【正文】 金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。（4）房地產(chǎn)近幾年成為熱點開發(fā)項目，在全市固定資產(chǎn)投放中增幅最大，%。（2）從居民銀行儲蓄和家庭月收入分析，目前的濟南市民的購買力不強。增長26%；，%。消費價格中，%，%，主要是受政策性調(diào)價因素影響。::::，預(yù)計今后城市發(fā)展使第三產(chǎn)業(yè)的比重將進一步加大。自商周時已建城，于西晉永嘉末年（313年前），濟南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟南市區(qū)成為歷代郡國、州府的行政中心，一直沿續(xù)至今。1999年末，全市總?cè)丝?576309人，其中市轄區(qū)人口2606447人，中心城區(qū)（建成區(qū)）人口160萬人。四周與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。全市地勢南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原。濟南是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南歷史悠長，人才輩出。（2）銀行存款余額概況到1999年末，比年初增長24%，%，%。但據(jù)實地走訪濟南各大商廈和找當(dāng)?shù)厝苏勗捴邪l(fā)現(xiàn)，濟南的物價與上海相當(dāng)，交通出行和居住費用相對較低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍屬較高水平。在國有單位完成投資中，%，%；，%，%，住宅建設(shè)持續(xù)增長，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資33億元，%；，%；國家計委下達的經(jīng)濟適用房投資計劃。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受25003000元/m2左右的房價，此類家庭只占總家庭數(shù)的37%，以建成區(qū)人口160萬，家庭月收入2000元以上的約為17萬戶。（5）在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始第二次購房。l 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。D、金融設(shè)施。F、體育設(shè)施。H、文科設(shè)施。A、古城旅游區(qū)。C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。B、公路。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建?！熬派洹敝钢鞲陕翻h(huán)向外放射的濟王、濟青（青州）、濟青（青島）、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。市級公園：擴建大明湖、五龍?zhí)丁Ⅴ劳蝗裙珗@，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場，開辟湖山路（南門）、濟南火車北站、濟南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場。D、濟南機場主跑道投入使用。C、重點工程：l 緯六路道橋工程。l 共青團路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。l 開工建設(shè)千佛山風(fēng)景名勝名。C、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟南的生態(tài)區(qū)。l 順河高架路北延工程。小商品、生活日用品、服裝、化妝、洗滌用品占大部分。價格低，可還價，生活日用品多。價格價格還可以，屬中等水平價格中檔消費客戶中、低層，工薪階層。產(chǎn)品從食品、蔬菜、水果到首飾、鞋帽、化妝品、大型電器一應(yīng)俱全。產(chǎn)品化妝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品。消費客戶中年為主。在濟南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境感覺，共五層，一層、地下是濟南最高檔的商店。價格高，在濟南市屬頂級。環(huán)境新穎、價格貴，整體面貌比較時尚。市場分區(qū)：分 類價 格主 要 分 布代 表 樓 盤備 注低價住房9002500元/平方米北區(qū)（鐵路線以北）金閣花園，板橋小區(qū)等濟南的低價位房包括動遷房和低價商品房兩種中價位房30005000元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開元山莊等高價位房500010000元/平方米市中心區(qū)和南部千佛山一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。（3）建筑風(fēng)格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實設(shè)計為主，有少量產(chǎn)品開始重視外觀設(shè)計，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風(fēng)并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。（7）外墻處理：外墻多為水刷石或馬賽克，色彩單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。（11）智能化：一些小區(qū)開始鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)，寬頻網(wǎng)絡(luò)已入入個別小區(qū)，部分小區(qū)增設(shè)了一卡通設(shè)施。濟南市計劃利用3年的時間，完成二環(huán)以內(nèi)重點項目的改造，開發(fā)建設(shè)住宅和公建1500萬平方米，建設(shè)58個規(guī)劃合理、設(shè)計新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。