【正文】 三亞泰星實業(yè)有限公司“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程可行性研究報告海南****管理咨詢有限公司二OO八年四月十六日目錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報告依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項目承建建單位簡介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設(shè)項目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項目建設(shè)的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項目目市場情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第一節(jié):三亞市旅游市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項目自身條件分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17第四節(jié):項目周邊市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第六節(jié):本項目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第四章:項目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第一節(jié):場地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第二節(jié):項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第五章:環(huán)境保護(hù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第六章:土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第一節(jié):主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第二節(jié):結(jié)構(gòu)設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第七章:公用工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第一節(jié):給排水設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第二節(jié):暖通設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第三節(jié):電氣設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章:管理組織機(jī)構(gòu)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第九章:項目實施進(jìn)度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38第十章:營銷策略與銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥39第十一章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41第十二章:財務(wù)效益評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43第十三章:結(jié)論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥46附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 48第一章 總論第一節(jié) 項目提要一、項目名稱：三亞金色年華海景小區(qū)。二、項目建設(shè)地點：本項目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。地勢開闊、平坦。項目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。項目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。項目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。三、項目開發(fā)商：三亞泰星實業(yè)有限公司四、項目開發(fā)商法定代表人：童石軍五、項目性質(zhì)：海景小區(qū)。六、項目概況：本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。地勢開闊、平坦。項目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。項目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。項目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。建筑整體由兩期組成：一期由一棟7層樓（已建）構(gòu)成，㎡；二期小高層15層一棟，17層兩棟，高層25層一棟，低層會所3層一棟組成。（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積：15,，㎡），，商場面積（分?jǐn)偤螅?，地下停車庫面積4,（地下和地上停車場一共188個)，容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。七、建設(shè)單位概況 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。該公司成立于1992年，注冊資本金為人民幣2,，公司總資產(chǎn)為人民幣38,。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為84,，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目。上海浦西泰星花園，建筑面積200,；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積6,，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房118套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)規(guī)劃，天澤實業(yè)投資有限公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。九、環(huán)境保護(hù)本項目屬于高層度假公寓，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。十、項目實施進(jìn)度安排2009年4月30好之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計到2010年12月31日項目竣工驗收，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為3年時間。詳見第六章項目進(jìn)度安排十一、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,項目總投資額為8,。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。企業(yè)自籌3200萬元，%；申請銀行貸款3500萬元，%，預(yù)售回籠1,，%。％計，貸款期限為3年。十二、資金籌措（一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款3500萬元；（二）、企業(yè)自籌資金3200萬元；（三）、預(yù)售回籠1,十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在35—80萬，單位面積在55120左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。（二）、項目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。（三）、三亞泰星金色年華項目定位為:結(jié)合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。（四）通過項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴(kuò)展的新局面。（七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)機(jī)會。第二章 項目背景第一節(jié) 項目承建單位簡介項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。公司成立于1992年，注冊資本金為人民幣2,，公司總資產(chǎn)為人民幣38,。長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為84,，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目；上海浦西泰星花園，建筑面積200,；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積6,，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房118套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。第二節(jié) 建設(shè)項目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，℃，℃；年平均降雨量1263mm，510月為雨季，其中810月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，310月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而58月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。二、生態(tài)條件三亞的海水清澈透明，能見度達(dá)8至16米，有些地方達(dá)到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準(zhǔn)設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以