房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境分析報(bào)告(已修改)
2025-08-13 19:23 本頁(yè)面
【正文】 .. . . .. 1. 1政治環(huán)境 十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議李克強(qiáng)總理工作報(bào)告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，2014年中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對(duì)房企的未來(lái)城市布局和市場(chǎng)選擇有指引意義。（1）關(guān)于房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”政策 針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！半p向調(diào)控”，是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制“過(guò)渡期”內(nèi)，實(shí)施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”，以抑制因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是“蓋帽”。“雙向調(diào)控”思路主要有三點(diǎn)：首先，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)定向?qū)捤?；其次是?qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；此外在長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺(tái)之前，以限購(gòu)為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段會(huì)并存，但是，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段會(huì)逐漸突出。房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，以限購(gòu)為主的調(diào)控目的是讓中國(guó)樓市更加理性更加健康，但決不能把中國(guó)樓市未來(lái)發(fā)展的希望只寄托于調(diào)控，而更需要中央和地方做好長(zhǎng)期房地產(chǎn)導(dǎo)向型規(guī)劃、更加精準(zhǔn)的微觀調(diào)整以及越來(lái)越開(kāi)放的市場(chǎng)機(jī)制。2013年，房地產(chǎn)政策的核心是宏觀穩(wěn)、微觀活，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹全年始終，不同區(qū)域政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。2013下半年，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，黨的十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。（2）關(guān)于保障房建設(shè) 去年新開(kāi)工保障性安居工程660萬(wàn)套，基本建成540萬(wàn)套。今年將加大保障性安居工程建設(shè)力度，2014年中央預(yù)算內(nèi)投資擬增加到4576億元，重點(diǎn)投向保障性安居工程等領(lǐng)域，擬新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。要?jiǎng)?chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。（3）關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策 貫徹落實(shí)“稅收法定”原則，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新稅種的立法，包括社會(huì)上關(guān)注較多的房地產(chǎn)稅和環(huán)境保護(hù)稅的立法工作。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來(lái)完善房地產(chǎn)稅，除了推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，還應(yīng)下調(diào)過(guò)高的住房用地稅負(fù)，簡(jiǎn)并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，并對(duì)投機(jī)性住房實(shí)行高度超額累進(jìn)稅率。房?jī)r(jià)是由地價(jià)、政府的收費(fèi)、政府的稅收、建筑成本、企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。在政府收費(fèi)這塊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，130個(gè)城市中，收費(fèi)最少的城市也要收37種費(fèi)用，收費(fèi)最多的城市，各種收費(fèi)高達(dá)157種，平均下來(lái)，收費(fèi)占房?jī)r(jià)構(gòu)成的11%。（4）2016年實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記 國(guó)土部表示，今年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，將在2016年全面實(shí)施，此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的目標(biāo)明確為“確認(rèn)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。分析結(jié)論：總體來(lái)看，政府是要構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府將更多依靠市場(chǎng)手段，同時(shí)加大保障房供應(yīng)，加快解決中低收入群眾基本住房問(wèn)題。政府要繼續(xù)推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，讓城鄉(xiāng)居民都能圓‘安居’夢(mèng)。（1）廣州地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增速分析受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，2013年廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大下行壓力，面對(duì)一系列挑戰(zhàn)，全市上下在復(fù)雜環(huán)境中攻堅(jiān)克難，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)。2013年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。其中第一、二、%、%%。從全年運(yùn)行走勢(shì)看，%以上的較好水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，為轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得更多空間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量、效益和水平不斷提高，具體表現(xiàn)為“三穩(wěn)四提升”： “三穩(wěn)”：一是增速穩(wěn)。從2013年一季度以來(lái)各月累計(jì)增速看，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速保持在11%～12%的水平，固定資產(chǎn)投資增速保持在18%以上的較快水平，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速保持在15%以上的較高水平，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)穩(wěn)定，奠定了總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。二是物價(jià)穩(wěn)。2013年，全市居民消費(fèi)價(jià)格整體走勢(shì)平穩(wěn)，%的調(diào)控目標(biāo)以內(nèi)，%。三是就業(yè)穩(wěn)。全市實(shí)施促進(jìn)就業(yè)措施，%。“四提升”：一是效益提升。從宏觀層面看，2013年全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入保持了10%以上的增長(zhǎng)速度；從微觀層面看，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增勢(shì)持續(xù)轉(zhuǎn)好，%，連續(xù)八個(gè)月保持正增長(zhǎng)，增速呈回升態(tài)勢(shì)。二是服務(wù)業(yè)比重提升。︰︰︰︰，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，服務(wù)經(jīng)濟(jì)特征持續(xù)增強(qiáng)。三是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力提升。2013年，%。，%%。四是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力提升。民營(yíng)工業(yè)、民間固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)較快增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，2013年，%%，分別快于規(guī)模以上工業(yè) 。%，%。 （
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