【正文】 武漢項(xiàng)目工作組 10 第二章 武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析 一、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 武漢市 經(jīng)濟(jì) 國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo) 武漢市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 111月 增幅 (億元 ) (%) 全口徑財(cái)政收入 地方財(cái)政收入 地方財(cái)政支出 30 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)產(chǎn)品銷售率 (%) 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 4 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 進(jìn)出口總額 (億美元 ) 22 出口總額 (億美元 ) 直接利用外資 (億美元 ) 16 金融機(jī)構(gòu)存款余額 比年 初 + 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 比年初 金融機(jī)構(gòu)貸款額 比年初 + 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 (元 ) 武漢市 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 生產(chǎn)總值（單位：億元） 2021 2021 國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工 業(yè) 建筑業(yè) 195 第三產(chǎn)業(yè) 交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè) 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè) 124 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 教 育 文化、體育和娛樂業(yè) 28 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 11 通過數(shù)據(jù)分析，我們可以看到： 2021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長 %，其中第一產(chǎn)業(yè)同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)同比增長 %。 空運(yùn)交通 武漢天河機(jī)場是華中地區(qū)重要的航空港。據(jù)此全市大致可劃分為兩大部分 :原先成立的七個(gè)城區(qū) ,其它各區(qū)縣。同時(shí)作為中部大城市，武漢市新增外來人口也越來越多，大量外來人群也能對(duì)商品房產(chǎn)生一定需求，這也促使武漢二手房及房屋租賃市場日益活躍。 地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖積平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。05’ ，北緯29176。 76 第一章 武漢概況 5 第一章 武漢市城市概況 17 二、武漢市土地市場分析 46 六、小結(jié)及分析 49 二、武漢市各片區(qū)商品住宅市場情況 76 二、區(qū)域位置 77 第三章 城市發(fā)展規(guī)劃及對(duì)土地市場的影響 82 第二篇 2021年 — 2021年度土地市場分析 58’~ 31176。 在中國經(jīng)濟(jì)地理中，武漢處于優(yōu)越的中心位置 ， 水、陸交通十分發(fā)達(dá)，自古就有 “ 九省通衢 ” 的美稱。 通過統(tǒng)計(jì)分析我們可以看到，自 2021年武漢市商品房市場開始啟動(dòng)，到 2021年進(jìn)入快速發(fā)展期，一直到 2021年的騰飛期，武漢市商品房的購買主體一直是30～ 50歲的中青年以上改善型客戶，從 2021年以來， 購房客戶的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化， 30歲以下青年客戶比重正在迅速上升。前者人口平均密度為 3695,后者人口平均密度 458，前者是后者的 8倍。 水路交通 長江、漢江河道航運(yùn)承擔(dān)了武漢市的主要水路運(yùn)輸任務(wù)，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 武漢 市三大產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)逐漸取代第一產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為處于主導(dǎo)地位，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，主要與 武漢 市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和建筑業(yè)的發(fā)展密不可分。武漢正處于舊城改造的關(guān)鍵時(shí)期，大量的“城中村”改造項(xiàng)目準(zhǔn)備在即，但是《物權(quán)法》的出臺(tái)無疑對(duì)改造過程中的拆遷工作增加了難度。規(guī)劃提出， 2020 年將武漢建成中部地區(qū)的中心城市。 （ 1）、交通建設(shè) 規(guī)劃在都市發(fā)展區(qū)構(gòu)建“環(huán)網(wǎng)結(jié)合、軸向放射”的干道系統(tǒng)，建設(shè)由 13條快速路、 13條主干道、 7條軌道組成的交通走廊。 形成兩大輻射中部地區(qū)的金融中心，分別為王家墩 建設(shè)大道、中南路 中北路金融貿(mào)易區(qū)。 城市化擴(kuò)張勢必需要跟進(jìn)新建區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)，特別是新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的打造和建設(shè)，這就將為武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來有利機(jī)會(huì)。 2021年， 南湖、后湖、金銀湖地區(qū)開發(fā)熱潮繼續(xù)升溫。 2021年重點(diǎn)啟動(dòng)了王家墩 CBD建設(shè)。 2021年土地供應(yīng)明顯減少。 