間價(jià)位的成交量最大，反映了中等適宜型的戶(hù)型最為市場(chǎng)所接受。分析二：我們通過(guò)分析認(rèn)為，影響武漢商品房市場(chǎng)后續(xù)需求走勢(shì)的因素有以下幾點(diǎn)：（1）供銷(xiāo)關(guān)系直接影響價(jià)格走勢(shì)。四、武漢市不同類(lèi)型地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年武漢新增商品房市場(chǎng)供應(yīng)的主體是住宅，%，較之06年略有下降，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其它物業(yè)所占比重。據(jù)市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)和市商品市場(chǎng)協(xié)會(huì)的調(diào)查報(bào)告顯示，武漢市商鋪（市場(chǎng)）類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)：　　（1）、行業(yè)多元化。不同的市場(chǎng)有不同的管理模式，一般說(shuō)來(lái)，在市場(chǎng)物業(yè)管理的范圍內(nèi)，由市場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者牽頭，邀請(qǐng)工商、公安、質(zhì)檢、稅務(wù)等部門(mén)的人員參加，共同組成市場(chǎng)管理委員會(huì)或辦公室對(duì)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理。第三就是降低買(mǎi)賣(mài)成本的功能，這以漢正街小商品市場(chǎng)為代表，將買(mǎi)者、賣(mài)者、商品集中在某一特定地點(diǎn)從事交易活動(dòng)，使買(mǎi)賣(mài)雙方可以更好地搜索交易對(duì)象和各種市場(chǎng)信息（供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等）的費(fèi)用，并促成交易，進(jìn)而提高交易效率。這些銀行大多以自建的形式建成了規(guī)模宏大的辦公樓，部分自用，部分用于租售。不少跨國(guó)大企業(yè)和外來(lái)財(cái)團(tuán)紛至沓來(lái)。、寫(xiě)字（辦公）樓類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2007年，%。不過(guò)，并不是所有的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)都有很好的表現(xiàn)，企業(yè)“喜新厭舊”速度加快。（2）、目前武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在著結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，高、中、低檔的寫(xiě)字樓比例不恰當(dāng)，高檔寫(xiě)字樓沒(méi)有達(dá)到高檔的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)性化的寫(xiě)字樓缺口很大，而低檔的寫(xiě)字樓市場(chǎng)被商住樓所占據(jù)。如圣陶沙目前已進(jìn)入正常的酒店運(yùn)營(yíng)階段。（2）、“7090”政策出臺(tái)以后，小戶(hù)型的放量明顯增加，其更高的性?xún)r(jià)比對(duì)酒店類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目沖擊很大。、別墅類(lèi)市場(chǎng)小結(jié)分析　 （1）、目前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)上純別墅項(xiàng)目稀缺； 　 （2）、別墅概念混雜，聯(lián)排、雙拼，疊加等在國(guó)外屬于TOWNHOUSE（即聯(lián)排住宅）范疇的產(chǎn)品也包裝為別墅； 　 （3）、目前成交均價(jià)較低，只有美院coast、萬(wàn)豪水岸楓林成交價(jià)格在6000元/平米以上； 　 （4）、別墅產(chǎn)品逐漸在走高端路線。　、別墅類(lèi)市場(chǎng)價(jià)格情況2007年，%。、酒店類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)分析目前武漢市場(chǎng)上已沒(méi)有在售在建的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，該業(yè)態(tài)項(xiàng)目已經(jīng)悄然淡出市場(chǎng)?！　‘a(chǎn)權(quán)式酒店特點(diǎn)：　?。?）、投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。大量強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的入駐，帶來(lái)了寫(xiě)字樓的大量需求；應(yīng)對(duì)這種需求，大量商務(wù)寫(xiě)字樓群在此扎堆。在入駐的企業(yè)類(lèi)別上，跨國(guó)企業(yè)的比例首次占據(jù)了第一位。這類(lèi)客戶(hù)的面積需求較大，一般是整層起租?！　。?）、租賃客戶(hù)偏好性強(qiáng)。這里高樓大廈密布，各銀行機(jī)構(gòu)遍布其間，武漢市目前最頂級(jí)的酒店香格里拉和最高檔的購(gòu)物場(chǎng)所新世界國(guó)貿(mào)就屹立于此。第二就是交易展示功能，這以武漢會(huì)展中心為代表。由于商品市場(chǎng)的市場(chǎng)定位不同，行業(yè)不同，決定了它們經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同：市場(chǎng)有攤位型、專(zhuān)業(yè)街型、商場(chǎng)型和這三者兼而有之的綜合型。隨著我國(guó)商業(yè)零售業(yè)04年12月份正式徹底的對(duì)外開(kāi)放，武漢商業(yè)市場(chǎng)正逐吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注（多家港資企業(yè)進(jìn)入武漢市進(jìn)行復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)）。（3）、規(guī)劃重點(diǎn)提升周邊房?jī)r(jià)。青山區(qū)由于陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋的通車(chē)，區(qū)域地位得到提升，07年銷(xiāo)售量和價(jià)格都有較大提升，價(jià)格漲幅僅次于關(guān)山片區(qū)。另外，140平方米以上的戶(hù)型有大程度上由別墅構(gòu)成，他們也在一定程度上提升了整體的成交均價(jià)水平。 