【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！第一部分武漢市商品房市場調(diào)研報(bào)告·······················5. 第一章武漢市城市概況··········································5. 第二章武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析··························10

　　

【正文】 、 2021年新增商品 住宅 分建筑類型供應(yīng)情況 主要以高層為主，占 %，小高層、多層、別墅分 別為 %、 %、%。 、 2021年商品 住宅 新增戶型情況 兩室兩廳和三室兩廳為新增項(xiàng)目的主力戶型，分別占新增項(xiàng)目總套數(shù)的%和 。一室一廳占 %、四室兩廳及復(fù)式占 %。其中 90 ㎡以下戶型商品房比例增加明顯，占新增項(xiàng)目戶型總量的 %，較 06年提高了 %。 、小結(jié)及分析 分析一： 根據(jù) 我們對上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 顯示， 2021 年武漢商品住宅施工面積為 萬平方米，同比減少了 %；新房開工面積 萬平方米，同比下降 了 %；竣工則為 萬平方米，同比減少了 %。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，同比 2021 年 億元，增幅為%，但是 商品住宅的施工面積、新房開工面積和竣工面積卻并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)20212021年新建商品住房分片區(qū)供應(yīng)比較 % % % % % % % % % % % 2021年 % % % % % % % % % % 2021年 % % % % % % % % % % 漢口中心區(qū) 古田片區(qū) 二七、后湖 東西湖區(qū) 武昌中心區(qū) 青山區(qū) 南湖片區(qū) 關(guān)山片區(qū) 漢陽中心區(qū) 沌口片區(qū) 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 24 投資的增長而出現(xiàn)同等的增加現(xiàn)象，反而出現(xiàn)了不同程度的下降。 出現(xiàn)這種現(xiàn)象， 我們分析認(rèn)為 主要有以下幾個(gè)方面的原因。 （ 1）、 投資成本增加 2021 年房地產(chǎn)投資增加了，與此同時(shí)土地拍賣的價(jià)格也上漲了。例如： 2021年實(shí)際出讓面積 萬平方米，交易金額 億元 ； 2021 年為 萬平方米，同比增長 %，交易金額為 億元，同比增長達(dá)到了 %。如此大的增長幅度，使得房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本也有了相應(yīng)的增加，所以有%的土地作為了居住兼容其他用地，實(shí)際居住用地只有 %。這么以來，從土地的實(shí)際用途上減少了商品住宅的面積，當(dāng)然也就直接導(dǎo)致了商品住宅施工面積、新房開工面積及竣工面積出現(xiàn)相應(yīng)的下降。 （ 2）、 小戶型房源受歡迎 由于今年以來房價(jià)的不斷上漲，導(dǎo)致好地段的小戶型房源受到了廣大購房者的熱捧。這種小戶型用來投資，擁有極大的升值潛力 。用來自住則交通便利。加上人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，使得許多人認(rèn)為房子其實(shí)并不在乎大小，只要合適，小一點(diǎn)也沒問題，因此當(dāng)然選擇實(shí)用的小戶型了。 另外，雖然 2021年武漢市人均可支配收入、人均消費(fèi)支出分別達(dá)到 元、 10600 元，但是過高的房價(jià)仍然讓部分購房者承受不起。可是他們也想在交通方便、設(shè)施齊全的地段有一套屬于自己的房子，而選擇小戶型，能夠讓他們一舉兩得，得償所愿。在這種情況下，商品住宅在保持供需的基礎(chǔ)上，施工面積相應(yīng)有所減少，所以導(dǎo)致了新房開工面積和竣工面積有了一定程度的下降。 （ 3）、 房 地產(chǎn)開發(fā)具有周期性 房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，它的周期性特征比較明顯。比如說，現(xiàn)在決定開發(fā)一個(gè)大面積的項(xiàng)目，但是并不能馬上就能看到開發(fā)后的實(shí)景，而要等一個(gè)開發(fā)周期過后才能看到效果。也就是說，并不是施工面積有多少，竣工面積就有多少。因此這一周期性特征間接導(dǎo)致了商品住宅的施工面積、新房開工面積及竣工面積出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象。 另外， 關(guān)山片區(qū)供應(yīng)量最高 也成為 07 年供應(yīng)市場上一大特點(diǎn)。 2021 年，關(guān)山片區(qū)新增商品住房的供給為武漢最高，占到了 %。并且取代了漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)在供應(yīng)量上排名第一的位置。追究其 主要原因是由于關(guān)山片區(qū)的地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 25 新增項(xiàng)目規(guī)模較大，而且在商業(yè)地產(chǎn)及 “ 富士康 ” 效應(yīng)的影響下，產(chǎn)品的供應(yīng)面得到了不斷的拓寬。