【正文】 3. 區(qū)域間市場競爭狀況分析根據(jù)目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目所處板塊是目前馬鞍山競爭能力相對(duì)較弱的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。 開發(fā)商：浙江萬馬 216。 開發(fā)商：馬鞍山和家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 在售范圍：多層、小高層216。 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，有少量中式灰派建筑、以及少量歐式風(fēng)格，歐式建筑現(xiàn)在主要集中在部分多層及花園洋房；216。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。沿江東大道的樓盤以工薪階層為主要購買人群。消費(fèi)群體中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。隨著市民的經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，這為本項(xiàng)目提供了很好的入市時(shí)機(jī)，同時(shí)也為本項(xiàng)目開發(fā)成為馬鞍山最高檔居住社區(qū)提供了很好的市場平臺(tái)，項(xiàng)目未來發(fā)展機(jī)遇比較大。. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低；隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。未來發(fā)展格局將是多個(gè)中心，多種特色的。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級(jí)開發(fā)區(qū)前列。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)“一心引兩帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動(dòng)式“圈層+扇形”的共享布局模式。 城市外部交通路網(wǎng)的完善，將有效地提升馬鞍山與周邊城市特別是南京的聯(lián)系，有利于促進(jìn)馬鞍山經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升。綜合分析：現(xiàn)階段項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诨ㄉ絽^(qū)境內(nèi)，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強(qiáng)的綜合市場競爭優(yōu)勢，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競爭功能有待提高。建市時(shí)，馬鞍山建成區(qū)面積只有0．7平方公里，人口5．65萬人，經(jīng)40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來名不見經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達(dá)125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值371億元、市區(qū)面積354平方公里的新興工業(yè)城市。4439。2639。這無形當(dāng)中在一定的程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。中國固定資產(chǎn)投資增長放緩，國內(nèi)鋼材市場需求轉(zhuǎn)弱，鋼材價(jià)格大幅回落，企業(yè)利潤急劇下滑。開放環(huán)境進(jìn)一步改善，榮列國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，完成外貿(mào)進(jìn)出口總額20億美元，%。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建100個(gè)招商小分隊(duì)進(jìn)駐沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡(luò)。截至2007年底馬鞍山市人均GDP已經(jīng)突破5000美元達(dá)到5600美元，標(biāo)志著馬鞍山市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。2007年，全市GDP達(dá)540億元，％，人均GDP達(dá)5600美元，08年上半年全市GDP達(dá)310億元，人均GDP達(dá)3629美元，按可比口徑計(jì)算，%,增長速度列安徽省第1位。2007年，全市完成固定資產(chǎn)投資330億元，%，投資額居全省第3位。占全部投資額比重為10%。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元，%；實(shí)際利用外資3384萬美元，增長65%。加快了與長三角城市對(duì)接的步伐，與皖江城市的協(xié)作進(jìn)一步加強(qiáng)。上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是很理想的，同時(shí)出于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)總量登上了一個(gè)新臺(tái)階，人民的生活水平得到進(jìn)一步的提升，預(yù)示著馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正逐步進(jìn)入快車道，工業(yè)化和城市化進(jìn)程全面提速。39。39。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54．4公里，東西最大橫距46公里。 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地；216。 五縱： “五縱”即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運(yùn)通道，湖東路是城市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展的主軸216。 新東區(qū)規(guī)劃:馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。 . 綜合分析. 城市經(jīng)濟(jì)高速增長，推動(dòng)城市擴(kuò)容馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟(jì)圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的推動(dòng)下為馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。. 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，帶動(dòng)區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為45分鐘車程，這將在很大的程度上推動(dòng)區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房）、低總價(jià)房源更能得到市場認(rèn)同；. 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費(fèi)主力隨著馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。同時(shí)大量的全國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價(jià)也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運(yùn)作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對(duì)于推動(dòng)馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對(duì)手研究和分析金家莊板塊花山板塊雨山板塊花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò)主戰(zhàn)場；雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進(jìn)主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房（未見商品房項(xiàng)目）。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，高層以90－136m2三房為主,別墅以聯(lián)排產(chǎn)品為主，主力面積集中在225370㎡,少量疊加和雙拼別墅.. 花山板塊產(chǎn)品均價(jià)與主力總價(jià)分析216。 區(qū)域?yàn)轳R鞍山的現(xiàn)行的行政中心，除板塊東部個(gè)別外，板塊內(nèi)樓盤配套設(shè)施較為單一，多為項(xiàng)目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設(shè)商鋪；216。住宅產(chǎn)品88－90 ㎡兩房、100114 ㎡三房為主、花園洋房主力面積集中在138㎡ ；. 雨山板塊競爭樓盤產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析216。 位置：江東大道與馬濮路交叉口216。項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置小學(xué)、幼兒園、休閑中心、超市、商店和體育健身球場，滿足住戶生活需求,另有多條公交線路可直達(dá)市中心。春暉家園有延綿數(shù)公里的S型水系景觀帶,特有的屋面雨水收集系統(tǒng)，為水系提供自然水源。項(xiàng)目疊加產(chǎn)品2005年5月推出84套疊加別墅，主力面積為200 ㎡，開盤兩個(gè)月內(nèi)快速去化完畢。 均 價(jià)；多層：3700元/㎡，疊加別墅：4900元/㎡n 綜合分析碧桂嘉苑項(xiàng)目是馬鞍山市為數(shù)不多的多層＋疊加別墅項(xiàng)目，屬馬鞍山的高檔物業(yè)項(xiàng)目，其開發(fā)商在馬鞍山當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥Α?均 價(jià)；4300元/㎡(多層,小高層)/ 別墅尚未開發(fā)n 綜合分析春暉家園位于馬鞍山江東大道南端(電視網(wǎng)絡(luò)大學(xué)對(duì)面)，規(guī)劃總建筑面積約55萬㎡，是集多層,小高層,別墅為一體的綜合住宅小區(qū)。項(xiàng)目總建面積約36萬㎡.項(xiàng)目位于馬鞍山市江東大道以東、蓬萊路以南、東暉路以西、馬濮路以北，北側(cè)緊貼馬鞍山市體育場，鄰近市二中，處于城市主導(dǎo)風(fēng)向上風(fēng)口，擁有方便快捷的交通和純凈的自然環(huán)境，到佳山公園步行也只須5分鐘。 合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENT PROPERTIES LTD . 馬鞍山房地產(chǎn)市場后續(xù)供應(yīng)量分析區(qū)域在售供應(yīng)量潛在供應(yīng)量區(qū)域總供應(yīng)量花山區(qū)100150250雨山區(qū)70100170金家莊區(qū)05050合計(jì)170300470注：在售供應(yīng)量為市調(diào)