2021 年，武漢市中心城區(qū)通過競拍方式出讓的土地的總金額達(dá) 億，較 2021 年 上 長了 276%。 武漢市 20212021年商品房施工面積比較 單位：萬平方米 0 500 1000 1500 2021 2500 3000 3500 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 22 、 商品房新開工情況 2021 年商品房新開工面積 萬平方米，同比減少 %。 、小結(jié)及分析 分析一： 根據(jù) 我們對(duì)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 顯示， 2021 年武漢商品住宅施工面積為 萬平方米，同比減少了 %；新房開工面積 萬平方米，同比下降 了 %；竣工則為 萬平方米，同比減少了 %。這種小戶型用來投資，擁有極大的升值潛力 。也就是說，并不是施工面積有多少，竣工面積就有多少。當(dāng)然也就使越來越多的市民看好關(guān)山片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，選擇在此買房。成交面積為 萬平方米，同比去年增加 萬平方米，同比增幅為 %。 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 28 、分片區(qū)銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交量最大區(qū)域是武昌中心區(qū)，共成交了 17331套，占全市總成交量的 %，其次是關(guān)山片 區(qū)和漢口中心區(qū)，共成交了 17240套和 15580 套，分別占總成交量的 %和 % 2021年武漢市區(qū)域成交套數(shù)情況 單位：套 15580 7438 8773 5632 17331 1134 3970 17240 8651 4099 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 16000 18000 20210 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 29 2021 年 12月， 漢口中心片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，成交了 856 套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了 804 套。其中商品住房新增供應(yīng)增幅為 103%，商品房新增供應(yīng)增幅為 %。 如此低的供銷比，商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也就間接地推動(dòng)了房價(jià)的上漲。這兩種戶型所占比例達(dá)到了%。但從 7月份開始，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。而從銷量漲幅來看，與上月相比，各個(gè)片區(qū)銷量均在下降，而且波動(dòng)較大，降幅在 40%左右，其中武昌中心區(qū)銷量下滑最大，降幅達(dá)%。 歷年商品住宅銷售面積比較（單位：萬平方米） 面積 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 26 銷售面積 通過數(shù)據(jù)對(duì)比，我們可以看到， 07 年最后 3 個(gè)月的成交量逐月遞減。 分析二： 我們通過分析認(rèn)為，影響武漢商品房市場后續(xù)供應(yīng)走勢的因素有以下幾 點(diǎn)： （ 1）、存量項(xiàng)目上市及二手房市場分流。 另外， 關(guān)山片區(qū)供應(yīng)量最高 也成為 07 年供應(yīng)市場上一大特點(diǎn)。加上人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，使得許多人認(rèn)為房子其實(shí)并不在乎大小，只要合適，小一點(diǎn)也沒問題，因此當(dāng)然選擇實(shí)用的小戶型了。 出現(xiàn)這種現(xiàn)象， 我們分析認(rèn)為 主要有以下幾個(gè)方面的原因。 、 商品房竣工情況 2021 年商品房竣工面積 萬平方米，同比減少 %。 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 21 在 2021 年 1 月 31 日的拍賣中，面積達(dá) 697 畝的 “ 武重地塊 ” ，拍賣起價(jià) 億元，經(jīng)過近千輪 “ 較 ” 價(jià)，最終被上海豫園商城以 億元奪得，這次競拍，不僅刷新了武漢地王稱號(hào)，也拉開了去年武漢土地市場競爭的序幕。 2021年全市土地供應(yīng)急劇上升，伴隨著舊城改造實(shí)施力度加大，市區(qū)土地資源日益稀缺，土地交易價(jià)格上漲較大，樓面地價(jià)大幅上漲。 2021年出現(xiàn)首個(gè) “ 四限 ”( 限房價(jià)、限房型、限工期、限對(duì)象 )地塊（花樓街地塊），首次把沒有直接關(guān)系的開發(fā)項(xiàng)目、公共設(shè)施，以 “ 捆綁 ” 方式進(jìn)行整 體出讓（航側(cè)村兩宗整體改造地塊）。 地鐵概念繼續(xù)升溫，隨著輕軌二期、地鐵二號(hào)線的施工，地鐵概念逐漸為各個(gè)開發(fā)商所利用。 2021年武漢房地產(chǎn)市場正式納入市場經(jīng)濟(jì)軌道。 試驗(yàn)區(qū)的獲批為武漢成為中國經(jīng) 濟(jì)新的增長極提供了發(fā)展契機(jī)，為武漢房地產(chǎn)注入了強(qiáng)有力的“興奮劑”，將吸引更多大牌開發(fā)商進(jìn)駐，房地產(chǎn)發(fā)展將得到進(jìn)一步推動(dòng)。屆時(shí)，武漢將形成“兩縱一橫” 70km長的軌道骨干線網(wǎng)。其中，主城區(qū)集中體現(xiàn)武漢作為中部地區(qū)生產(chǎn)和生活服務(wù)中心的職能，包括中央活動(dòng)區(qū)和 15 個(gè)城市綜合組團(tuán)，規(guī)劃預(yù)測 2020 年市域常住人口 1180 萬人，其中主城區(qū)人 口為 502萬人。 11月，武漢市公布《關(guān)于我市開發(fā)區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障的實(shí)施意見》，在《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中確定了“十一五”期間建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 1200萬平方米的目標(biāo) ，明確了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例占整個(gè)住宅供應(yīng)量的 25%左右。