【正文】 武漢市各片區(qū)不同面積區(qū)間商品住宅成交價格分布表（元/平方米）90平方米以下90120平方米120140平方米140平方米以上全市2007年12月，武漢市90平方米以下戶型成交均價最高，環(huán)比11月，%；120140平方米戶型成交均價最低，；。 、不同建筑類型商品住宅價格情況2007年，武漢市高層商品住宅價格最高，%；，%；，%。目前武漢中心城區(qū)基本上已經(jīng)實現(xiàn)了高層化，而多層和小高層則主要位于非中心區(qū)。2007年武漢市各片區(qū)不同建筑類型商品住宅成交價格分布表（元/平方米）商品住宅均價多層均價小高層均價高層均價漢口漢口中心區(qū)古田片區(qū)二七、后湖片區(qū)東西湖片區(qū)武昌武昌中心區(qū) 青山區(qū)南湖區(qū)關(guān)山區(qū)漢陽漢陽中心區(qū)沌口區(qū)全市 、小結(jié)分析分析一：根據(jù)我們對上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，我們可以看到，2002年以來，武漢房地產(chǎn)發(fā)展迅速，價格一路走高，%，其中2007年漲幅最高，%。2007年，與2006年相比，％。根據(jù)記錄顯示，無論是價格或是漲幅，2007年都呈歷史最高位。（1）、中小戶型漲勢最猛數(shù)據(jù)顯示，2007 年，面積90平方米以下戶型成交均價最高，%。我們分析認(rèn)為，目前90平方米以下的戶型更主要的集中在武漢各中心城區(qū)，由于地理位置和環(huán)境的優(yōu)勢，都使得中小戶型整體的成交均價較高。同時，90平方米以下的戶型很大程度上都是精裝修房，成交均價都較周遍樓盤要高得多，加之中小戶型的供應(yīng)量較之其他戶形遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，在市場上反映更為“稀缺”，這類中小戶型的成交必然帶動該區(qū)間內(nèi)戶型的價格高速攀升。另外，140平方米以上的戶型有大程度上由別墅構(gòu)成，他們也在一定程度上提升了整體的成交均價水平。（2）、中等戶型銷售最暢2007年商品住房成交價位主要集中在40005000元/平方米，共成交了31573套，%,較去年同期上升17%。另外，通過數(shù)據(jù)顯示，2007年商品住房成交面積主要集中在90120平方米，共成交29515套，%，%；　　我們分析認(rèn)為， 90120平方米的戶型成交最暢銷，以及40005000元/平方米這種中間價位的成交量最大，反映了中等適宜型的戶型最為市場所接受。受政策影響，大戶型住房已然退出主流市場，供應(yīng)正在逐步萎縮，部分想要改善居住環(huán)境的購房，在大戶型選擇未果的情形下，只能退而求其次選擇中等戶型。另外，由于總價和首付適中，也使得中等戶型的接受程度更高。（3）、關(guān)山成為最熱片區(qū)　　根據(jù)報告數(shù)據(jù)顯示，，%，漲幅居全市各區(qū)之首。其中商品房住宅共成交17240套，僅次于武昌中心區(qū)。（4）、另外，漢口中心、武昌中心等老城區(qū)憑借深厚的開發(fā)根基，商品住宅成交量大，價格和成交均價也最高。青山區(qū)由于陽邏長江大橋的通車，區(qū)域地位得到提升，07年銷售量和價格都有較大提升，價格漲幅僅次于關(guān)山片區(qū)。關(guān)山片區(qū)市場的高溫運行，東西湖近兩年的持續(xù)開發(fā)熱潮，打破了武漢房地產(chǎn)開發(fā)中心城區(qū)火熱發(fā)展，城郊地區(qū)不溫不火的局面。分析二：我們通過分析認(rèn)為，影響武漢商品房市場后續(xù)需求走勢的因素有以下幾點：（1）供銷關(guān)系直接影響價格走勢。2006年12月2007年12月武漢新增商品住房供銷比與成交均價走勢30003500400045005000550060001212355678910111201成交均價新增商品住房供銷比單位：元/平方米如圖，07年上半年，武漢商品住房市場供銷情況比較平衡，處于供略大于銷，但7月份以來，武漢市商品住房市場就一直處于供不應(yīng)求的情況，在8月份供銷比達到全年最低值，表現(xiàn)出嚴(yán)重的供銷不平衡。