因此使得關(guān)山片區(qū)的供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅度的增加。 同時(shí)，隨著將來輕軌、地鐵線的進(jìn)入，使得關(guān)山片區(qū)在交通上擁有了豐富的資源，在生活基礎(chǔ)配套上得到逐步完善。當(dāng)然也就使越來越多的市民看好關(guān)山片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，選擇在此買房。供求是相輔相成的，有了廣泛的需求，那么開發(fā)商就更加看好關(guān)山片區(qū)了，更加看好這個(gè)市場，也就理所當(dāng)然的加大供應(yīng)量。 分析二： 我們通過分析認(rèn)為，影響武漢商品房市場后續(xù)供應(yīng)走勢的因素有以下幾 點(diǎn)： （ 1）、存量項(xiàng)目上市及二手房市場分流。通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們可根據(jù) 2022021年的新開工面積及 2021年土地出讓新增建面面積中商品住宅所占的比例量與 202 2021 兩個(gè)年度的銷售面積之差，計(jì)算得出，尚有 700 萬平方米左右的在建商品住房面積，將在 2021 年或者之后竣工供應(yīng)市場，這還不包括 08年土地出讓新增建面面積，提醒我們 08 年商品住宅供應(yīng)量增量加大，值得注意。另外，當(dāng)一手房價(jià)走高之后，二手市場的交易火熱也將會分流一部分客戶。 （ 2）、“雙競雙限”項(xiàng)目及保障性住房項(xiàng)目的供應(yīng)，將會影響商品房市場的供應(yīng) 。 （ 3）、“昨天、今天”的投資、投機(jī)性需求，在國家宏觀調(diào)控政策出臺之后，將會改變供需結(jié)構(gòu)，變成“明天”的供應(yīng)。 武漢市商品住宅市場需求分析 、商品住宅銷售概況 2021 年，武漢市商品住宅共成交了 89848 套，同比 2021 年增加了 9412 套，同比增幅為 %。成交面積為 萬平方米，同比去年增加 萬平方米，同比增幅為 %。平均每月成交了 7487 套，月均成交面積 萬平方米。 歷年商品住宅銷售面積比較（單位：萬平方米） 面積 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 26 銷售面積 通過數(shù)據(jù)對比，我們可以看到， 07 年最后 3 個(gè)月的成交量逐月遞減。其中10月環(huán)比 9月，遞減 %； 11 月環(huán)比 10 月，遞 減 %； 12月環(huán)比 11月，遞減 %；在“拐點(diǎn)論”影響全國的大環(huán)境下，武漢也沒有能幸免，最后 3個(gè)月平均減幅在 %，武漢市場的“觀望”氣氛也逐漸濃烈。 、分戶型銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交面積主要集中在 90120 平方米，共成交 29515套，占到全市總成交量的 %，同比增加 %；其次是 120140平方米以下的戶型，成交 26173 套，占總成交量的 %，同比增加 %； 90平方米以下的戶型成交了 22067 套，占總成交量 %，同比減少 %； 140平方米以上 成交 12093 套，占總成交量 %，同比減少 %。 2021 年 12 月，武漢市商品住宅成交面積主要集中在 90120 平方米，共成交 1490 套，占到全市總成交量的 %，環(huán)比增加 %；其次是 120140 平方米以下的戶型，成交 1354 套，占總成交量的 %，環(huán)比增加 %； 90平方米以下的戶型成交了 902 套，占總成交量 %，環(huán)比減少 %； 140 平方米以上成交 713 套，占總成交量 %，環(huán)比增加 %。 2021年武漢每月成交套數(shù)情況（套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 銷量 7609 3281 5930 7618 7753 9157 8843 7705 10297 9381 7815 4459 2021年武漢市不同面積區(qū)間商品住宅銷量比例表 90平方米以下 90120平方米 120140平方米 140平方米以上 全市 % % % % 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 27 、分價(jià)格段銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交價(jià)位主要集中在 40005000 元 /平方米，共成交 31573 套，占全市總成交量 的 %，同比去年上升 17%；其次是 30004000元 /平方米，成交了 25706 套，占全市總成交量的 %，同比下降 %；價(jià)格在 3000 元 /平方米以下的住宅，成交了 7233 套，占總成交量的 %，同比下降 %；價(jià)格在 50006000 元 /平方米的 6000 元 /平方米以上的住宅分別成交了 15256 套和 10081 套，分別占總成交量的 %和 %，同比上升了%和 %。 