【正文】 u 200萬平方米寫字樓建筑面積是現(xiàn)在武漢市年寫字樓推銷量的近 9倍，寫字樓供給量迅速放大；u 急劇放大的寫字樓的供給量可以分散漢口現(xiàn)有寫字樓區(qū)域的需求，造成寫字樓銷售出租壓力；u 武漢市寫字樓供求平衡關(guān)系可能進(jìn)一步破壞，整體市場租售價格可能進(jìn)一步降低；對漢口寫字樓市場的分析影響王家墩商務(wù)區(qū)建成 后……73結(jié)論u 近年武漢寫字樓年推出平均量為 ，吸收量為 ，寫字樓市場嚴(yán)重供大于求，無論是需求還是供應(yīng)都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性，此趨勢在近期內(nèi)將繼續(xù)保持，這表明投資寫字樓具有一定市場風(fēng)險；u 雖然寫字樓市場不穩(wěn)定，但是 2023年武昌與漢口的寫字樓推出量超過歷史上任何一年，這意味著需求市場的存在，武漢市的寫字樓市場開始復(fù)蘇，市場的 “ 信心 ” 開始恢復(fù)；u 本項目非寫字樓集中區(qū)，純寫字樓不是本項目住宅部分的主流產(chǎn)品，不會直面王家墩商務(wù)區(qū)的沖擊。N10/13漢口寫字樓價格預(yù)測70王家墩商務(wù)區(qū)對本項目寫字樓的影響分析：王家墩商務(wù)區(qū)背景介紹u武漢 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地 里，東接青年路，南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連。解放大道沿線5000元/平米40元 /平米以中小企業(yè)為主，沿線也有金融機(jī)構(gòu)自建的寫字樓取水樓至江漢北路沿線4000元/平米30元 /平米以國內(nèi)二流企業(yè)及華中一流企業(yè)為主，大部分為通訊公司的二級代理商武商、武廣沿線N/A 40元 /平米以外資投資咨詢公司為主，例如吉列投資有限公司武漢辦事處、殼牌、飛利浦、 E龍公司武漢辦事處等漢口寫字樓價格與客戶67京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤位置天驕國際大廈福星國際商會大廈（江漢建設(shè)大道）財富大廈九運京漢明都15世紀(jì)大廈遠(yuǎn)洋大廈銷售情況32668建筑情況 均價 銷售情況天驕國際大廈總建筑面積 ，容積率 ，總高樓 24層， 13層作為商用， 424層作寫字樓，每戶建筑面積在 ，戶型可自由分割、組合，并有商務(wù)陽臺，每三層送空中花園，主力客戶為中小企業(yè)4800元 / M2 正處于內(nèi)部裝修階段，銷售率約 65%財富大廈占地面積 8760平方米，建筑面積 18000平方米，綠化率 40%， 2棟 20層4800元 /M2 部分月出租價格為 30元 / M2 基本售罄世紀(jì)大廈 1棟共 8層， 272 M2，租 25元 / ， 2棟共 28層， 172 M2 ，租 30元 / 3600元 /平方米 入伙 約 三、四年，目前 僅 有一 層 在對 外出租福星國際商會大廈 占地面積 3100平方米，建筑面積： ，容積率： ，地面 27層、地下 2層 5800元 / M2 部分月出租價格為 40元 /M2 基本售罄九運京漢名都 B棟為 8層帶電梯的商務(wù)寫字樓，每層建筑面積為 486平方米，均可自由在 30平方米至 486平方米之間任需分隔。區(qū)域地段 出售價格 出租均價 客戶建設(shè)大道金融一條街7000元/平米50元 /平米“ 金融一條街 ” 寫字樓以金融機(jī)構(gòu)自建為主，自用以外多余的寫字間出租，但是入駐 客戶以外資、合資企業(yè)為主。 武漢廣場特征： 以往武漢市寫字樓主要供應(yīng)集中地，在市場消化能力有限的情況下，很多寫字樓到現(xiàn)在未實現(xiàn)銷售。 泰合廣場252。 商業(yè)銀行大廈 特征： 武漢市寫字樓供應(yīng)量最大的區(qū)域，不少寫字樓只租不售；除銀行自用外，其余樓層租售火爆，出租率一般都在 85％以上。 瑞通廣場252。 建銀大廈252。65漢口寫字樓主要分布在金融一條街、解放大道至武勝路沿線、取水樓至江漢北路沿線及沿江大道、江漢路步行街沿線備注： 根據(jù)調(diào)查，集中在漢口的企業(yè)主要是外資、合資的商業(yè)機(jī)構(gòu)、咨詢公司等，與武昌以 IT企業(yè)為主的寫字樓片區(qū)有所差別，考慮到目標(biāo)客戶的不一致，我們集中分析漢口寫字樓的特征。 u 漢陽：寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。 64武漢寫字樓市場經(jīng)過高潮低谷，現(xiàn)在集中分布在漢口和武昌。 本階段創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶216。 這是我市寫字樓市場的第三個小高潮；216。 此時，延時已久的市場 “ 綜合癥 ”開始發(fā)作，雖然均價仍然保持在 7000元／平方米左右，但相對第一個小高潮時產(chǎn)品的整體品質(zhì)來說，這一時期有了明顯的提高，此時，開發(fā)商的高額利潤已經(jīng)不再，同時銷售情況同樣不甚理想，大不如前。 