然而面對濟南房地產(chǎn)市場的火爆，濟南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。在這一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。導(dǎo)致外地有實力和能力的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無項目可作。7三聯(lián)集團山東省重點企業(yè)舜湖社區(qū)注：2000年，濟南全市商品房竣工量190萬平方米。按揭辦理情況：A、銀行——濟南目前多數(shù)銀行辦理購房貸款服務(wù)，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限——大多數(shù)為15年，極個別為20年（如加州花園）；C、貸款比例——70%額度。種類通欄（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）備注濟南時報12250/1740026000/2700052000/74000折扣在7585折不等齊魯晚報19600/2548039000/5070078000/101400注：齊魯晚報為全省發(fā)行，日發(fā)行量達到65萬份。從晚上19：30—22:50。戶外看板 在濟南市區(qū)繁華路段，戶外看板價格從1080元/平方米—1680元/平方米不等，合作期限3年起。三、環(huán)境分析交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。四、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量主要分為兩個部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊l 代表樓盤：邦泰綠苑、中創(chuàng)開元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊l 特點：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。因為這里的環(huán)境好，是近年來濟南房產(chǎn)開發(fā)重點區(qū)域?？們r及主力總價總價范圍在40170萬，主力總價在6080萬之間，這證明了濟南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的，且為數(shù)不少。這里占地面積最大的是中創(chuàng)開元山莊，占地130畝，93年開始開發(fā)。 行銷主題基本上沒有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務(wù)員能力差，缺乏專業(yè)知識，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點。中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點就是靠近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。其中市區(qū)部分盡管區(qū)別于市核心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因而配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設(shè)施集中，故也是房產(chǎn)開發(fā)的集中所在；市郊部分因為交通弊端等原因，人文基礎(chǔ)、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開發(fā)初期。地勢上南高北低，東高西低。 主力面積與主力單價、總價分析（30004000元/ M2）二房面積110120 M2，33003500元/m2，三房面積140160 M2，33003500元/m2，（20003000元/ M2）二房面積90110 M2，22002500元/m2， 三房面積110130 M2，22002500元/m2， 社區(qū)規(guī)劃與建筑立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會所、物業(yè)形態(tài)也趨于多樣化，注重外立面的設(shè)計風(fēng)格，追求高品質(zhì)社區(qū)形象外，其余個案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，且受規(guī)模所限，無環(huán)境規(guī)劃。金泰花園——初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚。百花小區(qū)——主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設(shè)施。區(qū)域市場物業(yè)多存在以下共性弊端：l 外立面設(shè)計風(fēng)格雷同，缺乏細部處理，歐陸化標識不明；l 社區(qū)公共部分建材標準低檔；l 現(xiàn)代物業(yè)管理模式尚屬空白；規(guī)模化社區(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設(shè)施配套逐漸成為發(fā)展趨勢，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點。也是配套最完善，房價最高的高檔地段。（2）泉城路和泉城廣場周圍。（4）玉函小區(qū)周圍。333341終點站。7343終點站。（2）文化西街以南、千佛山以北。 濟南市醫(yī)療設(shè)施比較分散，基本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。此類物業(yè)為大明湖周圍新開的高檔住宅小區(qū)。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。 代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。代表樓盤：加州花園。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵路線沿線；南部為新建動遷小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地區(qū)。