【正文】 復(fù)蘇的跡象u 2023年武昌與漢口的寫字樓推出量超過歷史上任何一年，這可能意味著武漢市的寫字樓市場開始復(fù)蘇。在 2023年 武漢寫字樓推售量為近 40萬平方米，達(dá)到 99年以來的歷史頂峰歷史數(shù)據(jù)9902年武漢寫字樓預(yù)測63從武漢寫字樓供求變化，我們可以看出武漢寫字樓市場經(jīng)歷了五個階段三個高潮1993年至 1994年 90年代后期 02年至 03年216。 1993—1994 年是武漢中高檔寫字樓市場開發(fā)的第一個小高潮；216。 93~94開發(fā)的寫字樓大都在 1997年前后投入使用，如 招銀大廈、泰合廣場、亞貿(mào) B座等寫字樓，其當(dāng)時 售價都高達(dá) 8000元／平方米左右，租金都超過了 100元／平方米 ， 而且 租售率持續(xù)保持在 75％以上 。216。 市場熱潮的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱，開發(fā)寫字樓成為高額利潤的象征，因?yàn)樯虡I(yè)用地有著面積小、容積率高的特征。216。 這是寫字樓第二個小高潮，金融一條街上以銀行為背景的寫字樓相繼投入使用216。 與此同時，世貿(mào)廣場、武昌亞貿(mào) A座、中商廣場也推出了相當(dāng)?shù)纳虅?wù)空間。216。武漢寫字樓從 “ 以高價銷售售為主；大戶型時代、大面積交易 ” 走向了 “ 以租為主、價格直線下降 ” 的階段；216。 寫字樓銷售日漸困難，租價 也劇降到 40元／平方米 。95年至 98年216。 此時，延時已久的市場 “ 綜合癥 ”開始發(fā)作，雖然均價仍然保持在 7000元／平方米左右，但相對第一個小高潮時產(chǎn)品的整體品質(zhì)來說，這一時期有了明顯的提高，此時，開發(fā)商的高額利潤已經(jīng)不再，同時銷售情況同樣不甚理想，大不如前。 2023年至 2023年216。 這是我市寫字樓市場的第三個小高潮；216。 伴隨中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務(wù)用房的需求；216。 本階段創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶216。武漢寫字樓市場形成了以純寫字樓與商住樓兩分天下的大局面。 64武漢寫字樓市場經(jīng)過高潮低谷，現(xiàn)在集中分布在漢口和武昌。 u 漢口：以 “ 金融一條街 ” 片區(qū)，以及解放大道至武勝路沿線為，聚集著漢口地區(qū)中高檔寫字樓u 武昌：主要分布在中南路至武珞路沿線，包括中商廣場、世紀(jì)廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈等；隨著光谷日漸成熟， SBI創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華東商務(wù)中心等紛紛建成。 u 漢陽：寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。 解放大道至武勝路沿線金融一條街中南路至武珞路沿線在 2023年武昌寫字樓推售量為 31． 14萬平方米，占我市推售總量的 82％， 漢口寫字樓新的推出量很少，僅占到全市的 18％。65漢口寫字樓主要分布在金融一條街、解放大道至武勝路沿線、取水樓至江漢北路沿線及沿江大道、江漢路步行街沿線備注： 根據(jù)調(diào)查，集中在漢口的企業(yè)主要是外資、合資的商業(yè)機(jī)構(gòu)、咨詢公司等，與武昌以 IT企業(yè)為主的寫字樓片區(qū)有所差別，考慮到目標(biāo)客戶的不一致，我們集中分析漢口寫字樓的特征。解放大道至武勝路沿線金融一條街金融一條街：252。 建銀大廈252。 招銀大廈252。 瑞通廣場252。 信合大廈252。 商業(yè)銀行大廈 特征： 武漢市寫字樓供應(yīng)量最大的區(qū)域，不少寫字樓只租不售；除銀行自用外，其余樓層租售火爆，出租率一般都在 85％以上。 漢口解放大道至武勝路沿線：252。 泰合廣場252。 世界貿(mào)易大廈252。 武漢廣場特征： 以往武漢市寫字樓主要供應(yīng)集中地，在市場消化能力有限的情況下，很多寫字樓到現(xiàn)在未實(shí)現(xiàn)銷售。 沿江大道、江漢步行街沿線漢口寫字樓范圍66漢口寫字樓租售情況：價格與客戶u 漢口寫字樓租售價格有較強(qiáng)的地段敏感性。區(qū)域地段 出售價格 出租均價 客戶建設(shè)大道金融一條街7000元/平米50元 /平米“ 金融一條街 ” 寫字樓以金融機(jī)構(gòu)自建為主，自用以外多余的寫字間出租，但是入駐 客戶以外資、合資企業(yè)為主。像在建銀大廈里，有武漢萬科、摩托羅拉、西門子。