2021年武漢市分價(jià)格段銷售比例表 3000以下 30004000 40005000 50006000 6000以上 全市 % % % % % 2021 年 12 月，武漢市商品住宅成交價(jià)位主要集中在 40005000 元 /平方米，共成交 1279 套，占全市總成交量的 %，環(huán)比減少 %；其次是 50006000元 /平方米，成交了 1258 套，占全市總成交量的 %，環(huán)比增加 %；價(jià)格在 30004000 元 /平方米的住宅，成交了 866 套，占總成交量的 %，環(huán)比下降 %；價(jià)格在 3000 元 /平方米以下的 6000 元 /平方米以上的住宅分別成交了170套和 886套，分別占總成交量的 %和 %，環(huán)比分別為 %和 %。 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 28 、分片區(qū)銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交量最大區(qū)域是武昌中心區(qū)，共成交了 17331套，占全市總成交量的 %，其次是關(guān)山片 區(qū)和漢口中心區(qū)，共成交了 17240套和 15580 套，分別占總成交量的 %和 % 2021年武漢市區(qū)域成交套數(shù)情況 單位：套 15580 7438 8773 5632 17331 1134 3970 17240 8651 4099 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 16000 18000 20210 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 29 2021 年 12月， 漢口中心片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，成交了 856 套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了 804 套。青山區(qū)銷量最少，僅有 69 套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的關(guān)系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，各個(gè)片區(qū)銷量均在下降，而且波動較大，降幅在 40%左右，其中武昌中心區(qū)銷量下滑最大，降幅達(dá)%。 、分建筑類型銷售狀況 2021年武漢市高層商品住房成交套數(shù)為 44583套，占總銷售套數(shù)的 %。小高層、多層和別墅占比分別為 %、 %和 %。 、購買人群分布情 況 武漢市商品住宅的消費(fèi)者以本市人為主，但是由于武漢地處中部的特殊地位以及城市化進(jìn)程加快，省內(nèi)及外省市消費(fèi)者也在不斷進(jìn)入武漢市場。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，武漢市商品住宅消費(fèi)者群體所占比重如下（銷售套數(shù)占比）：本市個(gè)人購買占 %；省內(nèi)個(gè)人購買占比 %；省外個(gè)人購買占比 %，境外個(gè)人購房占比為 %。 項(xiàng)目 套數(shù)（套） 占比 面積（萬平方米） 占比 已售商品住宅 89848 本市 52327 % % 本省（除本市外） 24430 % % 外省 12983 % % 境外 108 % % 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 30 小結(jié)及分析 分析一： （ 1）、 07 年 6 月武漢樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn) 2021 年 6 月份，商品住房及商品房新增供應(yīng)量增幅為全年最大。其中商品住房新增供應(yīng)增幅為 103%，商品房新增供應(yīng)增幅為 %。上半年武漢市商品住房供銷情況比較平衡，處于供略大于銷。但從 7月份開始，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 8月份，供銷比更是達(dá)到了全年最低值，僅為 ，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供 銷不平衡。直到 2021 年 12月份，供銷比仍然只為 。 但是在六月份的時(shí)候，商品住房的供銷比最大曾達(dá)到 。 我們 分析原因主要是因?yàn)椋?2021 年六月份，武漢市商品住房的竣工面積為全年最多，這為商品住房市場提供大量的供給，所以 6月份武漢商品住房出現(xiàn)了供銷比 的供過于求現(xiàn)象。到了 8 月份，商品住房的竣工面積達(dá)到了全年最低，僅為 萬平方米，因此就造成了 8月份出現(xiàn)供銷比為全年最低值。 如此低的供銷比，商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也就間接地推動了房價(jià)的上漲。 （ 2）、 90 平米以下住房受歡迎 2021 年武漢商品住房項(xiàng)目 中 二室二廳和三室兩廳是新增項(xiàng)目的主力戶型，分別占到了新增項(xiàng)目總套數(shù)的 %和 %。這兩種戶型所占比例達(dá)到了%。 從戶型的面積來看， 90 平米以下商品住房的比例出現(xiàn)了比較明顯的增加，由 2021 年的 %提高了 個(gè)百分點(diǎn)，上升至 %。 從整體上來看，與去年同期相比，開發(fā)商在產(chǎn)品的戶型層面沒有出現(xiàn)什么大的調(diào)整，但是從 90 平米以下戶型面積的增加上可以看出，購房者對所需戶型的消費(fèi)傾向開始有所轉(zhuǎn)變，開始從住房的實(shí)用性上來實(shí)實(shí)在在的關(guān)注商品住 房了。從另一方面來說，目前不