房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 難群眾早日遷入新居。房?jī)r(jià)是由地價(jià)、政府的收費(fèi)、政府的稅收、建筑成本、企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府將更多依靠市場(chǎng)手段，同時(shí)加大保障房供應(yīng)，加快解決中低收入群眾基本住房問題。其中第一、二、%、%%。2013年，全市居民消費(fèi)價(jià)格整體走勢(shì)平穩(wěn)，%的調(diào)控目標(biāo)以內(nèi)，%。從宏觀層面看，2013年全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入保持了10%以上的增長(zhǎng)速度；從微觀層面看，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增勢(shì)持續(xù)轉(zhuǎn)好，%，連續(xù)八個(gè)月保持正增長(zhǎng)，增速呈回升態(tài)勢(shì)。2013年，%。%，%。報(bào)告顯示，%，僅占一成。%的受訪者直言現(xiàn)在不適合購(gòu)買商品房。住房支出比重并不高，僅有8%。上述數(shù)據(jù)說明，目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者或者寧可選擇儲(chǔ)蓄以備不時(shí)之需，或者選擇適合的投資(或許是為了抵御通脹)，消費(fèi)意愿不夠強(qiáng)烈。與2012年比起來，認(rèn)為物價(jià)不會(huì)上漲的居民比例增加了，但占比仍然較少。因此，在廣州房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較小，即房產(chǎn)一般不會(huì)在短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的對(duì)象。從土地出讓金額方面看，全年出讓金額最大為住宅用地占比66%，共計(jì)出讓322億元；商業(yè)用地占比19%，共計(jì)出讓93億元；辦公用地占比8%，共計(jì)出讓40億元。圖表：廣州市5年內(nèi)住宅地成交面積 分析：從成交的面積來看，2013年廣州市住宅地成交面積為195萬平米，與2012年相比，環(huán)比上升3%。蘿崗區(qū)全年成交了4宗10萬平米的大宗地塊，是2014年供應(yīng)大宗地塊的主力區(qū)域，未來這些土地將集中形成供應(yīng)，大批貨量同時(shí)入市將加劇區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。相比之下，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷淡，全年先后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率達(dá)70%，共計(jì)成交31萬平米，大部分出讓地塊集中在廣州南站地板，但由于住宅市場(chǎng)冷淡，開發(fā)商資金趨近加之區(qū)域住宅用地起拍價(jià)較高，使得整體流拍率上升。由于樓面地價(jià)較低，是廣州十區(qū)二市的土地市場(chǎng)價(jià)格洼地。（三）從各區(qū)域住宅用地平均樓地面地價(jià)情況來看，全年成交樓面地價(jià)上漲的區(qū)域有蘿崗、南沙兩區(qū)，分別上升59%，38%，主要原因?yàn)橐?guī)劃利好；樓面地價(jià)下滑的區(qū)域有荔灣、番禺、白云三區(qū)，分別下降57%、45%、22%，其下降原因?yàn)槭茏≌袌?chǎng)預(yù)期影響較大，另外是這三個(gè)區(qū)2012年土地上漲過快地王頻山拉高樓面地價(jià)。中心六區(qū)住宅新批預(yù)售量上升明顯，%，處于罕見低位。 價(jià)格方面，實(shí)際以穩(wěn)為主，中心六區(qū)成交份額下降與均價(jià)上升有關(guān)。 地處嶺南的廣東，因其地域和歷史特性，在長(zhǎng)期的歷史發(fā)展和文化融合進(jìn)程中，自然形成了一種“開放務(wù)實(shí)卻又傳統(tǒng)保守”的地域文化特征，具有突出的雙重性甚至矛盾性。這種地理環(huán)境適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也容易滋潤(rùn)人的務(wù)實(shí)精神。越秀將崛起商業(yè)文化地產(chǎn)，隨著定位于文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化基地的東方文德廣場(chǎng)即將面市，關(guān)于文化與商業(yè)地產(chǎn)的話題頻繁見諸于報(bào)端。由于2010年亞運(yùn)會(huì)在廣州舉行，廣州城內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)正緊張進(jìn)行中，文化的建設(shè)也不例外?！睆V府文化研究中心是越秀區(qū)政府啟動(dòng)的“北京路廣府文化旅游區(qū)十大文化工程”之一，旨在以迎接亞運(yùn)盛會(huì)為契機(jī)，為廣大市民和國(guó)內(nèi)外游客打開一扇“重新認(rèn)識(shí)和發(fā)現(xiàn)嶺南文化和廣府文化”的窗口。將北京路日均數(shù)十萬人流量延伸至此，融合北京路商圈的繁華盛世。此外，北京路步行街兩旁還有各式各樣的服裝品牌專賣店、美食品牌點(diǎn)、書店等等。近年來，流花商圈更被確定為實(shí)施專業(yè)市場(chǎng)園區(qū)化升級(jí)改造的試點(diǎn)之一，有關(guān)部門要將之打造成為國(guó)際服裝采購(gòu)中心、國(guó)際服裝品牌中心和國(guó)際服裝文化時(shí)尚社區(qū)。但是，從商貿(mào)流通業(yè)、從產(chǎn)品的角度去看，他們均被標(biāo)識(shí)為“廣州”、“流花”，這或許恰恰體現(xiàn)了廣州文化的包容性和同化能力。有些商圈文化“被策劃”，業(yè)內(nèi)資深專家韓世同：其實(shí)商業(yè)跟文化沒有必然的聯(lián)系，反而是商圈跟人流、購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)模式的關(guān)聯(lián)度更高，而有些商圈的“文化”是策劃者附加上去的。而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的表述層次，除萬科、保利等少數(shù)幾個(gè)品牌外，很少能使人聯(lián)想到其產(chǎn)品品質(zhì)，如果企業(yè)品牌與產(chǎn)品品質(zhì)不能有效結(jié)合，品牌何來美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，企業(yè)的長(zhǎng)線發(fā)展將受到重大制約。一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。（2）建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高 2009年，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。隨著今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來越多先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)和產(chǎn)品將得到大力推廣和廣泛應(yīng)用。特別是保障房政策之后，會(huì)有大批小戶型出現(xiàn)，必然會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化。（4）項(xiàng)目改造比例提高 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天已有10 多年歷程，當(dāng)大規(guī)模城市建設(shè)發(fā)展到一定階段，瓶頸也會(huì)出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目的更新?lián)Q代和升級(jí)改造勢(shì)在必行，且越來越多。一個(gè)企業(yè)的成功往往是制度的成功。 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響因素有多方面，從政治因素來說兩會(huì)提出的“雙向調(diào)控”政策，保障房建設(shè)、稅收政策、不動(dòng)產(chǎn)登記及就近入學(xué)教育保護(hù)政策的影響等，房地產(chǎn)價(jià)格的未來走勢(shì)趨于穩(wěn)定；從經(jīng)濟(jì)因素來看2013年廣州市居民的GDP生產(chǎn)總值攻堅(jiān)克難，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，具體表現(xiàn)為“三穩(wěn)四提升”，另一方面從居民的消費(fèi)調(diào)查來看，教育支出占消費(fèi)支出的25%，穩(wěn)居首位，購(gòu)房支出僅占消費(fèi)支出的8%等，直接佐證居民購(gòu)房意愿的下跌；從廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來看廣州的住房剛性需求更多，住宅成交金額占總金額的三分之二，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易
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