（4）舜湖社區(qū)：30904890元/平方米。（2）市中心和千佛山地區(qū)：75萬250萬。（4）加州花園：139217萬。（2）市中心和千佛山地區(qū)：125200平方米。（4）加州花園：320340平方米。 舜湖社區(qū)甚至是造城運動、包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商場等等應(yīng)有盡有。其中三箭銀苑和舜華園是現(xiàn)代式的代表之作。（5）均有智能化設(shè)施。（2）千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)?？偨Y(jié)：綜上所述，該區(qū)域樓盤有以下特征：檔次高，地段佳，規(guī)劃好的社區(qū)，有不錯的銷售市場。二、整體感覺：北區(qū)域可以說它是一塊工業(yè)區(qū)，有著大大小小的工廠，就濟南市而言這塊區(qū)域可以說是中等地塊，房價也是屬于中檔價位。交通 這塊區(qū)域的交通還算便利，主要有以下幾條重要的交通道路與交通集散點：（1）經(jīng)四路：是通往大觀園與中山公園的主要交通道路之一；（2）經(jīng)七路：經(jīng)濼源大街，可直接通往泉城廣場；（3）經(jīng)十路：是連接濟南東西兩側(cè)的重要交通道路；（4）南辛莊西路與緯二路是這塊區(qū)域縱向的兩大交通道路。（2）在英雄山路上。主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)大多數(shù)樓盤屬磚混結(jié)構(gòu)；（2）門窗多數(shù)塑鋼窗；（3）多數(shù)樓盤都采用分戶取暖設(shè)備，而且都是奉送；（4）除匯統(tǒng)、怡心、千喜外，多數(shù)都有簡單的裝修；（5）除匯統(tǒng)、怡心有智能化管理，其余均沒有。面積段：。年齡段在30歲45歲占主要年齡段。面積段：106230平方米?？驮粗饕撬綘I業(yè)者、報社總編、記者、醫(yī)藥商人、合資企業(yè)高級業(yè)務(wù)員、化工局領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)劣原因：（1）匯統(tǒng)花園的銷售情況還不錯主要原因是小區(qū)的規(guī)化設(shè)計在這個區(qū)域應(yīng)是獨一無二的、戶型好，并且有的圖型曾是國家獲獎圖形，小區(qū)配套齊全，有小學(xué)、會所、自選商場，并且它所在地段、政府有較大的規(guī)劃設(shè)計、廣告投放量大。二、交通繞城高速公路、濟青高速公路：主要與外省市相聯(lián)接，是濟南的北出口濟濼路、無影山路，北園大街，堤口路：主要是通往城區(qū)內(nèi)部的主干道，車道為46車道，寬約為1525米主要交通路線：86341K5K5K90（K字頭為旅游車）兩大長途交通結(jié)散點：1） 長途汽車總站：無影山中路、濟濼路，主要通往通內(nèi)外各大市城2） 濟南長途客運中心：堤口路、無影山東路三、商業(yè)主要以居民區(qū)附近的零散日用配套為主，有兩個具有代表性的商圈：北園路商圈：天橋區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)。濟南市的服裝貿(mào)易的結(jié)散地。個案開發(fā)地段及開發(fā)量1） 西區(qū)：濟南動物園附近有兩處規(guī)模較大的安居房個案A、金閣花園占地130畝，屬于濟南市舊城改造試點小區(qū)，受到濟南市政府的關(guān)注。個案單價（1）東區(qū)：主要以湖濱苑、荷花園為代表。（2）西區(qū)：西區(qū)的兩個樓盤金閣花園、萬盛園占地面積大，社區(qū)規(guī)劃較西區(qū)來說比較完善。（1）東區(qū)：主要個案都集中在北園大街商圈一帶，客源主要為天橋的高薪階層。 房型設(shè)計陷入誤區(qū)。 現(xiàn)房、準現(xiàn)房占絕大多數(shù)。尤其鐵路線橫貫市區(qū)東西，受交通條件阻隔，中心城區(qū)的幅射作用明顯受阻，加之北部地區(qū)為黃臺工廠區(qū)，因而環(huán)境面貌，人文基礎(chǔ)、配套條件相當(dāng)薄弱。據(jù)悉市政府已經(jīng)將大力發(fā)展華山風(fēng)景，興建“華山現(xiàn)代城”計劃列入政府規(guī)劃之一，此項工程預(yù)計將斥資5億，項目實施后將有效抬升整個北部板塊的土地價值。環(huán)境優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）地處華山風(fēng)景區(qū)，除現(xiàn)有自然、人文景觀外，城市規(guī)劃中將投入巨資，引入配套，興建華山現(xiàn)代城。5） 由歷山路及將軍路可直達市區(qū)，車程在30分鐘內(nèi)，另外規(guī)劃中順河高架北延及歷山北路拓寬工程將利于與市區(qū)聯(lián)系。4） 位于鐵道線北側(cè)，交通配套不全，尚無公交線路支撐。（3）北區(qū)內(nèi)尚無優(yōu)質(zhì)個案，區(qū)域市場有空白。（2）與南部風(fēng)景區(qū)及中心城區(qū)相比，配套劣勢明顯，定位同類產(chǎn)品，競爭力低。（6）濟南樓市多為自住型客源，投資性客源比例極少。原持幣待購者無好房可覓，本案優(yōu)異的產(chǎn)品規(guī)劃可滿足客戶需求。四、項目開發(fā)初步分析整體規(guī)劃建議：結(jié)合市場機會點分析和本案項目分析，我公司認為本產(chǎn)品規(guī)劃可有下列三種方案，以下作具體分析：建議一：規(guī)劃大型歐陸風(fēng)格多層社區(qū)的“造城計劃”，類似“萬科城市花園”物業(yè)，通過環(huán)境塑造，物業(yè)服務(wù)，房型設(shè)計等全方位高起點品質(zhì)競爭。（約350萬m2開發(fā)量）（4）中低檔客源基礎(chǔ)雄厚，多層物業(yè)容積率較高，作為大規(guī)模物業(yè)，市場風(fēng)險較小。（3）本案完全依賴區(qū)域外客源，而中低收入客源群相對地域觀念重，居住慣性大。類似“康橋半島獨院住宅”與“錦秋加州排屋”，控制主力總價4045萬，面積160180M2。若“車房聯(lián)動”更有助于本案去化。（3）主打中高檔客源將面臨整個市區(qū)范圍的客源競爭，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。（2）混合型社區(qū)能夠根據(jù)市場反饋作及時