由于供不應(yīng)求，受市場需求帶動，從8月份起武漢商品住房價格出現(xiàn)大幅上揚。11月份以后商品住房市場進入銷售淡季，一些房地產(chǎn)開發(fā)商進入了銷售調(diào)整期，受市場輿論影響，部分購房者開始表現(xiàn)出持幣觀望的態(tài)度，商品住房成交均價上漲幅度減小，但仍然一路走高，武漢房地產(chǎn)住房市場剛性需求旺盛。（2）購買力增強成為價格走高的基礎(chǔ)。 目前，武漢市“富士康效應(yīng)”、“中石化80萬噸乙烯工程”、“東風(fēng)二汽”、“武鋼集團”等四個千億規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，極大的提升了市場購買力，在它們的拉動和影響下，所在片區(qū)都成為了炙手可熱的投資焦點，規(guī)模經(jīng)濟的號召力和輻射力不容小視。（3）、規(guī)劃重點提升周邊房價。另外，“綜改區(qū)”的確立、路網(wǎng)的建設(shè)和拉通、輕軌效應(yīng)的帶動、CBD區(qū)域的打造等都成了刺激武漢各片區(qū)市場興奮劑，我們相信，這也必將為武漢房地產(chǎn)市場的進一步撥高提供強勁的助推力。四、武漢市不同類型地產(chǎn)市場分析2007年武漢新增商品房市場供應(yīng)的主體是住宅，%，較之06年略有下降，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其它物業(yè)所占比重。與其它各中部城市相比，武漢住宅所占比重要高于其它城市10%15%左右，從另一個側(cè)面反映出武漢市商業(yè)地產(chǎn)還有待開發(fā)。2007年武漢市分物業(yè)類型上市比例圖%%%%別墅住宅寫字樓商鋪 商鋪（市場）類地產(chǎn)市場分析、武漢市商鋪（市場）類地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點武漢九省通衢，自古商業(yè)基礎(chǔ)扎實，氛圍濃厚。90年代末，僅商業(yè)類的上市公司就多達四家，這在全國都是不多見的。近年來，隨著武漢各項經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，各類專業(yè)市場作為產(chǎn)業(yè)流通的主要形式，成了財富聚集的平臺，巨大的利益驅(qū)動也引來了眾多發(fā)展商的目光。目前武漢市的專業(yè)化市場在快速發(fā)展的經(jīng)濟支撐下和各類發(fā)展商的積極推動下，涌現(xiàn)出很多不同類型、不同規(guī)模的專業(yè)化市場。隨著我國商業(yè)零售業(yè)04年12月份正式徹底的對外開放，武漢商業(yè)市場正逐吸引著越來越多國際商家的關(guān)注（多家港資企業(yè)進入武漢市進行復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)）。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅07年武漢市的存量商業(yè)用房交易面積就有60多萬方。據(jù)市政協(xié)經(jīng)濟委員會和市商品市場協(xié)會的調(diào)查報告顯示，武漢市商鋪（市場）類地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下四個特點：　　（1）、行業(yè)多元化。市場門類齊全，行業(yè)龍頭大市場占了交易分額的絕大比重。武漢市商品市場可分為農(nóng)產(chǎn)品市場、日用工業(yè)品市場、生產(chǎn)資料市場和現(xiàn)代科技產(chǎn)品營銷市場四個大類。　?。?）、投資多元化，效益普遍較好。投資來源大體上可分為四類：一類是國家扶植，按股份制企業(yè)管理的大市場，如省市政府出于城市規(guī)劃升級、盤活土地存量資產(chǎn)等方面的考慮而興建的白沙洲大市場、舵落口大市場；二類是改革、改制而形成的大市場，如改革初期全國第一家興辦的漢正街商品批發(fā)市場由市供銷社倉庫改制、改建的漢西建材市場，等；三類是本市集體、個人投資興辦的大市場，如由城鄉(xiāng)結(jié)合部的奶牛場改建的竹葉山汽車市場等；四類是外地來漢的個人投資，如來自廣東的金馬家居建材市場，萬商白馬服裝交易中心市場，前進電腦城等?！　