【正文】 年漢口土地成交樓面單價(jià)在 800~2023元/平方米，土地規(guī)模越大，一般由于總價(jià)高，樓面單價(jià)比規(guī)模較小的土地相比會(huì)低一些；u 202 2023京漢大道沿線附近初步估算出讓建筑面積約 200萬(wàn)平方米，擬在近期出讓建筑面積約 26萬(wàn)平方米。 武漢社會(huì)零售消費(fèi)總額增長(zhǎng)迅速，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，但是住房支出比重與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。武漢 2023數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)（％）住房支出比（％）14生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %）溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 ?我國(guó)城鎮(zhèn)居民 “ 住房支出比重 ” 平均投資僅占 10％左右，發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到 25％。指標(biāo) 3：人口數(shù)量指標(biāo) 4：城市化率5武漢以第三產(chǎn)業(yè)為主u 武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是 “三、二、一 ” 型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強(qiáng)；u “ 三、二、一 ” 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力增強(qiáng)，人民房地產(chǎn)購(gòu)買能力增強(qiáng)。武漢宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)研判1武 漢 市 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況2武漢市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)u與其他省會(huì)城市相比，武漢經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，未來(lái)的上升空間很大；u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期；u 武漢市 2023年的 GDP增長(zhǎng)速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；u武漢固定資產(chǎn)投資已達(dá) 645多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。武漢全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況指標(biāo) 5：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速u社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，居民消費(fèi)明顯升溫；u 江漢區(qū)由于傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位而使其人均消費(fèi)額居全區(qū)之首消費(fèi)產(chǎn)出比 =人均零售總額 /GDP武漢全市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元） 9118 14161 12530消費(fèi)產(chǎn)出比 2023年武漢漢口人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額指標(biāo) 6：社會(huì)消費(fèi)品零售總額7武漢人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，相比國(guó)內(nèi)其它城市仍相對(duì)偏低，有較大的增長(zhǎng)空間u 武漢城市居民的人均可支配收入在國(guó)內(nèi)直轄市及省會(huì)城市中處于中等水平，和武漢市在全國(guó)城市地位中相比，人均可支配收入有較大的增長(zhǎng)空間；u 武漢市人均可支配收入逐年提高，但是年增長(zhǎng)率不穩(wěn)定。恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額指標(biāo) 8：住房支出比指標(biāo) 9：恩格爾系數(shù)9宏觀市場(chǎng) 宏觀環(huán)境大勢(shì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展216。216。區(qū)域 地塊編號(hào) 年期 位置 面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 容積率 用途 起始價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)（萬(wàn) 元） 交易方式 樓面地價(jià) (元 /㎡ ) 競(jìng)得者P(2023)003 居住 70年 硚口區(qū)解放大道3137號(hào) 71300 4420 7300掛牌 1024金華市中信房地產(chǎn)有限公司P(2023)015 商業(yè) 40年 硚口區(qū)解放大道134號(hào) 2070 150 800掛牌 3865湖北國(guó)大置業(yè)有限公司P(2023)020 居住 70年 硚口區(qū)古田四路新墩特 1號(hào) 29820 2400 2410掛牌 808武漢房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司P(2023)007 商業(yè)、市場(chǎng)、綠化用地 40年 橋口區(qū)漢西路 556286 、市場(chǎng)、綠化用地 52400招標(biāo) 942武漢南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)005 商業(yè) 40年 硚口區(qū)中山大道242號(hào) 121200 20720 20720掛牌 1710武漢廣信聯(lián)置業(yè)有限公司P(2023)025 居住 70年 江漢區(qū)新華小路 23950 4600 4810掛牌 2023湖北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2023)026居住、公建、停車場(chǎng) (庫(kù) )用地 70年橋口區(qū)順道街121號(hào) 98140 8500 8500掛牌 866武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2023)002 居住 70年、商業(yè)40年 江岸區(qū)西馬路6385號(hào) 10585 31750 3 4570 4570掛牌 1439武漢城房置業(yè)有限公司P(2023)016 居住 70年 江漢區(qū)荷花池 44771 7110 7510掛牌 1677武漢市三新置業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)017 居住 70年商業(yè) 40年 江岸區(qū)解放大道738號(hào) 62100 4680 7020掛牌 1130湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司P(2023)018 居住 70年商業(yè) 40年 江岸區(qū)二七路 874900、113700 113700掛牌 1300武漢東立置業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)019 居住 70年商業(yè) 40年 江漢區(qū)新華下路2 27號(hào) 21630 82194 10000 10100掛牌 1229武漢華立置業(yè)發(fā)展有限公司合計(jì) 漢口15解放大道京漢大道 中山大道1345 6728京漢大道沿線成交土地分析序號(hào)位置 總建筑面積 (m2)樓面地價(jià) (元 /m2)用途1 江岸區(qū)二七路874900 1,300 居住2 三陽(yáng)路與解放大道交匯451800 1,239 商住3 江岸區(qū)解放大道 738號(hào)62100 1,130 商住4 江岸區(qū)西馬路 6385號(hào)31750 1,439 商住5 江漢區(qū)新華小路23950 2,008 居住6 硚口區(qū)順道街 121號(hào)98140 866 居住7 硚口區(qū)中山大道 242號(hào)121200 1,710 商業(yè)8 硚口區(qū)漢正街207000 1,744 商業(yè)252。 由于住房制度的改革，消費(fèi)者需求急劇增加，住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征明顯，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性作用。19從 1999年到 2023年，武漢房地產(chǎn)逐漸由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)榍蟠笥诠﹗ 從 2023年開始，武漢市商品房呈現(xiàn)明顯求大于供的現(xiàn)狀，表明需求量逐漸增大；u 武漢市開發(fā)商投入與產(chǎn)出比值從歷史到現(xiàn)在都保持不到 ，表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)的效率不高。 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征依舊明顯；252。21京漢大道住宅項(xiàng)目市場(chǎng) 接受度研判22問(wèn)題：本項(xiàng)目住宅物業(yè)目前及未來(lái) 5年的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)程度？u 住宅物業(yè)目前的市場(chǎng)接受度體現(xiàn)在現(xiàn)階段居住房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系與價(jià)格；u 住宅物業(yè)未來(lái)市場(chǎng)未來(lái)可實(shí)現(xiàn)程度主要考慮影響外部條件的重大因素，以及現(xiàn)在的市場(chǎng)情況走勢(shì)。 軌道交通居住物業(yè)的市場(chǎng)可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢(shì)整體格局漢口項(xiàng)目片區(qū)23武漢市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)格局：三鎮(zhèn)五片區(qū)u 武漢市房地產(chǎn)在三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，以片區(qū)為組團(tuán)，形成居住片區(qū)；u 三鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立。產(chǎn)權(quán)情況 年 份 未 來(lái) 趨 勢(shì) 2023年 2023年租賃公房 住宅租賃者在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力后有房屋購(gòu)置需求 租賃私房 原有私房 有房屋置換滿足最新生活需求的意愿 房改私房 商品房 其 他 區(qū)域交易所江岸江漢橋口漢陽(yáng)武昌青山洪山東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)東西湖統(tǒng)計(jì)交易面積16.5130.0946.6743.7741.0273.04128.3533.955 9425武漢市住宅需求27供求同時(shí)增長(zhǎng)，武漢市住宅逐漸在 1998年由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?，?2023年開始，住宅市場(chǎng)開始有求大于供的傾向。u 房?jī)r(jià)的漲幅和銀行利率有一定聯(lián)系，但是物價(jià)上漲水平作為下限比較穩(wěn)當(dāng)。u 江岸、江漢、橋口的住宅供給年平均增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 %。異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)江漢區(qū)住宅供求關(guān)系漢35對(duì)比漢口鎮(zhèn)橋口區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)橋口區(qū)住宅市場(chǎng)在歷年來(lái)基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重u 橋口區(qū)住宅市場(chǎng)歷年保持供大于求的狀態(tài)，但是此現(xiàn)象并不十分嚴(yán)重；u 本項(xiàng)目橋口區(qū)的住宅項(xiàng)目應(yīng)該謹(jǐn)慎開發(fā)，避免進(jìn)一步增強(qiáng)供大于求的狀態(tài)，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。u 一元片區(qū)的建設(shè)計(jì)劃分為三期， 2023年10月基本建成。一元片區(qū)改造后對(duì)城市中心區(qū)住宅市場(chǎng)的影響結(jié)論對(duì)住宅項(xiàng)目的其它影響對(duì)住宅項(xiàng)目的正面影響一元片區(qū)改造更新后……42軌道交通規(guī)劃建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目住宅項(xiàng)目的影響分析：軌道交通規(guī)劃介紹u 武漢市輕軌一號(hào)線一期工程已經(jīng)完成；u 政府規(guī)劃在 2023年前完成輕軌一號(hào)線路二期工程、輕軌二以及 輕軌四號(hào)線一期工程；u 如果規(guī)劃成功實(shí)現(xiàn)，漢口及武昌將會(huì)通過(guò)更快捷的交通干線聯(lián)系在一起。對(duì)中心區(qū)住宅市場(chǎng)的負(fù)面影響對(duì)中心區(qū)住宅市場(chǎng)的正面影響軌道交通開通完善后 ……V。u 漢口鎮(zhèn)的