【文章內(nèi)容簡介】 多個中心，多種特色的。而隨著河海大學、安徽工業(yè)大學的進駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機遇。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及特征分析. 2008年上半年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點. 房地產(chǎn)發(fā)展起點低，中低價商品房成為市場銷售熱點；分析2006年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場3000元以下的中低價商品房 供應比率低于需求比率，在較長的一段時間內(nèi)中低價商品房仍然保持相對短缺勢態(tài)。從2001年開始，房價一直在較低的水平運行，但市場運行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市從2003年開始著力建設(shè)經(jīng)濟適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。. 房價仍作為第一購買因素，消費者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產(chǎn)品細節(jié)、品質(zhì)及實用性的考慮 。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟型三房）、低總價房源更能得到市場認同；. 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費主力隨著馬鞍山城市“南進東擴”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。根據(jù)20062007年全市舊城改造計劃，兩年拆危舊房34萬平方米，5479戶，后三年按10萬平方米計算。僅舊城改造一項就創(chuàng)造樂45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于9萬平方米的住房需求。. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低；隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、產(chǎn)品理念設(shè)計、物業(yè)管理意識得到加強，注重倡導健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。. 樓盤開發(fā)進入大盤時代2005年起馬鞍山房地產(chǎn)市場開發(fā)的樓盤日趨規(guī)?；?，如東方明珠、中加國際華城等大型樓盤日見增多；進入2007年，海外海集團等兩個總建面積超50萬平方米的大盤啟動，宣告馬鞍山房地產(chǎn)市場大盤時代已經(jīng)到來。. 外地品牌開發(fā)商進入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進入。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進入有很大關(guān)系。同時大量的全國知名開發(fā)商也相繼進入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運作手段和充足的資金，從而導致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進作用。. 高端市場仍是市場一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷售狀況非常好根據(jù)目前市場整體調(diào)查來分析，現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒有一個高檔項目，市場上堪稱最高檔的項目海外海名筑，現(xiàn)階段銷售均家已經(jīng)超過5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設(shè)計有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。隨著市民的經(jīng)濟收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，這為本項目提供了很好的入市時機，同時也為本項目開發(fā)成為馬鞍山最高檔居住社區(qū)提供了很好的市場平臺，項目未來發(fā)展機遇比較大。. 2006年4季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應量分析2005年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地317畝，較2004年同比減少42％，全年市區(qū)累計出讓土地成交金額 ，％，2006年截至11月29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地402畝，同比增幅達到17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級土地市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 市場區(qū)域劃分及特征分析. 馬鞍山房地產(chǎn)市場板塊劃分原則馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； . 板塊間競爭關(guān)系. 綜合分析綜合以上分析，本項目未來的競爭態(tài)勢比較嚴峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來的新東區(qū)，以大學城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來，該區(qū)域在本地消費者心中認同度較差，區(qū)位抗性較大。再加上其它板塊在區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)、配套、交通、教育、投資前景方面的明顯優(yōu)勢，預計在未來的項目定位當中本項目主要是從差異化競爭上尋求突破，這是項目成功運作的關(guān)鍵所在。2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析金家莊板塊花山板塊雨山板塊花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴主戰(zhàn)場；雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟適用房（未見商品房項目）。. 花山板塊房地產(chǎn)市場特征分析區(qū)域花山板塊產(chǎn)品多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加）價格區(qū)間（元/ ㎡ ）普通住宅：34805000別墅：50007250市場綜述 地段優(yōu)勢明顯 交通、周邊配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢明顯市民認可度較高； 城市中心物業(yè)總價較高，去化較快，東部新區(qū)價格優(yōu)勢明顯。市場接受度高。消費群體中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。. 花山板塊市場競爭項目概況表一樓盤名稱金匯城市花園中央花園（三期）西湖花園項目地址中級人民法院對面益壽路與湖東路交叉口江東大道與馬濮路交叉口開發(fā)商浙江省經(jīng)協(xié)集團有限公司馬鞍山華龍置業(yè)浙江西湖房地產(chǎn)集團規(guī)劃設(shè)計單位馬鞍山匯華設(shè)計院南京第回航務勘測設(shè)計院馬鞍山匯華設(shè)計院代理商馬鞍山金匯開發(fā)有限公司南京大功務實馬鞍山西湖物業(yè)管理有限公司占地面積（萬㎡）26總建面積（萬㎡）1036建筑形式多層、高層、疊加別墅、商鋪商鋪、小高層、高層多層、小高層容積率綠化率35%35%%車位配比1：1：31：裝修標準(元/㎡)毛坯毛坯毛坯均價(元/㎡)高層：3850高層:5800多層：5000小高層：3900面積區(qū)間（㎡）高層：100140高層:50140多層：95106小高層：71124總價區(qū)間(萬元)高層： 高層:多層：小高層：主力面積（㎡）高層：13050多層：110小高層：120住宅總套數(shù)（套）約700114約2500首次推出時間2003年12月28日2008年7月19日2003年8月近期開盤時間2007年1月2008年7月19日2008年9月近期開盤推出產(chǎn)品高層高層公寓小高層銷售率（全案）只有約10尾房在售80%90%內(nèi)部配套沿街商業(yè)商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、垃圾站、變電室、煤氣站商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、小學內(nèi)部健身設(shè)施無暫未公式閱覽室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、籃球場桌球、游泳池、足球場、高爾夫后續(xù)供應(㎡)約8000表二