。?）、業(yè)態(tài)多元化。由于商品市場的市場定位不同，行業(yè)不同，決定了它們經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同：市場有攤位型、專業(yè)街型、商場型和這三者兼而有之的綜合型?！　。?）、管理多元化。不同的市場有不同的管理模式，一般說來，在市場物業(yè)管理的范圍內(nèi)，由市場物業(yè)經(jīng)營者牽頭，邀請工商、公安、質(zhì)檢、稅務(wù)等部門的人員參加，共同組成市場管理委員會或辦公室對市場實行統(tǒng)一管理。、武漢市商鋪（市場）類地產(chǎn)市場價格2007年。其中，12月達到歷史最高值，%。2007年武漢商鋪價格情況（元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格64396758683970157248741679237612812284968609866武漢市商鋪（市場）類地產(chǎn)市場小結(jié)分析現(xiàn)在武漢市的商鋪（市場）類地產(chǎn)歸結(jié)起來主要有三大功能：第一主要以集中眾多商戶優(yōu)勢，打造批發(fā)市場整體品牌，形成規(guī)模與信譽優(yōu)勢。具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式。這以金馬家居為代表。第二就是交易展示功能，這以武漢會展中心為代表。每年都要辦多種形式的交易展覽活動，不僅給商戶提供交易展示的平臺，更重要的是為商戶尋找重要的合作伙伴，提供各種有價值的信息。第三就是降低買賣成本的功能，這以漢正街小商品市場為代表，將買者、賣者、商品集中在某一特定地點從事交易活動，使買賣雙方可以更好地搜索交易對象和各種市場信息（供求、價格、競爭等）的費用，并促成交易，進而提高交易效率。　 近段時期以來，武漢市大量的商鋪（市場）類地產(chǎn)的開發(fā)和興建，我們分析認(rèn)為這得益于：　 （1）、立體交通的暢達，使得商鋪（市場）類地產(chǎn)的發(fā)展成為武漢市經(jīng)濟重點發(fā)展方向之一；　　（2）、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展帶動了武漢市商鋪（市場）類地產(chǎn)的發(fā)展；　?。?）、宏觀調(diào)控政策減緩了高投機性的住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而給商鋪（市場）類地產(chǎn)帶來了一定的市場空間；　?。?）、武漢市經(jīng)濟的快速發(fā)展為商鋪（市場）類地產(chǎn)的發(fā)展起著一定的支撐作用。寫字（辦公）樓類地產(chǎn)市場分析、寫字（辦公）樓類地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點中部崛起的歷史機遇讓武漢這個城市更具魅力，武漢的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是日新月異，寫字樓是反映城市經(jīng)濟水平的高端物業(yè)。武漢寫字樓市場在宏觀經(jīng)濟運轉(zhuǎn)良好的情況下，正在蓬勃的發(fā)展。隨著武漢“1+8”城市圈成為“綜改區(qū)”的確立，武漢已經(jīng)成為越來越多的跨國公司的區(qū)域總部，總部經(jīng)濟的發(fā)展，為武漢的商務(wù)寫字樓地產(chǎn)帶來了巨大商機。目前，武漢的寫字樓群主要是集中在建設(shè)大道上從香港路到青年路的一段路程的金融一條街范圍內(nèi)。這里高樓大廈密布，各銀行機構(gòu)遍布其間，武漢市目前最頂級的酒店香格里拉和最高檔的購物場所新世界國貿(mào)就屹立于此。建設(shè)大道金融一條街內(nèi)包含的銀行系統(tǒng)有：商業(yè)銀行、交通銀行、中信實業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行。這些銀行大多以自建的形式建成了規(guī)模宏大的辦公樓，部分自用，部分用于租售。武漢寫字（辦公）樓類市場特點：　　（1）、投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。