、不同建筑類(lèi)型商品住宅價(jià)格情況2007年，武漢市高層商品住宅價(jià)格最高，%；，%；，%。從成交均價(jià)上來(lái)看，漢口中心區(qū)的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，并且在10月突破了6000元/平方米；而沌口片區(qū)成交價(jià)格最低。（3）、投資、投機(jī)性需求減少，并由需求迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)，對(duì)供需結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生一定改變。分析二：我們通過(guò)分析認(rèn)為，影響武漢商品房市場(chǎng)后續(xù)需求走勢(shì)的因素有以下幾點(diǎn)：（1）、規(guī)劃缺口量。%，%，%，%。　?。?）、90平米以下住房受歡迎　　2007年武漢商品住房項(xiàng)目中二室二廳和三室兩廳是新增項(xiàng)目的主力戶(hù)型，%%。上半年武漢市商品住房供銷(xiāo)情況比較平衡，處于供略大于銷(xiāo)。青山區(qū)銷(xiāo)量最少，僅有69套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量有著很大的關(guān)系。平均每月成交了7487套。供求是相輔相成的，有了廣泛的需求，那么開(kāi)發(fā)商就更加看好關(guān)山片區(qū)了，更加看好這個(gè)市場(chǎng)，也就理所當(dāng)然的加大供應(yīng)量。因此這一周期性特征間接導(dǎo)致了商品住宅的施工面積、新房開(kāi)工面積及竣工面積出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象。用來(lái)自住則交通便利?！　?，%，但是商品住宅的施工面積、新房開(kāi)工面積和竣工面積卻并沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的增長(zhǎng)而出現(xiàn)同等的增加現(xiàn)象，反而出現(xiàn)了不同程度的下降。%，%。增幅為143%。2006年的樓面地價(jià)并沒(méi)有隨著土地供應(yīng)面積的減少而上升，相反卻下浮了6%，一方面是由于前階段武漢市土地放量的持續(xù)增加，而受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的因素影響，使得市場(chǎng)上的土地仍然保持著較大的存量；另一方面受當(dāng)年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，中心區(qū)土地受面積限制，每畝單價(jià)雖高，總體成交金額較低，無(wú)力拉動(dòng)全市樓面地價(jià)。2006年，為落實(shí)國(guó)家關(guān)于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)政策及加大保障性住房的供應(yīng)，自2006年下半年首次出讓的土地明確限制結(jié)構(gòu)后，限價(jià)房以及配套房用地逐漸增多。2006年，中心城區(qū)地塊繼續(xù)受到熱捧，如積玉橋等優(yōu)勢(shì)突出的地塊是各方爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。第二篇 武漢微觀市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）調(diào)研分析第一章 武漢市商品房市場(chǎng)概況分析一、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程1999年延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出武漢歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之。2007年12月，武漢城市圈成為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)‘兩型社會(huì)’）建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。2012年以前，武漢市將投資近220億元，建成軌道交通1號(hào)線二期、2號(hào)線一期（常青花園—魯巷，經(jīng)過(guò)漢口火車(chē)站）、4號(hào)線一期（武昌火車(chē)站—武漢火車(chē)站）兩條地鐵線路。其中，主城區(qū)集中體現(xiàn)武漢作為中部地區(qū)生產(chǎn)和生活服務(wù)中心的職能，包括中央活動(dòng)區(qū)和15個(gè)城市綜合組團(tuán)，規(guī)劃預(yù)測(cè)2020年市域常住人口1180萬(wàn)人，其中主城區(qū)人口為502萬(wàn)人。11月，武漢市公布《關(guān)于我市開(kāi)發(fā)區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障的實(shí)施意見(jiàn)》，在《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中確定了“十一五”期間建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1200萬(wàn)平方米的目標(biāo)，明確了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例占整個(gè)住宅供應(yīng)量的25%左右。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　武漢市居民收入水平及消費(fèi)情況 2007年，%，%；，%。2000年底，、總長(zhǎng)約10公里的一期工程正式開(kāi)工，2003年底具備試通車(chē)條件，2004年7月投入試運(yùn)營(yíng)。四、交通狀況為了將武漢市“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”的天然布局相聯(lián)，武漢市經(jīng)過(guò)多年的努力，建設(shè)和規(guī)劃了多條聯(lián)系紐帶，形成了武漢市獨(dú)有的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。15～％，意味著武漢婚房市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將成為重要的擴(kuò)張性需求。下轄126個(gè)街道辦事處，18個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)鄉(xiāng)，群眾組織3232個(gè)，其中社區(qū)居民委員會(huì)1200個(gè)，村民委員會(huì)2032個(gè)。 東西距最大為134公里，南北距最大為155公里。