【正文】 武漢宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)市場研判1武 漢 市 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況2武漢市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長u與其他省會城市相比，武漢經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，未來的上升空間很大；u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期；u 武漢市 2023年的 GDP增長速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；u武漢固定資產(chǎn)投資已達(dá) 645多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。武漢全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會城市 武漢 成都 西安 廣州 南京人均 GDP（億元） 21460 21282 15553 47900 30009較上年增速 % 13% % % %指標(biāo) 1： GDP3武漢市人均 GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期u武漢市人均 GDP 1999年至 2023年有一次飛躍，從 2023年開始，人均GDP保持上升趨勢，但是是上升幅度有所減緩；u 武漢 2023年人均 GDP約 21460元說明武漢房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲；u 總體來看，漢口（江漢、降岸及橋口）人均GDP居各區(qū)前列，表明該區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在各城區(qū)中處于領(lǐng)先位置，消費(fèi)能力相對較強(qiáng)。武漢全市歷年人均 GDP發(fā)展?fàn)顩r江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 洪山區(qū) 東西湖區(qū) 漢南區(qū) 2023年武漢主要城區(qū) GDP（億元）8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系指標(biāo) 2：人均 GDP4隨著武漢市城市化率不斷提高，不斷增大的人口數(shù)量為房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)勁需求武漢 成都 西安 南京 廣州城市化率 61% % % % %u 武漢 2023年是總?cè)丝诜€(wěn)步上升；u 占總?cè)丝跀?shù)量 61%的城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)提供了需求；u 在國內(nèi)，武漢 61%的城市化率處于城市化完成一般的水平，伴隨著武漢市進(jìn)一步城市化，逐年提高的人口必將成為住宅消費(fèi)的生力軍。指標(biāo) 3：人口數(shù)量指標(biāo) 4：城市化率5武漢以第三產(chǎn)業(yè)為主u 武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是 “三、二、一 ” 型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強(qiáng)；u “ 三、二、一 ” 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力增強(qiáng)，人民房地產(chǎn)購買能力增強(qiáng)。武漢全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況指標(biāo) 5：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6武漢社會消費(fèi)品零售總額增長迅速u社會消費(fèi)品零售總額增長迅速，居民消費(fèi)明顯升溫；u 江漢區(qū)由于傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位而使其人均消費(fèi)額居全區(qū)之首消費(fèi)產(chǎn)出比 =人均零售總額 /GDP武漢全市歷年社會消費(fèi)品零售總額江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū)社會消費(fèi)品零售總額（億元） 人均社會消費(fèi)品零售總額（元） 9118 14161 12530消費(fèi)產(chǎn)出比 2023年武漢漢口人均社會消費(fèi)品零售總額指標(biāo) 6：社會消費(fèi)品零售總額7武漢人均可支配收入穩(wěn)步增長，相比國內(nèi)其它城市仍相對偏低，有較大的增長空間u 武漢城市居民的人均可支配收入在國內(nèi)直轄市及省會城市中處于中等水平，和武漢市在全國城市地位中相比，人均可支配收入有較大的增長空間；u 武漢市人均可支配收入逐年提高，但是年增長率不穩(wěn)定。武漢全市歷年人均可支配收入武漢 成都 西安 南京 廣州 合肥人均可支配收入 （元） 8262 9641 7748 10196 15003 7785較上年增速 % % % % % %指標(biāo) 7：人均可支配收入8住房支出比與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。u恩格爾系數(shù)可以衡量人民生活水平，住房支出比應(yīng)和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的；u 武漢市 2023年恩格爾系數(shù)為 %，生活水平已快到小康型的中高端水平，而住房支出比僅為 14%，屬于小康型的中低端水平；u 這表明在生活水平日益提高的武漢，住房支出應(yīng)進(jìn)一步提高使之與恩格爾系數(shù)協(xié)調(diào)，故武漢市住房支出有上漲空間。