【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 野的戶型。二類客戶（無(wú)奈型）：想要高層風(fēng)景，但又在乎價(jià)格。該類客戶會(huì)選7層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶型。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來(lái)看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。（二）產(chǎn)品定位（市場(chǎng)定量調(diào)查分析）調(diào)查時(shí)間：—調(diào)查地點(diǎn)：三亞市鳳凰機(jī)場(chǎng)、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。調(diào)查方式：同類問(wèn)卷抽樣調(diào)查實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷：150份回收有效問(wèn)卷：126份基本市場(chǎng)參數(shù)如下：1．接受調(diào)查的常住人口比例2．潛在客戶購(gòu)房原因3．大眾了解樓盤信息的渠道5．購(gòu)房人群對(duì)車庫(kù)的需求6．潛在客戶的職業(yè)分布7．購(gòu)買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要?jiǎng)訖C(jī)8．潛在購(gòu)房者認(rèn)為合理的價(jià)位9．潛在購(gòu)房者理想的套面積10．潛在購(gòu)房者理想的戶型：11．購(gòu)房時(shí)主要聽取誰(shuí)的意見市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過(guò)程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點(diǎn)是視野開闊，臨海景觀是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購(gòu)買者需求心理。據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購(gòu)房心理。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問(wèn)，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。物業(yè)收費(fèi)有市場(chǎng)依據(jù)。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，—，占總調(diào)查人數(shù)的八成。結(jié)合市調(diào)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目特征，將金色年華海景小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì)的海景高層樓盤。第四節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路是創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn)21世紀(jì)居住建筑人性化的原則。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個(gè)建筑單元為核心，采取錯(cuò)位錯(cuò)層方式設(shè)計(jì)，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。每個(gè)單元由一棟15—25層住宅圍合而成，四個(gè)單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。二、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，本項(xiàng)目采用了新古典南洋風(fēng)格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上，15—25層住宅錯(cuò)落有致，擺布有序，四個(gè)單元屋頂造型豐富，整個(gè)小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過(guò)人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。小區(qū)以四個(gè)主題熱帶園林景觀小品配合四個(gè)建筑單元，整體內(nèi)外空間交錯(cuò)穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng)，渾然一體。三、戶型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型上以40—60平米一房，80—85平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室兩廳120m220%二室二廳8085m296%一室一廳60m2204%一室40m2145%第五節(jié) 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目周邊有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓多個(gè)上規(guī)模住宅小區(qū)和產(chǎn)權(quán)式度假酒店，加上在建的本項(xiàng)目，該地段正逐漸成為三亞紅沙地區(qū)新生的旅游度假區(qū)域之一。（一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項(xiàng)目附近有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和藍(lán)月灣海景酒店公寓多個(gè)小區(qū)。前者主要技術(shù)指標(biāo)為：用地面積35,㎡，建筑面積53,㎡，%，綠化率65%以上，由三幢11—13層帶高檔電梯高層和16幢獨(dú)立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。有隔層空中花園，采光通風(fēng)效果較好，小區(qū)配套設(shè)施有：觀景池、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、停車場(chǎng)（地上和地下）。后者為三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓。該項(xiàng)目為精裝修小戶型酒店式公寓，共500套40平米客房。戶型以35平米酒店式標(biāo)準(zhǔn)間為主。按四星級(jí)酒店配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、貴賓會(huì)所、健身房、中西餐廳、大小會(huì)議室、兒童活動(dòng)室、娛樂(lè)中心、商務(wù)中心、便利超市等。（二）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格情況三亞皇家生態(tài)海景花園于2007年3月1號(hào)開盤，高層均價(jià)在12600元，起價(jià)10600元，最高價(jià)為16000元。每層加價(jià)380—680元。目前，銷售已達(dá)60%?，F(xiàn)每套均價(jià)為40萬(wàn)左右。目前，銷售已基本完畢。第六節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢(shì)分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長(zhǎng)期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。（二）金色年華海景小區(qū)獨(dú)占海景資源和山景資源，高層小戶型將為住戶帶來(lái)良好的視野和風(fēng)景。（三）本項(xiàng)目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力。