寫字樓銷售日漸困難，租價 也劇降到 40元／平方米 。216。 這是寫字樓第二個小高潮，金融一條街上以銀行為背景的寫字樓相繼投入使用216。 市場熱潮的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱，開發(fā)寫字樓成為高額利潤的象征，因為商業(yè)用地有著面積小、容積率高的特征。 93~94開發(fā)的寫字樓大都在 1997年前后投入使用，如 招銀大廈、泰合廣場、亞貿(mào) B座等寫字樓，其當(dāng)時 售價都高達(dá) 8000元／平方米左右，租金都超過了 100元／平方米 ， 而且 租售率持續(xù)保持在 75％以上 。在 2023年 武漢寫字樓推售量為近 40萬平方米，達(dá)到 99年以來的歷史頂峰歷史數(shù)據(jù)9902年武漢寫字樓預(yù)測63從武漢寫字樓供求變化，我們可以看出武漢寫字樓市場經(jīng)歷了五個階段三個高潮1993年至 1994年 90年代后期 02年至 03年216。武漢 市場寫字樓銷售 /出租量2023年武漢市各鎮(zhèn)寫字樓銷售 /出租量武漢寫字樓需求61對比武漢市寫字樓供給情況，我們武漢寫字樓市場嚴(yán)重供大于求，此趨勢在近期內(nèi)將繼續(xù)保持u 武漢市寫字樓市場供求從 99年開始，始終保持供求不平衡狀態(tài)；u 從宏觀大勢來看，寫字樓項目有一定的市場風(fēng)險。 軌道交通寫字樓的市場可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢整體格局漢口項目片區(qū)59武漢寫字樓供應(yīng)量發(fā)生明顯波動，這反映出寫字樓市場在武漢市并不穩(wěn)定u 武漢市寫字樓供應(yīng)起伏不定，顯示出寫字樓市場的不穩(wěn)定性；u 根據(jù)估算，武漢市每年寫字樓竣工量為；u 雖然寫字樓市場供應(yīng)不穩(wěn)定，但是漢口與武昌始終都是武漢市寫字樓的主要聚集地。 舊城改造167。p京漢大道娛樂行業(yè)多集中在三陽路 — 友誼路之間，租金約為 70~80元/平方米。p武漢目前演藝廳經(jīng)營面積一般 1000－ 3000平米，酒吧（中等規(guī)模）300－ 400平米，迪吧 300－ 1000平米， KTV不超過 3000平米。江灘的酒吧行業(yè)已初具規(guī)模，目前有十幾家，年底估計會增至三十余家。p漢口娛樂行業(yè)最發(fā)達(dá)，目前經(jīng)營面積 1000平方米以上的有 10家，2023平方米以上的有 3家；武昌 1000平方米以上約 3家。 一元片區(qū)規(guī)劃：城市功能及設(shè)施改善，人口結(jié)構(gòu)變動，將吸引高收入階層進(jìn)入該地區(qū)居住，提高區(qū)域消費能力。2號線 —— 南北方向連接漢口、武昌，北起漢口常青花園，南至光谷廣場。 (以上業(yè)態(tài)對人流量要求相對較低）53京漢大道沿線租金受核心商圈影響呈點式分布，軌道交通效應(yīng)并未顯現(xiàn)地塊周邊租金分布654016790150100 8050 50 501007516720060 608515025054京漢大道沿線商業(yè)有良好的發(fā)展前景軌道交通：加強(qiáng)漢口商業(yè)中心的輻射力，軌道交通站點周邊物業(yè)價值將得到提升（一般漲幅為 10－ 15％）。六渡橋商圈：武漢的傳統(tǒng)商業(yè)中心，近年來有所衰落，萬達(dá)商業(yè)廣場的進(jìn)駐帶來新的活力。江漢步行街商圈：全長 1210米， 400多家商戶，是武漢最繁華的商圈，消費群體以年輕人居多。武漢 商業(yè)用房竣工、銷售面積漢口 商業(yè)用房竣工、銷售面積48京漢大道沿線商業(yè)形態(tài)主要為住宅底商時代天驕花好月圓安順佳園江城華庭時代美博城景江華庭 萬達(dá)商業(yè)廣場世紀(jì)大廈翡翠星空德潤大廈三星陽景園盛合嘉園桃源公寓俊華雅苑漢飛青年城數(shù)碼港京漢大道沿線典型樓盤分布九運京漢名都49在售商鋪銷售良好，存量商鋪幾乎沒有空置名稱 建筑面積（平米） 商業(yè)面積（平米） 商業(yè)售價（元 /平米） 商業(yè)銷售率花好月圓 32569 4000 16000 55％（鋪位全部售完，其余兩層整體銷售）時代天驕 45218 15000 15000 臨解放大道商業(yè)整層銷售時代美博城 28004 4670 20230－ 25000 目前排號，下月開盤安順佳園 71568 8000 22023 目前排號，下月開盤江城華庭 25000 3500 租金 167元 /平米，折合售價約 20230 一期售完，二期商業(yè)暫不銷售景江華庭 59000 8000 暫為定價 年底銷售萬達(dá)商業(yè)廣場 130000 130000 40000翡翠星空 1700 10000 開盤前售完（內(nèi)部購買）德潤大廈 120230 4000盛合家園 18000 2500 暫為定價 商業(yè)暫不銷售俊華雅苑 27321 2700 暫為定價 商業(yè)暫不銷售漢飛青年城 36300 整體租給招商銀行九運京漢名都 40000 3600數(shù)碼港 60000 1－ 2層整體租給銀行50商圈格局漢