武漢 2023數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)（％）住房支出比（％）14生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %）溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 ?我國城鎮(zhèn)居民 “ 住房支出比重 ” 平均投資僅占 10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到 25％。恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額指標(biāo) 8：住房支出比指標(biāo) 9：恩格爾系數(shù)9宏觀市場 宏觀環(huán)境大勢支持房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展216。 武漢市 GDP逐年持續(xù)增長，武漢 2023年人均 GDP約 21460元說明武漢房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲。216。 武漢社會零售消費(fèi)總額增長迅速，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，但是住房支出比重與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。216。 與國內(nèi)同類城市相比較，武漢 61%的城市化率處于城市化速度一般的水平，伴隨著人口的逐年提高與武漢城市化速度的加快，武漢住宅消費(fèi)需求潛力巨大。10武 漢 市 整 體房 地 產(chǎn) 市 場 概 況11武漢市土地一級市場：受政府新區(qū)開發(fā)與舊城改造計(jì)劃影響，武漢市土地供應(yīng)量呈增長趨勢u 從 1996年至 2023年，土地出讓面積在起伏中保持增長；u 新區(qū)開發(fā)土地出讓面積總體來看是逐年提高，預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持新區(qū)開發(fā)的建設(shè)高潮；u 逐年上漲的土地供給可能使項(xiàng)目所面臨的競爭將會加劇。年度 出讓土地面積出讓土地面積按地域分 土地面積出讓增長率舊城 新區(qū)1996年 N/A1997年 %1998年 %1999年 66 %2023年 %2023年 %2023年 %單位：萬平米122023年漢口成交地塊信息u 2023年武漢市公開出讓 46塊宗地，成交35宗，全年全市成交土地面積約 200萬平方米，其中漢口約 60萬平方米；u 2023年全市建筑面積約 400萬平方米，漢口約 160萬平方米，占全市 %132023年漢口土地交易規(guī)模u 2023年 19月武漢市全市土地有形市場已經(jīng)交易土地面積合計(jì)約 110萬平方米，其中漢口約 65萬平方米；全市已交易建筑面積 303萬平方米，漢口約 198萬平方米，占全市 66%；u 正在公告地塊土地面積約為 30萬平方米，其中漢口約 ；全市公告建筑面積約 92萬平方米，漢口約 ，占全市 64%；u 2023年 19月比 2023年漢口土地交易面積增加 24%圖例 : 解放大道 京漢大道 中山大道 已經(jīng)成交地塊 正在公告地塊2023年京漢大道沿線周邊土地已成交地塊及正在出讓土地示意 142023年漢口成交地塊信息u 2023年漢口土地成交樓面單價(jià)在 800~2023元/平方米，土地規(guī)模越大，一般由于總價(jià)高，樓面單價(jià)比規(guī)模較小的土地相比會低一些；u 202 2023京漢大道沿線附近初步估算出讓建筑面積約 200萬平方米，擬在近期出讓建筑面積約 26萬平方米。區(qū)域 地塊編號 年期 位置 面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 容積率 用途 起始價(jià)（萬元） 成交價(jià)（萬 元） 交易方式 樓面地價(jià) (元 /㎡ ) 競得者P(2023)003 居住 70年 硚口區(qū)解放大道3137號 71300 4420 7300掛牌 1024金華市中信房地產(chǎn)有限公司P(2023)015 商業(yè) 40年 硚口區(qū)解放大道134號 2070 150 800掛牌 3865湖北國大置業(yè)有限公司P(2023)020 居住 70年 硚口區(qū)古田四路新墩特 1號 29820 2400 2410掛牌 808武漢房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司P(2023)007 商業(yè)、市場、綠化用地 40年 橋口區(qū)漢西路 556286 、市場、綠化用地 52400招標(biāo) 942武漢南國商業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)005 商業(yè) 40年 硚口區(qū)中山大道242號 121200 20720 20720掛牌 1710武漢廣信聯(lián)置業(yè)有限公司P(2023)025 居住 70年 江漢區(qū)新華小路 23950 4600 4810掛牌 2023湖北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2023)026居住、公建、停車場 (庫 )用地 70年橋口區(qū)順道街121號 98140 8500 8500掛牌 866武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2023)002 居住 70年、商業(yè)40年 江岸區(qū)西馬路6385號 10585 31750 3 4570 4570掛牌 1439武漢城房置業(yè)有限公司P(2023)016 居住 70年 江漢區(qū)荷花池 44771 7110 751