【正文】 新城為中心，重點發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流和大型居住區(qū)；北部以盤龍新城為中心，重點發(fā)展航空物流和綜合居住。 （ 2）、生態(tài)環(huán)境 通過連通江河湖泊，建立黃坡 新洲片、漢口 東西湖片、漢陽 蔡甸片、武昌 江夏片 4片區(qū)域性水網(wǎng)，建設(shè)以濱水綠帶、道路綠帶構(gòu)成的城市綠網(wǎng)，形成水網(wǎng)、綠 網(wǎng)“兩網(wǎng)交融”的生態(tài)體系。那么這就會迅速增加城鎮(zhèn)人口及常住人口的數(shù)量，增加剛性需求的比例。 2021年光谷區(qū)域為開發(fā)的區(qū)域熱點，保利、萬科、江南家園、關(guān)山春曉等多個小區(qū)的開發(fā)，使得光谷區(qū)域的競爭進入白熱化階段。同時武漢市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和 “ 最高限價 ” 等政策，以遏制房價的過快增長。 武漢市 20212021年土地供給面積 單位：畝 1264 2618 3863 0 500 1000 1500 2021 2500 3000 3500 4000 4500 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 武漢項目工作組 19 地價走勢 武漢市全年通過招、拍、掛方式出讓土地的樓面地價為 / ㎡，單價為 /畝，較 2021年同期增加 / 畝 ，增幅為 143%。外來企業(yè)參與武漢土地角逐表明，在全國一線城市房地產(chǎn)市場過熱的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商對武漢市的發(fā)展前景十分看好。 三、武漢市商品住宅市場分析 以下部分，我們不僅會就連續(xù)幾年來的數(shù)據(jù)做一個橫向比較分析，另外我們還將就“拐點論”出來之后，武漢市場最近 3個月的數(shù)據(jù)走勢進行一個縱向比較，以期能夠更準確、直觀 的反映出在全國房地產(chǎn)形勢均呈現(xiàn)觀望的狀況下，武漢市場究竟反應(yīng)如何。一室一廳占 %、四室兩廳及復(fù)式占 %。這么以來，從土地的實際用途上減少了商品住宅的面積，當然也就直接導(dǎo)致了商品住宅施工面積、新房開工面積及竣工面積出現(xiàn)相應(yīng)的下降。 （ 3）、 房 地產(chǎn)開發(fā)具有周期性 房地產(chǎn)開發(fā)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，它的周期性特征比較明顯。因此使得關(guān)山片區(qū)的供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅度的增加。 （ 3）、“昨天、今天”的投資、投機性需求，在國家宏觀調(diào)控政策出臺之后，將會改變供需結(jié)構(gòu)，變成“明天”的供應(yīng)。 2021年武漢每月成交套數(shù)情況（套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 銷量 7609 3281 5930 7618 7753 9157 8843 7705 10297 9381 7815 4459 2021年武漢市不同面積區(qū)間商品住宅銷量比例表 90平方米以下 90120平方米 120140平方米 140平方米以上 全市 % % % % 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 武漢項目工作組 27 、分價格段銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交價位主要集中在 40005000 元 /平方米，共成交 31573 套，占全市總成交量 的 %，同比去年上升 17%；其次是 30004000元 /平方米，成交了 25706 套，占全市總成交量的 %，同比下降 %；價格在 3000 元 /平方米以下的住宅，成交了 7233 套，占總成交量的 %，同比下降 %；價格在 50006000 元 /平方米的 6000 元 /平方米以上的住宅分別成交了 15256 套和 10081 套，分別占總成交量的 %和 %，同比上升了%和 %。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，武漢市商品住宅消費者群體所占比重如下（銷售套數(shù)占比）：本市個人購買占 %；省內(nèi)個人購買占比 %；省外個人購買占比 %，境外個人購房占比為 %。 我們 分析原因主要是因為， 2021 年六月份，武漢市商品住房的竣工面積為全年最多，這為商品住房市場提供大量的供給，所以 6月份武漢商品住房出現(xiàn)了供銷比 的供過于求現(xiàn)象。 從整體上來看，與去年同期相比，開發(fā)商在產(chǎn)品的戶型層面沒有出現(xiàn)什么大的調(diào)整，但是從 90 平米以下戶型面積的增加上可以看出，購房者對所需戶型的消費傾向開始有所轉(zhuǎn)變，開始從住房的實用性上來實實在在的關(guān)注商品住 房了。直到 2021 年 12月份，供銷比仍然只為 。小高層、多層和別墅占比分別為 %、 %和 %。 、分戶型銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交面積主要集中在 90120 平方米，共成交 29515套，占到全市總成交量的 %，同比增加 %；其次是 120140平方米以下的戶型，成交 26173 套，占總成交量的 %，同比增加 %； 90平方米以下的戶型成交了 22067 套，占總成交量 %，同比減少 %； 140平方米以上 成交 12093 套，占總成交量 %，同比減少 %。另外，當一手房價走高之后，二手市場的交易火熱也將會分流一部分客戶。并且取代了漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)在供應(yīng)量上排名第一的位置。可是他們也想在交通方便、設(shè)施齊全的地段有一套屬于自己的房子，而選擇小戶型，能夠讓他們一舉兩得，得償所愿。例如： 2021年實際出讓面積 萬平方米，交易金額 億元 ； 2021 年為 萬平方米，同比增長 %，交易金額為 億元，同比增長達到了 %。 武漢市 20212021年商品房新開工面積比較 單位：萬平方米 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 武漢市 20212021年商品房竣工面積比較 單位：萬平方米 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 武漢項目工作組 23 、 2021年新建商品 住宅 分片區(qū)供應(yīng)狀況 、 2021年新增商品 住宅 分建筑類型供應(yīng)情況 主要以高層為主，占 %，小高層、多層、別墅分 別為 %、 %、%。 顯而易見的是，每當位置好、品質(zhì)上乘的土地出讓時，參與競 拍的往往總是熟悉的面孔。 2021年武漢市區(qū)土地出讓情況統(tǒng)計 2021年出讓地塊基本上位于漢口中心區(qū)、武昌等老城區(qū)，青山區(qū)的交易量也不小 ， 東西湖區(qū)基本上沒有地塊供應(yīng)。 中心城區(qū)實際土地出讓的平均容積率為 ， 同比 2021年 增加了 。 2021年，武漢市開始實施土地儲備制度，行政管理上采用三級管理，即武漢市土地資產(chǎn)管理委員會作為決策機構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應(yīng)計劃。 2021年房地產(chǎn)投資額度明顯加大 ，繼徐東地區(qū)后，南湖地區(qū)、后湖地區(qū)、金銀湖地區(qū)在該年成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，金銀湖地區(qū)正式開啟為市場熱點，這些地區(qū)大型住宅社區(qū)顯露頭角。居民收入的增加又對增強房地產(chǎn)市場消費者的購買力、提升購買欲望和購買信心提供了有力支撐 。在江南、江北分別構(gòu)建友誼大道、解放大道、攔江路等快速通道，新建二七路、馬鸚路、楊泗港 3條過江通道。 2021 年，都市發(fā)展區(qū)居住用地面積將達到 252 平方公里，人均住宅建筑面積 35 平方米，達到小康社會居住標準。 （ 4）、 2021年 9月 27日 ，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 。 各主要行政區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（單位：元） 分區(qū) 2021年 江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 洪山區(qū) 各主要行政區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均消費支出（單位：元） 分區(qū) 2021年 江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 洪山區(qū) 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 武漢項目工作組 12 二、政策環(huán)境分析 2021 年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策一覽 2021 年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策頻頻出擊，從國土部 39號令直指囤積土地的眾 “ 地主 ” ，到央行連續(xù) 6 次加息，再到第二套房貸首付上調(diào) ?? 房地產(chǎn)調(diào)控大事連連，其中一些更具 有里程碑式意義。除一號線吳家山至堤角 ，其余 6條線路都是地鐵。京珠、滬蓉等多條國道高速路則承擔(dān)著對外連接任務(wù)。通過分析，我們認為：這可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育程度的提高將引起城市發(fā)展速度的增快最終促進居民收入的增加，導(dǎo)致住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認識的提高，一方面其對教育的重視程度會增加，購房中會有相關(guān)的考慮，另一方面，會增加其購房指導(dǎo)思想理性方面的因素，相應(yīng)要求我們在開發(fā)項目時，尤其是開發(fā)中高檔項目時應(yīng)考慮到其消費者的成熟度。 全市 人口出生率 ? ，人口死亡率 ? ，自然增長率 ? 。長江與其最大的支流漢水交匯于此，將武漢分為漢口、漢陽以及武昌等三部分，俗稱武漢三鎮(zhèn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及領(lǐng)域眾多，因此為了比較全面的分析武漢市房地產(chǎn)市場，本報告將從對房地產(chǎn)市場有直接影響的城市基本面、宏觀面及微觀面 ，從土地市場、商品房市場、二手房市場，從市場的供給與需求等方面進行調(diào)研與分析，力求真實的還原武漢房地產(chǎn)歷史事件、客觀的闡述市場現(xiàn)狀、敏銳的把握未來走勢，為公司領(lǐng)導(dǎo)在此基礎(chǔ)上得出準確的判斷作出參考，以作為嘉盛房產(chǎn)將來在武漢獲取土地開發(fā)定位的依據(jù)。 94 二、漢口地區(qū) 93 第四章 武漢各區(qū)土地市場運行情況分析 92 四、城市規(guī)劃與土地市場 92 三、土地開發(fā)強度分析 91 二、土地供應(yīng)變化分析 91 一、市場成交價格分析 88 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 武漢項目工作組 3 第