目前武漢市場上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于自有物業(yè)，發(fā)展商將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。目前主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售周期?！　。?）、潛在寫字樓項目蓄勢待發(fā)。目前在建的寫字樓項目有民生銀行大廈、武漢廣播電視大廈，它們的工程進度均已完成了結(jié)構(gòu)封頂。　?。?）、租賃客戶偏好性強。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。不少跨國大企業(yè)和外來財團紛至沓來。這些實力強勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場發(fā)展的原動力。它們偏向于選擇最高級別的寫字樓。如瑞安集團、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的寫字樓。、寫字（辦公）樓類地產(chǎn)市場價格2007年，%。其中，11月達到歷史最高值。2007年武漢寫字樓價格情況（元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格48934784493248975018523353195411571959336348629寫字（辦公）樓類地產(chǎn)市場小結(jié)分析隨著武漢的發(fā)展被越來越多的企業(yè)看好，寫字樓市場也跟著火熱起來。根據(jù)我們調(diào)研顯示，2007年，武漢甲級寫字樓市場上，跨國企業(yè)成為入駐最多的企業(yè)。2007年，武漢甲級寫字樓市場新增7萬平方米的供應(yīng)，主要分布在漢口建設(shè)大道沿線。隨著總體環(huán)境的向好，2006年高檔寫字樓租售了1萬平方米，增速迅猛。在入駐的企業(yè)類別上，跨國企業(yè)的比例首次占據(jù)了第一位。統(tǒng)計顯示，跨國企業(yè)的數(shù)量從2006年的188家到去年底的266家，增長幅度達到了11%。不過，并不是所有的甲級寫字樓市場都有很好的表現(xiàn)，企業(yè)“喜新厭舊”速度加快。2000年以前建成的甲級寫字樓隨著配套等出現(xiàn)落伍態(tài)勢，空置率開始提高；但新建成的寫字樓，由于配套、物業(yè)服務(wù)等水平不斷提高，很受跨國企業(yè)和國內(nèi)大企業(yè)的青睞，租售率很高。我們分析認(rèn)為，目前武漢市寫字樓的熱銷，主要是由于新經(jīng)濟的發(fā)展，直接拉動了寫字樓市場的興旺。據(jù)了解，2004年，武昌區(qū)率先提出建設(shè)總部經(jīng)濟區(qū)；江漢區(qū)也明確將經(jīng)濟形態(tài)定位為總部經(jīng)濟，依托王家墩中央商務(wù)區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；黃陂區(qū)通過市場化運作，在漢口近效盤龍城打造“第一企業(yè)社區(qū)”（即優(yōu)勢企業(yè)總部基地），武漢總部經(jīng)濟雛形已現(xiàn)，且成三足鼎立之勢?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展直接刺擊了區(qū)域內(nèi)商業(yè)樓宇，特別是寫字樓物業(yè)的快速發(fā)展。武昌區(qū)以洪山廣場為中心，以中南路、中北路為縱軸，以武珞路、八一路、新民主路和中山北路為橫軸，面積約5平方公里的總部經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，入駐企業(yè)7684家，其中，現(xiàn)有世界 500強企業(yè)的區(qū)域總部或分支機構(gòu)15家，國內(nèi)500強企業(yè)及民營企業(yè)500強的總部或區(qū)域總部25家。大量強勢企業(yè)的入駐，帶來了寫字樓的大量需求；應(yīng)對這種需求，大量商務(wù)寫字樓群在此扎堆。