【正文】 從整體上來看，與去年同期相比，開發(fā)商在產(chǎn)品的戶型層面沒有出現(xiàn)什么大的調(diào)整，但是從 90 平米以下戶型面積的增加上可以看出，購房者對(duì)所需戶型的消費(fèi)傾向開始有所轉(zhuǎn)變，開始從住房的實(shí)用性上來實(shí)實(shí)在在的關(guān)注商品住 房了。這兩種戶型所占比例達(dá)到了%。 如此低的供銷比，商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也就間接地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。 我們 分析原因主要是因?yàn)椋?2021 年六月份，武漢市商品住房的竣工面積為全年最多，這為商品住房市場(chǎng)提供大量的供給，所以 6月份武漢商品住房出現(xiàn)了供銷比 的供過于求現(xiàn)象。直到 2021 年 12月份，供銷比仍然只為 。但從 7月份開始，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。其中商品住房新增供應(yīng)增幅為 103%，商品房新增供應(yīng)增幅為 %。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，武漢市商品住宅消費(fèi)者群體所占比重如下（銷售套數(shù)占比）：本市個(gè)人購買占 %；省內(nèi)個(gè)人購買占比 %；省外個(gè)人購買占比 %，境外個(gè)人購房占比為 %。小高層、多層和別墅占比分別為 %、 %和 %。而從銷量漲幅來看，與上月相比，各個(gè)片區(qū)銷量均在下降，而且波動(dòng)較大，降幅在 40%左右，其中武昌中心區(qū)銷量下滑最大，降幅達(dá)%。 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 28 、分片區(qū)銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交量最大區(qū)域是武昌中心區(qū)，共成交了 17331套，占全市總成交量的 %，其次是關(guān)山片 區(qū)和漢口中心區(qū)，共成交了 17240套和 15580 套，分別占總成交量的 %和 % 2021年武漢市區(qū)域成交套數(shù)情況 單位：套 15580 7438 8773 5632 17331 1134 3970 17240 8651 4099 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 16000 18000 20210 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 29 2021 年 12月， 漢口中心片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，成交了 856 套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了 804 套。 2021年武漢每月成交套數(shù)情況（套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 銷量 7609 3281 5930 7618 7753 9157 8843 7705 10297 9381 7815 4459 2021年武漢市不同面積區(qū)間商品住宅銷量比例表 90平方米以下 90120平方米 120140平方米 140平方米以上 全市 % % % % 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 27 、分價(jià)格段銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交價(jià)位主要集中在 40005000 元 /平方米，共成交 31573 套，占全市總成交量 的 %，同比去年上升 17%；其次是 30004000元 /平方米，成交了 25706 套，占全市總成交量的 %，同比下降 %；價(jià)格在 3000 元 /平方米以下的住宅，成交了 7233 套，占總成交量的 %，同比下降 %；價(jià)格在 50006000 元 /平方米的 6000 元 /平方米以上的住宅分別成交了 15256 套和 10081 套，分別占總成交量的 %和 %，同比上升了%和 %。 、分戶型銷售情況 2021 年，武漢市商品住宅成交面積主要集中在 90120 平方米，共成交 29515套，占到全市總成交量的 %，同比增加 %；其次是 120140平方米以下的戶型，成交 26173 套，占總成交量的 %，同比增加 %； 90平方米以下的戶型成交了 22067 套，占總成交量 %，同比減少 %； 140平方米以上 成交 12093 套，占總成交量 %，同比減少 %。 歷年商品住宅銷售面積比較（單位：萬平方米） 面積 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 26 銷售面積 通過數(shù)據(jù)對(duì)比，我們可以看到， 07 年最后 3 個(gè)月的成交量逐月遞減。成交面積為 萬平方米，同比去年增加 萬平方米，同比增幅為 %。 （ 3）、“昨天、今天”的投資、投機(jī)性需求，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后，將會(huì)改變供需結(jié)構(gòu)，變成“明天”的供應(yīng)。另外，當(dāng)一手房?jī)r(jià)走高之后，二手市場(chǎng)的交易火熱也將會(huì)分流一部分客戶。 