【正文】 資金來源與運(yùn)用表。它不管是在設(shè)計(jì)方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項(xiàng)目。三亞“金色年華”項(xiàng)目定位為一個為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。（三）盈虧平衡及敏感性分析由附表“敏感性分析表”可見，我們選取項(xiàng)目的總成本費(fèi)用和銷售均價作為項(xiàng)目敏感性分析因素。三、財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析，%。費(fèi)用估算詳見項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。（3）定價辦法在項(xiàng)目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。（2）稀缺性定價原則。一、核心價值：天然氧吧，度假天堂二、賣點(diǎn)整合健康住宅——家在天然氧吧隱逸空間——環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì)素山景元素——奇特山景，三面環(huán)繞海景元素——遠(yuǎn)眺榆林灣，享受大海的平靜精品建筑——大東海榆林灣畔，第一個高品位的空中海景豪宅學(xué)區(qū)優(yōu)勢——便利的就學(xué)環(huán)境，魯迅中學(xué)、小學(xué) 、幼兒園投資價值——升值無限信心保證——高實(shí)力、良好口碑的開發(fā)商三、推廣策略（一）推廣主題1．主題確定：天然氧吧，度假天堂2．主題闡述：地處三亞市大東海榆林灣畔，三面環(huán)山，山景奇特，能享受三亞最美麗山景，此地負(fù)氧離子含量超過10000個單位。工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，會計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)豐富，無論在管理會計(jì)還是核算會計(jì)等方面均具有較強(qiáng)的處理能力。王肖翰：本公司總設(shè)計(jì)師。武洪凱：三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司工程總監(jiān)，高級工程師。（除紅沙大橋道路占地外，實(shí)際審批面積：15,，㎡），商場面積（分?jǐn)偤螅?，地下停車庫面積4,（地下和地上停車場一共188個)，容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。（五）紅沙跨海大橋建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進(jìn)環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項(xiàng)目市場角度視線可以更廣。（四）本項(xiàng)目由于和民宅連片，易降低本項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。（四）項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。是老年人生活的天堂。第六節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。戶型以35平米酒店式標(biāo)準(zhǔn)間為主。三、戶型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。主要為投資型和度假需求型客戶。平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。3942套，和去年同期相比增長48三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨(dú)一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買的不僅僅一個度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3％。15201%。  第三章 項(xiàng)目本身及市場情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。本項(xiàng)目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡介項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。十二、資金籌措（一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款3500萬元；（二）、企業(yè)自籌資金3200萬元；（三）、預(yù)售回籠1,十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在35—80萬，單位面積在55120左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。上海浦西泰星花園，建筑面積200,；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,；海南三亞奧力賽大酒店，計(jì)建成面積6,，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房118套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二期工程可行性研究報告海南****管理咨詢有限公司二OO八年四月十六日目錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項(xiàng)目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報告依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項(xiàng)目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項(xiàng)目承建建單位簡介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設(shè)項(xiàng)目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項(xiàng)目建設(shè)的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項(xiàng)目目市場情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第一節(jié):三亞市旅游市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17第四節(jié):項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第六節(jié):本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第四章:項(xiàng)目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第一節(jié):場地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第二節(jié):項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第五章:環(huán)境保護(hù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第六章:土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第一節(jié):主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第二節(jié):結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第七章:公用工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第一節(jié):給排水設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第二節(jié):暖通設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第三節(jié):電氣設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章:管理組織機(jī)構(gòu)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第九章:項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38第十章:營銷策略與銷售計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥39第十一章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41第十二章:財(cái)務(wù)效益評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43第十三章:結(jié)論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥46附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 48第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱：三亞金色年華海景小區(qū)。三、項(xiàng)目開發(fā)商：三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司四、項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人：童石軍五、項(xiàng)目性質(zhì)：海景小區(qū)。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)規(guī)劃，天澤實(shí)業(yè)投資有限公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。（二）、項(xiàng)目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。公司成立于1992年，注冊資本金為人民幣2,，公司總資產(chǎn)為人民幣38,。二、生態(tài)條件三亞的海水清澈透明，能見度達(dá)8至16米，有些地方達(dá)到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。三亞鳳凰國際機(jī)場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi)23個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。5．本項(xiàng)目右側(cè)正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\(yùn)列車已經(jīng)通車。（一）、配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。,元/商品房銷售價格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強(qiáng)勁的需求。%；,商品房銷售總金額消費(fèi)者分類：在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