【正文】 曠世佳作吸引世人的眼球。三亞全市森林覆蓋率達(dá)63%，%，；其海洋負(fù)氧離子超過8,000個(gè)單位；城市空氣質(zhì)量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺(tái)”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。三、交通條件1．本項(xiàng)目位于榆亞大道南側(cè)。榆亞大道是三亞市政府將在2009年全力打造的景觀大道之一，也是連接市區(qū)與東線高速公路的兩條道路之一。2009年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項(xiàng)目的升值潛力。三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi)23個(gè)城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時(shí)可到達(dá)。三亞的出租車很多，也很方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項(xiàng)目所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本項(xiàng)目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。5．本項(xiàng)目右側(cè)正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨(dú)一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，，城市空氣負(fù)離子含量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長(zhǎng)青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和頂級(jí)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)等稱號(hào)。三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們?cè)谶@里購買了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。據(jù)上?！段膮R報(bào)》近期評(píng)選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨海客運(yùn)列車已經(jīng)通車。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢(shì)下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項(xiàng)目，為適應(yīng)大的市場(chǎng)潮流，許多項(xiàng)目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項(xiàng)目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項(xiàng)目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)上都缺乏國際化的水準(zhǔn)。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司投資興建的三亞金色年華海景小區(qū)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)將項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極至。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。  第三章 項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。（一）、配合國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。（三）、在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級(jí)部門對(duì)房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場(chǎng)、靠經(jīng)營，靠市場(chǎng)規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)則。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平衡、結(jié)構(gòu)合理。2008年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)76%。,3942套，和去年同期相比增長(zhǎng)48%；,2785套（，一線海景公寓、）,。商品房平均銷售價(jià)格9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷售總金額，和去年同期相比增長(zhǎng)94%。土地供應(yīng)價(jià)格情況：三亞土地市場(chǎng)價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年2004年內(nèi)地價(jià)60=100萬元／畝，20052006年土地價(jià)格攀升到100200萬元／畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，拍出每畝762萬元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá)11,429元。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。三亞商品房市場(chǎng)主要在島外三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2006年，%，%。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個(gè)國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3％。商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長(zhǎng)階段，商品房銷售價(jià)格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年第一季度三亞市商品房平均價(jià)格是9317元／平方米。其中海景房的平均價(jià)格是13000元／平方米（毛胚）以上。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。（二）宏觀調(diào)控新政對(duì)三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》,新政出臺(tái)的主要目的是抑制上漲過快的住房?jī)r(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。這些政策主要是針對(duì)上海、廣州等房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)很高，房?jī)r(jià)又在瘋長(zhǎng)的大城市。基于以下因素分析，預(yù)期新政策對(duì)三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成太大的價(jià)格的影響：三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場(chǎng)與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對(duì)價(jià)格不是很敏感。三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨(dú)一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強(qiáng)勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動(dòng)，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時(shí)間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。（三）2008年初三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。2008年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)76%。,3942套，和去年同期相比增長(zhǎng)48%；,2785套（，一線海景公寓、）,。商品房平均銷售價(jià)格9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷售總金額，和去年同期相比增長(zhǎng)94%。第三節(jié) 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個(gè)高層海景中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)特征，對(duì)于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本項(xiàng)目是不錯(cuò)的居家與度假選擇。（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對(duì)象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。主要為投資型和度假需求型客戶。消費(fèi)者分類：在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價(jià)格不是首要因素。該類客戶會(huì)選擇7—12層有好視