所以，我們分析認(rèn)為：（1）、隨著中部崛起的速度加快，城市經(jīng)濟越來越活躍，寫字樓的需求還會大增。（2）、目前武漢的寫字樓市場存在著結(jié)構(gòu)性的問題，高、中、低檔的寫字樓比例不恰當(dāng)，高檔寫字樓沒有達到高檔的標(biāo)準(zhǔn)，個性化的寫字樓缺口很大，而低檔的寫字樓市場被商住樓所占據(jù)。未來個性化的寫字樓一定會擁有市場。（3）、從投資角度而言，投資寫字樓的回報率高、穩(wěn)定，一般在7%到10%之間，且不用擔(dān)心客源的流動性。有數(shù)據(jù)表明，從購買住宅轉(zhuǎn)向購買寫字樓的投資資金，已占到出售型寫字樓總量的30%?？梢灶A(yù)計，武漢的寫字樓市場的競爭會越來越激烈。酒店類地產(chǎn)市場分析、酒店類地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點目前武漢市在售和經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式酒店屬于：投資型酒店公寓?！　‘a(chǎn)權(quán)式酒店特點：　?。?）、投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)?！　。?）、酒店式管理，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致。如圣陶沙目前已進入正常的酒店運營階段?！　。?）、兼具投資功能。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供免費居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。　　和酒店式公寓相比，產(chǎn)權(quán)式酒店最大的特點在于委托經(jīng)營，省去麻煩同時提供包租，收益穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩，而每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，也使投資的保障度更高。目前武漢產(chǎn)權(quán)式酒店的年回報率普遍在6%左右。、酒店類地產(chǎn)市場小結(jié)分析目前武漢市場上已沒有在售在建的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店項目，該業(yè)態(tài)項目已經(jīng)悄然淡出市場。我們分析認(rèn)為原因有如下幾點：（1）、當(dāng)一種新鮮概念缺乏炒作熱度的時候，其項目本質(zhì)的弊端就突顯出來，畢竟這一類項目的“不適宜居住”性是客觀存在的。（2）、“7090”政策出臺以后，小戶型的放量明顯增加，其更高的性價比對酒店類地產(chǎn)項目沖擊很大。（3）、酒店類地產(chǎn)項目主要是以投資性吸引客戶，當(dāng)國家各項宏觀調(diào)控政策明確顯示出要抑制經(jīng)濟過熱的目的后，投資客紛紛轉(zhuǎn)移投資目標(biāo)。別墅類市場分析、別墅類市場現(xiàn)狀目前，武漢市別墅開發(fā)已形成明顯的區(qū)域性，即漢陽沌口—后宮湖片，洪山湯遜湖片和東西湖金銀湖片。其中除湯遜湖和后宮湖多為純別墅聚集區(qū)外，沌口和金銀湖片還涵蓋了多種產(chǎn)品類型的物業(yè)，其中包括聯(lián)排別墅。 通過調(diào)研反映，在三片別墅聚集區(qū)內(nèi)，漢口金銀湖的連排別墅形式相當(dāng)成熟，洪山湯遜湖片已形成相當(dāng)規(guī)模的純別墅區(qū)。而漢陽后宮湖片別墅似乎口碑稍弱，但其潛力不容忽視。　、別墅類市場價格情況2007年，%。其中。、別墅類市場小結(jié)分析　 （1）、目前區(qū)域內(nèi)市場上純別墅項目稀缺； 　 （2）、別墅概念混雜，聯(lián)排、雙拼，疊加等在國外屬于TOWNHOUSE（即聯(lián)排住宅）范疇的產(chǎn)品也包裝為別墅； 　 （3）、目前成交均價較低，只有美院coast、萬豪水岸楓林成交價格在6000元/平米以上； 　 （4）、別墅產(chǎn)品逐漸在走高端路線。 　 （5）、建筑風(fēng)格多樣，多為異國風(fēng)情。