【正文】 不完全統(tǒng)計(jì)；未來(lái)2－3年時(shí)間內(nèi)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到約470萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)還會(huì)有繼續(xù)提升的可能，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。216。216。 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)；216。第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； . 板塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系. 綜合分析綜合以上分析，本項(xiàng)目未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)比較嚴(yán)峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來(lái)的新東區(qū)，以大學(xué)城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來(lái)，該區(qū)域在本地消費(fèi)者心中認(rèn)同度較差，區(qū)位抗性較大。. 外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來(lái)越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。從2001年開始，房?jī)r(jià)一直在較低的水平運(yùn)行，但市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市從2003年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對(duì)商品房?jī)r(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長(zhǎng)足發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說(shuō)明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的促進(jìn)作用。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速公路江蘇段，跨江后進(jìn)入巢湖，止于和縣，路線全長(zhǎng)約33公里，其中大橋長(zhǎng)約10公里，南岸接線長(zhǎng)約17公里，北岸接線長(zhǎng)約6公里，全線采用6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。. “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)馬鞍山市域已經(jīng)形成“南進(jìn)東擴(kuò)”的城市發(fā)展方向。馬鞍山市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，馬鞍山市置身于長(zhǎng)江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下, 構(gòu)筑了一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置。2139。4639。. 綜合分析. 城市發(fā)展前景樂(lè)觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺(tái)馬鞍山市正朝著現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)邁進(jìn)，城市化進(jìn)程加快。1—7月份，城市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到了10781元,%。與國(guó)內(nèi)外友好城市交往不斷增多。實(shí)際利用內(nèi)資100億元，%%。隨著收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)支出也同步增長(zhǎng)，住宅消費(fèi)能力大幅度提高，有力地推動(dòng)了馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。. 人均可支配收入逐年上升，城市居民消費(fèi)購(gòu)買力持續(xù)增強(qiáng)2007年，馬鞍山全市城市居民人均可支配收入16100元，％，居全省首位。狠抓招商引資責(zé)任落實(shí)，吸引廣州立白、家樂(lè)福等大項(xiàng)目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來(lái)投資企業(yè)增資擴(kuò)股。外經(jīng)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)15%，外運(yùn)量增長(zhǎng)3倍，境外勞務(wù)輸出356人，常年來(lái)馬幫助工作、從事技術(shù)服務(wù)的境外專家多達(dá)百人。2008年1—7月份，%，%。由于馬鋼是馬鞍山地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，在一系列多米諾骨牌效應(yīng)的影響下，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大為放緩，對(duì)馬鞍石市整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將產(chǎn)生較大影響，因此，將在一定程度上影響其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析. 地理位置及特性研究馬鞍山市與長(zhǎng)江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★▲★★★上海都市圈杭州都市圈南京都市圈南京蕪湖杭州上海皖江經(jīng)濟(jì)帶馬鞍山市位于長(zhǎng)江下游南岸、安徽省東部，地處北緯31176。與東經(jīng)118176。之間；東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西瀕長(zhǎng)江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。其城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)先后受到國(guó)家有關(guān)部委的多次表彰，先后榮獲“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“聯(lián)合國(guó)迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)，馬鞍山市已成為揚(yáng)子江畔一顆璀璨的明珠。. 馬鞍山市重要城市規(guī)劃研究. 馬鞍山市城市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快2000年2005年2010年市域總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）102125160城市化進(jìn)程水平37%45%51%主城區(qū)人口規(guī)模（萬(wàn)人）132235從人口發(fā)展趨勢(shì)看來(lái)，主城區(qū)的人口增長(zhǎng)被控制，有更多的人會(huì)遷到城外進(jìn)入新城區(qū)，隨著城市人口的持續(xù)增長(zhǎng)，郊區(qū)化居住逐漸成為趨勢(shì)2005年, 城市常住人口為125萬(wàn)人，與2000年11月1日零時(shí)第五次人口普查的常住人口102萬(wàn)人相比，增加了23萬(wàn)人，增長(zhǎng)20％外來(lái)人口的增加將導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)住房需求的增加，這在很大的程度上促進(jìn)了馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 馬鞍山長(zhǎng)江大橋:馬鞍山長(zhǎng)江大橋項(xiàng)目總投資估算60億元。符合國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的要求。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進(jìn)一步拉開，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長(zhǎng)。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析. 2008年上半年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn). 房地產(chǎn)發(fā)展起點(diǎn)低，中低價(jià)商品房成為市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)；分析2006年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場(chǎng)3000元以下的中低價(jià)商品房 供應(yīng)比率低于需求比率，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)中低價(jià)商品房仍然保持相對(duì)短缺勢(shì)態(tài)。. 樓盤開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代2005年起馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的樓盤日趨規(guī)模化，如東方明珠、中加國(guó)際華城等大型樓盤日見增多；進(jìn)入2007年，海外海集團(tuán)等兩個(gè)總建面積超50萬(wàn)平方米的大盤啟動(dòng)，宣告馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。2006年截至11月29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地402畝，同比增幅達(dá)到17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級(jí)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。. 花山板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況表一樓盤名稱金匯城市花園中央花園（三期）西湖花園項(xiàng)目地址中級(jí)人民法院對(duì)面益壽路與湖東路交叉口江東大道與馬濮路交叉口開發(fā)商浙江省經(jīng)協(xié)集團(tuán)有限公司馬鞍山華龍置業(yè)浙江西湖房地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院南京第回航務(wù)勘測(cè)設(shè)計(jì)院馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院代理商馬鞍山金匯開發(fā)有限公司南京大功務(wù)實(shí)馬鞍山西湖物業(yè)管理有限公司占地面積（萬(wàn)㎡）26總建面積（萬(wàn)㎡）1036建筑形式多層、高層、疊加別墅、商鋪商鋪、小高層、高層多層、小高層容積率綠化率35%35%%車位配比1：1：31：裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)毛坯毛坯毛坯均價(jià)(元/㎡)高層：3850高層:5800多層：5000小高層：3900面積區(qū)間（㎡）高層：100140高層:50140多層：95106小高層：71124總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)高層： 高層:多層：小高層：主力面積（㎡）高層：13050多層：110小高層：120住宅總套數(shù)（套）約700114約2500首次推出時(shí)間2003年12月28日2008年7月19日2003年8月近期開盤時(shí)間2007年1月2008年7月19日2008年9月近期開盤推出產(chǎn)品高層高層公寓小高層銷售率（全案）只有約10尾房在售80%90%內(nèi)部配套沿街商業(yè)商業(yè)、銀行、郵政