房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析(1)(已修改)
2025-05-30 21:39 本頁面
【正文】 ? 房地產(chǎn)公司營銷人員的一項(xiàng)主要工作就是時(shí)刻注意企業(yè)所處環(huán)境的變化，市場環(huán)境變化可能給公司帶來巨大商機(jī)，也可能帶來滅頂之災(zāi)。 第 3章 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析 SWOT分析 1 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境概述 ? 影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的各種外在因素和內(nèi)部條件的總和。 供應(yīng)商 → 企業(yè) → 營銷中介 → 消費(fèi)者 競爭者 公 眾 圖 31 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境示意 返回 ? 營銷環(huán)境由宏觀和微觀構(gòu)成。 ? ※ 宏觀環(huán)境：間接影響的，是給企業(yè)造成機(jī)會(huì)和威脅的主要因素。 ? ※ 微觀環(huán)境：直接營銷。 ? 企業(yè)認(rèn)識(shí)環(huán)境的目的 ：了解企業(yè)受哪些方面的挑戰(zhàn)與威脅，又會(huì)面臨怎樣的發(fā)展機(jī)遇，需要對哪些做出必要的反應(yīng)，對哪些施加影響，對哪些可置之不理。 2 房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析 ? 人口環(huán)境 ? 數(shù)量龐大 ：市場前景好 ? 結(jié)構(gòu)復(fù)雜 ：需求多樣化 ? 家庭變小 ：需求量增加 ? 人口流動(dòng) ：潛在需求多 小結(jié)：人口因素是房地產(chǎn)市場中最活躍的因素。 ? 2021年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，請從人口角度分析原因。 圖 32 人口年齡結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)變化 市場：人口是決定市場大小的第一要素。 ex：世界前 500強(qiáng)企業(yè)來我國投資或發(fā)展貿(mào)易，與我國 13億人口大市場不無關(guān)系。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? （ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平： GDP ? （ 2）通貨膨脹與通貨緊縮：物價(jià) ? 通貨膨脹，物價(jià)上漲，購買力下降，惡化營銷環(huán)境 ； ? 通貨緊縮：增加購買活動(dòng) ? （ 3）消費(fèi)者收入 專業(yè)術(shù)語解釋 31： ?消費(fèi)者收入 包括工資、獎(jiǎng)金、其他勞務(wù)收入、紅利、利息、租金、饋贈(zèng)、遺產(chǎn)等。 ?消費(fèi)者收入去除稅費(fèi)即為 可支配收入 。 ?可支配收入去除必要支出后為 可隨意支配收入 。 此收入越多，營銷機(jī)會(huì)就越多 。 資料 31： 我國城市居民的 恩格爾不斷下降 ，促進(jìn)了休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民對居住質(zhì)量和住房功能的要求越來越高，這對房地產(chǎn)市場營銷者提出了 新的機(jī)遇 。與此同時(shí)，城市居民的 基尼系數(shù)卻在不斷增加 ，這是房地產(chǎn)市場營銷者面臨的巨大挑戰(zhàn)。 ?貨幣收入 ?實(shí)際收入：實(shí)際購買力 （ 4）消費(fèi)結(jié)構(gòu)（消費(fèi)者支出模式）： ① 恩格爾系數(shù) ：用于食品支出占總支出的比率 ②基尼系數(shù) ：在全部居民收入中，用于進(jìn)行不平均分配的那部分收入占總收入的百分比，反映貧富差距。 數(shù)值越低，財(cái)富分配越均勻。 （ 5）消費(fèi)儲(chǔ)蓄和信貸： ? 儲(chǔ)蓄屬于滯后消費(fèi) ? 信貸屬于超前消費(fèi) 專業(yè)術(shù)語解釋 32： 消費(fèi)信貸： 即貸款消費(fèi)，是金融機(jī)構(gòu)為購買消費(fèi)品的客戶提供的一種信貸業(yè)務(wù)。它是以消費(fèi)者未來的購買力為放款基礎(chǔ)，通過信貸方式預(yù)支遠(yuǎn)期消費(fèi)能力，來刺激或滿足個(gè)人即期消費(fèi)。如個(gè)人住房按揭貸款。 2 房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析 ? 政治法律環(huán)境 ? 政治體制 ：中央集權(quán)制 ? 經(jīng)濟(jì)體制 ：社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制 ? 法律法規(guī) ? 政府的方針政策 ? 自然環(huán)境 ? 發(fā)展趨勢： ? 自然資源日益缺乏 ? 環(huán)境污染日益嚴(yán)重 ? 政府加強(qiáng)自然資源干預(yù)和管理 返回 圖 33 住房政策和住宅供求關(guān)系 住房政策 住房供給 住房需求 市場產(chǎn)出 ? 技術(shù)環(huán)境： ? 技術(shù)創(chuàng)新的兩面性，充分利用技術(shù)進(jìn)步給企業(yè)帶來機(jī)遇，而避開威脅。 ? 比如： ? 建筑業(yè)：環(huán)保節(jié)能，智能，綠色等新概念 ? 房地產(chǎn)各類產(chǎn)品：可視門鈴，紅外監(jiān)控，煙氣報(bào)警等。 ? 社會(huì)文化環(huán)境 ? 價(jià)值觀念；宗教信仰；審美觀點(diǎn)；風(fēng)俗習(xí)慣 3 房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 董事會(huì) 總經(jīng)辦 市 場 營 銷 部 建 筑 設(shè) 計(jì) 部 工
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