106前 言從上世紀(jì)90年代起，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展中經(jīng)過(guò)住房分配、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、貨幣分房等多種形態(tài)，經(jīng)受了國(guó)家、地方政府關(guān)于總體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響的土地、信貸、消費(fèi)等各種政策及宏觀環(huán)境波動(dòng)的沖擊發(fā)展至今，無(wú)論從總投資量、開(kāi)竣工面積、銷(xiāo)售額和房?jī)r(jià)上都有了大幅的提升，已成為全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)城市之一，深圳萬(wàn)科（城市花園）、深圳金地（格林小城）、香港新世界（常青花園）、廣州保利（保利心語(yǔ)）、福建融僑（融僑錦城）、融科智地（融科天城）、和記黃埔等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛至沓來(lái)，掀起了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)大博弈。104結(jié)束語(yǔ)103第四篇2008年上半年土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)101第五章 2007年熱點(diǎn)板塊分析50第三篇 武漢市商品房市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)分析17一、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程10二、政策環(huán)境分析5 一、地理位置5第一篇 武漢市宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析5二、行政區(qū)劃6四、交通狀況17第一章 武漢市商品房市場(chǎng)概況分析21四、武漢市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析39五、武漢市二手房市場(chǎng)分析64第一章 2007年武漢商品房市場(chǎng)總結(jié)分析64一、2007年武漢商品房市場(chǎng)運(yùn)行特征總結(jié)76第二章 武漢市土地市場(chǎng)特點(diǎn)94一、武昌地區(qū)第一部分 武漢市商品房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一篇 武漢市宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析 第一章 武漢市城市概況一、地理位置武漢位于中國(guó)的中部地區(qū)，地理位置東經(jīng)113176。武漢地形以平原為主，丘陵為輔，且市內(nèi)湖泊塘堰眾多?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　? 年度統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目2004年2005年2006年總?cè)丝跀?shù)（萬(wàn)人）其中城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口家庭戶(hù)數(shù)（戶(hù)）250255數(shù)據(jù)中城鎮(zhèn)人口的增加主要來(lái)源于武漢市城市化進(jìn)程的加快，從而使大量農(nóng)業(yè)人口直接轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。通過(guò)分析，我們認(rèn)為：這可以反映出兩方面的問(wèn)題：第一，居民受教育程度的提高將引起城市發(fā)展速度的增快最終促進(jìn)居民收入的增加，導(dǎo)致住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認(rèn)識(shí)的提高，一方面其對(duì)教育的重視程度會(huì)增加，購(gòu)房中會(huì)有相關(guān)的考慮，另一方面，會(huì)增加其購(gòu)房指導(dǎo)思想理性方面的因素，相應(yīng)要求我們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尤其是開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮到其消費(fèi)者的成熟度。鐵路交通京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長(zhǎng)江一橋上交匯的四條鐵路線前往白沙洲大橋，使武漢的交通更加暢通。分別為：二號(hào)線，常青花園至流芳，；三號(hào)線，沌口至三金潭，；四號(hào)線，永安堂至青山，；五號(hào)線，青山至青菱，33公里；六號(hào)線，老關(guān)村至堤角，；七號(hào)線，古田至野芷路。下面是我們總結(jié)的調(diào)控政策一覽表：公布日期公布機(jī)關(guān)文件名稱(chēng)1月25日國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》3月16日全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》3月29日商務(wù)部《關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》3月29日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工商總局等八部委《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》5月23日商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》8月7日國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》9月21日國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》9月27日中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》9月30日國(guó)土資源部《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知》11月7日國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》11月14日財(cái)政部《廉租住房保障資金管理辦法》11月27日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門(mén)《廉租住房保障辦法》11月19日國(guó)土部、財(cái)政部、央行《土地儲(chǔ)備管理辦法》11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等