解放大道沿線5000元/平米40元 /平米以中小企業(yè)為主，沿線也有金融機(jī)構(gòu)自建的寫字樓取水樓至江漢北路沿線4000元/平米30元 /平米以國內(nèi)二流企業(yè)及華中一流企業(yè)為主，大部分為通訊公司的二級代理商武商、武廣沿線N/A 40元 /平米以外資投資咨詢公司為主，例如吉列投資有限公司武漢辦事處、殼牌、飛利浦、 E龍公司武漢辦事處等漢口寫字樓價格與客戶67京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤位置天驕國際大廈福星國際商會大廈（江漢建設(shè)大道）財(cái)富大廈九運(yùn)京漢明都15世紀(jì)大廈遠(yuǎn)洋大廈銷售情況32668建筑情況 均價 銷售情況天驕國際大廈總建筑面積 ，容積率 ，總高樓 24層， 13層作為商用， 424層作寫字樓，每戶建筑面積在 ，戶型可自由分割、組合，并有商務(wù)陽臺，每三層送空中花園，主力客戶為中小企業(yè)4800元 / M2 正處于內(nèi)部裝修階段，銷售率約 65%財(cái)富大廈占地面積 8760平方米，建筑面積 18000平方米，綠化率 40%， 2棟 20層4800元 /M2 部分月出租價格為 30元 / M2 基本售罄世紀(jì)大廈 1棟共 8層， 272 M2，租 25元 / ， 2棟共 28層， 172 M2 ，租 30元 / 3600元 /平方米 入伙 約 三、四年，目前 僅 有一 層 在對 外出租福星國際商會大廈 占地面積 3100平方米，建筑面積： ，容積率： ，地面 27層、地下 2層 5800元 / M2 部分月出租價格為 40元 /M2 基本售罄九運(yùn)京漢名都 B棟為 8層帶電梯的商務(wù)寫字樓，每層建筑面積為 486平方米，均可自由在 30平方米至 486平方米之間任需分隔。交房時由開發(fā)商一次性裝修到位3000元 / M2 ——遠(yuǎn)洋大廈建筑面積 30000平方米 5000元 /平方米 ——京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤銷售情況：商住兩用寫字樓銷售出租情況尚可，但是純寫字樓較難銷售69武漢市寫字樓價格預(yù)測u 因?yàn)槲錆h寫字樓價格變化不穩(wěn)定，不能按自然增長率作為價格預(yù)測的基礎(chǔ)；u 通過訪談及地塊附近寫字樓查勘，我們發(fā)現(xiàn)武漢市寫字樓的售價始終高于住宅售價的 20~30%；u 在經(jīng)濟(jì)測算中，我們以預(yù)測的住宅價格為基礎(chǔ)，上調(diào) 30%作為寫字樓銷售價格。N10/13漢口寫字樓價格預(yù)測70王家墩商務(wù)區(qū)對本項(xiàng)目寫字樓的影響分析：王家墩商務(wù)區(qū)背景介紹u武漢 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地 里，東接青年路，南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連。舊城改造71王家墩商務(wù)區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目與規(guī)模項(xiàng)目 項(xiàng)目 分類內(nèi)容 用地面積 建設(shè)規(guī)模寫字樓 綜合性寫字樓、純寫字樓 35 200會展中心 會展中心、配套物業(yè) 25 35—40商業(yè)組群 檔次較高、業(yè)態(tài)綜合、服務(wù)功能全的商業(yè)綜合體20 30公寓 普通商住樓、酒店式公寓和 SOHO公寓群等30 120居住區(qū) 綜合性住宅區(qū)、高層住宅區(qū)、多層住宅區(qū)、別墅區(qū)等70 200酒店 超五星級、五星級、四星級酒店等 17 70娛樂 綜合體育中心和濱水酒吧文化街、主題娛樂廣場等備注 用地面積單位：公頃；建設(shè)規(guī)模單位：萬平方米72王家墩商務(wù)區(qū)建成 后對漢口寫字市場及本項(xiàng)目的影響結(jié)論結(jié)論：u 王家墩商務(wù)區(qū)離本項(xiàng)目的距離較遠(yuǎn)，且 本項(xiàng)目非寫字樓集中區(qū)，純寫字樓不是本項(xiàng)目住宅部分的主流產(chǎn)品，不會直面王家墩商務(wù)區(qū)的沖擊；u 但是王家墩會進(jìn)一步惡化武漢市寫字樓市場的供大于求的現(xiàn)狀。u 200萬平方米寫字樓建筑面積是現(xiàn)在武漢市年寫字樓推銷量的近 9倍，寫字樓供給量迅速放大；u 急劇放大的寫字樓的供給量可以分散漢口現(xiàn)有寫字樓區(qū)域的需求，造成寫字樓銷售出租壓力；u 武漢市寫字樓供求平衡關(guān)系可能進(jìn)一步破壞，整體市場租售價格可能進(jìn)一步降低；對漢口寫字樓市場的分析影響王家墩商務(wù)區(qū)建成 后……73結(jié)論u 近年武漢寫字樓年推出平均量為 ，吸收量為 ，寫字樓市場嚴(yán)重供大于求，無論是需求還是供應(yīng)都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性，此趨勢在近期內(nèi)將繼續(xù)保持，這表明投資寫字樓具有一定市場風(fēng)險(xiǎn)；u 雖然寫字樓市場不穩(wěn)定，但是 2023年武昌與漢口的寫字樓推出量超過歷史上任何一年，這意味著需求市場的存在，武漢市的寫字樓市場開始復(fù)蘇，市場的 “ 信心 ” 開始恢復(fù)；u 本項(xiàng)目非寫字樓集中區(qū)，純寫字樓不是本項(xiàng)目住宅部分的主流產(chǎn)品，不會直面王家墩商務(wù)區(qū)的沖擊。74The End75謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH