【正文】 料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準(zhǔn)確。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。2. 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。（三） 了解市場情況市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。三、 初步調(diào)研初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：（一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。因此，在確定研究目的的階段，可進行一些情況分析。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并且解釋“為何”的問題。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。人類的感性和判斷總是必要的。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯誤應(yīng)當(dāng)容忍。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的調(diào)研研究的方案設(shè)計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者。房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費品市場調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列4個方面：1．市場調(diào)研的內(nèi)容不同房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計劃置業(yè)年限的甄別、計劃置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。 地產(chǎn)培訓(xùn)房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者：日期：房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者:鄭偉房地產(chǎn)市場調(diào)研概述市場調(diào)研的概述市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性。市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。還有訪問者的配合等問題。三、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成，也可長達數(shù)月。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。 房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)論不是完美無缺的。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對調(diào)研信息有什么影響。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計的方案進行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。對調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解，看與我們對問題的感性認(rèn)識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研和分析。一、 確定調(diào)研目的這是進行市場調(diào)研時應(yīng)首先明確的問題。 探測性調(diào)研當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認(rèn)為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消費者視線轉(zhuǎn)移，為此便可做若干假設(shè)。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當(dāng)?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么偏好？ 分析企業(yè)內(nèi)部資料。四、 調(diào)研設(shè)計根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實施的計劃。調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設(shè)計的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。3. 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計的要求進行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。調(diào)研報告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。以上房地產(chǎn)市場程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供給的各個方面。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營活動受到社會法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展等都對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用。政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)高低，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。物價水平及通貸膨脹率。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機、種類、方式。家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。主要包括：(1)消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；(3)消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入水平；(4消費者的實際支付能力；(5)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見等。(三) 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：(1)消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；(2)消費者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量及位置的要求；(3)消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；(4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。(二) 房地產(chǎn)價格調(diào)研房地產(chǎn)價格的大小對房地產(chǎn)價格的調(diào)研的內(nèi)容包括：(1)影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響； (2)房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；(3)房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大?。?4)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；(5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格；(6)開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)市場預(yù)測一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念和作用（一）房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)。通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，可以了解房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，以及對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所帶來的影響，從而避免企業(yè)盲目開發(fā)經(jīng)營，為制定科學(xué)的計劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。 房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險。哪個企業(yè)注意利用了房地產(chǎn)市場預(yù)測，而且預(yù)測得比較準(zhǔn)確，那個企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營就好。例如，對二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的需求量進行預(yù)測，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策依據(jù)。例如，房地產(chǎn)市場的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟發(fā)展速度，以及對影響房地產(chǎn)市場的其他政治法律因素的預(yù)測。（三） 定性預(yù)測和定量預(yù)測定性預(yù)測又稱判斷預(yù)測，是預(yù)測者根據(jù)自己掌握的實際情況、實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出的推測和判斷。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進行定量分析的情況。時間序列預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動預(yù)測法等。如某企業(yè)預(yù)測商品房市場銷售量，應(yīng)明確是哪類商品房，短期預(yù)測還是中、長期預(yù)測，是全國還是某地區(qū)預(yù)測等。在搜集資料時一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產(chǎn)直接有關(guān)方面的因素外，還要注意對房地產(chǎn)市場具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性