（四）本項(xiàng)目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)”。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。（六）本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)相宜深淺，以小為主，可變性強(qiáng)，具有緊湊、實(shí)用、合理、雅致的優(yōu)點(diǎn)。（七）本區(qū)域沒(méi)有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對(duì)安靜。（八）項(xiàng)目所在地負(fù)氧離子高達(dá)11000個(gè)單位（北京天安門處150個(gè)單位），適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。二、劣勢(shì)分析（一）本項(xiàng)目位于三亞?wèn)|部的紅沙鎮(zhèn)，雖然項(xiàng)目獨(dú)立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，?duì)于高端消費(fèi)者的觀念中，本項(xiàng)目似乎地段檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會(huì)逐步提高。（二）周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺(jué)似有存在。（三）目前，本項(xiàng)目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味，2009年10月后海軍基地和市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。榆林港有望成為國(guó)際優(yōu)良的海軍基地和游艇港灣。（四）項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。待小區(qū)及紅沙鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會(huì)更進(jìn)一步優(yōu)化。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）由于本項(xiàng)目是臨榆林灣的首個(gè)高層中、小戶型房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)不熟悉,沒(méi)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。能否起到“羊群”效應(yīng)，既要看市場(chǎng)需求，又要看三亞紅沙整體效應(yīng)的發(fā)揮。（二）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷過(guò)程中容易處于的被動(dòng)地位。地域性和集群性銷售可爭(zhēng)取主動(dòng)。（三）高層購(gòu)房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。因?yàn)闃I(yè)主享受了較好的物業(yè)服務(wù)。（四）本項(xiàng)目由于和民宅連片，易降低本項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。但由于市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。榆林港有望成為國(guó)際優(yōu)良的游艇港灣。消費(fèi)檔次將大幅提升。四、機(jī)會(huì)分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國(guó)內(nèi)外建立了強(qiáng)大的品牌力，本項(xiàng)目可借勢(shì)而行，減少本項(xiàng)目的告知成本。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項(xiàng)目市場(chǎng)提供更多機(jī)會(huì)。（三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū)2004年以前開發(fā)的樓盤，—3倍。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無(wú)樓可售。（五）紅沙跨海大橋建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢(shì)在促進(jìn)環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時(shí)，對(duì)在三亞的旅游度假的觀念亦會(huì)改變，項(xiàng)目市場(chǎng)角度視線可以更廣。（六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有3個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊鄰紅沙鎮(zhèn)，這對(duì)本項(xiàng)目的商鋪來(lái)說(shuō)，具有良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。第四章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、場(chǎng)地選擇地理位置：本項(xiàng)目地塊坐北朝南，背靠“龍脈”三亞最高的茍嶺山脈，面向“明潭”南中國(guó)海，左攬“青龍”龍嘴灣，右擁“白虎”虎頭嶺，是三亞第一風(fēng)水寶地。金色年華海景小區(qū)位于大東海榆林灣畔，與三亞紅沙鎮(zhèn)隔街相鄰，是榆林灣畔目前在建的規(guī)模和規(guī)格均處于唯一狀態(tài)的住宅開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來(lái)填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。交通條件：本項(xiàng)目位于榆亞大道南側(cè)，距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，三亞往海口的班車班次頻繁，每隔20分鐘有一班車前往海口，約3小時(shí)可到達(dá)；三亞市內(nèi)主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，項(xiàng)目右側(cè)為正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計(jì)依據(jù)（一）、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；（二）、三土房（2008字第0453號(hào)；（三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)為[2008]26號(hào)；（四）、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；（八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。二、建筑設(shè)計(jì)（一）、單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點(diǎn)，注重通風(fēng)、采光及遮陽(yáng)設(shè)計(jì)，即滿足居住舒適要求，也符合市場(chǎng)需求。注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 （二）、造型與色彩建筑體型設(shè)計(jì)上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽(yáng)臺(tái)，必要的遮陽(yáng)構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽(yáng)臺(tái)，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)