分析二： 我們通過分析認(rèn)為，影響武漢商品房市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)走勢(shì)的因素有以下幾 點(diǎn)： （ 1）、存量項(xiàng)目上市及二手房市場(chǎng)分流。當(dāng)然也就使越來越多的市民看好關(guān)山片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，選擇在此買房。因此使得關(guān)山片區(qū)的供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅度的增加。并且取代了漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)在供應(yīng)量上排名第一的位置。 另外， 關(guān)山片區(qū)供應(yīng)量最高 也成為 07 年供應(yīng)市場(chǎng)上一大特點(diǎn)。也就是說，并不是施工面積有多少，竣工面積就有多少。 （ 3）、 房 地產(chǎn)開發(fā)具有周期性 房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，它的周期性特征比較明顯。可是他們也想在交通方便、設(shè)施齊全的地段有一套屬于自己的房子，而選擇小戶型，能夠讓他們一舉兩得，得償所愿。加上人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，使得許多人認(rèn)為房子其實(shí)并不在乎大小，只要合適，小一點(diǎn)也沒問題，因此當(dāng)然選擇實(shí)用的小戶型了。這種小戶型用來投資，擁有極大的升值潛力 。這么以來，從土地的實(shí)際用途上減少了商品住宅的面積，當(dāng)然也就直接導(dǎo)致了商品住宅施工面積、新房開工面積及竣工面積出現(xiàn)相應(yīng)的下降。例如： 2021年實(shí)際出讓面積 萬平方米，交易金額 億元 ； 2021 年為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，交易金額為 億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到了 %。 出現(xiàn)這種現(xiàn)象， 我們分析認(rèn)為 主要有以下幾個(gè)方面的原因。 、小結(jié)及分析 分析一： 根據(jù) 我們對(duì)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 顯示， 2021 年武漢商品住宅施工面積為 萬平方米，同比減少了 %；新房開工面積 萬平方米，同比下降 了 %；竣工則為 萬平方米，同比減少了 %。一室一廳占 %、四室兩廳及復(fù)式占 %。 武漢市 20212021年商品房新開工面積比較 單位：萬平方米 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 武漢市 20212021年商品房竣工面積比較 單位：萬平方米 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 23 、 2021年新建商品 住宅 分片區(qū)供應(yīng)狀況 、 2021年新增商品 住宅 分建筑類型供應(yīng)情況 主要以高層為主，占 %，小高層、多層、別墅分 別為 %、 %、%。 、 商品房竣工情況 2021 年商品房竣工面積 萬平方米，同比減少 %。 武漢市 20212021年商品房施工面積比較 單位：萬平方米 0 500 1000 1500 2021 2500 3000 3500 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 22 、 商品房新開工情況 2021 年商品房新開工面積 萬平方米，同比減少 %。 三、武漢市商品住宅市場(chǎng)分析 以下部分，我們不僅會(huì)就連續(xù)幾年來的數(shù)據(jù)做一個(gè)橫向比較分析，另外我們還將就“拐點(diǎn)論”出來之后，武漢市場(chǎng)最近 3個(gè)月的數(shù)據(jù)走勢(shì)進(jìn)行一個(gè)縱向比較，以期能夠更準(zhǔn)確、直觀 的反映出在全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)均呈現(xiàn)觀望的狀況下，武漢市場(chǎng)究竟反應(yīng)如何。 顯而易見的是，每當(dāng)位置好、品質(zhì)上乘的土地出讓時(shí)，參與競(jìng) 拍的往往總是熟悉的面孔。 地產(chǎn)江湖 ― ―數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 武漢項(xiàng)目工作組 21 在 2021 年 1 月 31 日的拍賣中，面積達(dá) 697 畝的 “ 武重地塊 ” ，拍賣起價(jià) 億元，經(jīng)過近千輪 “ 較 ” 價(jià)，最終被上海豫園商城以 億元奪得，這次競(jìng)拍，不僅刷新了武漢地王稱號(hào)，也拉開了去年武漢土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。 2021 年，武漢市中心城區(qū)通過競(jìng)拍方式出讓的土地的總金額達(dá) 億，較 2021 年 上 長(zhǎng)了 276%。外來企業(yè)參與武漢土地角逐表明，在全國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)