【正文】 作具體分析：建議一：規(guī)劃大型歐陸風(fēng)格多層社區(qū)的“造城計(jì)劃”，類似“萬(wàn)科城市花園”物業(yè)，通過(guò)環(huán)境塑造，物業(yè)服務(wù)，房型設(shè)計(jì)等全方位高起點(diǎn)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。理由：（1）基地規(guī)模大，土地成本低，適應(yīng)開(kāi)發(fā)此類物業(yè)。（2）市場(chǎng)初期，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少，富有競(jìng)爭(zhēng)力個(gè)案少，全新規(guī)劃高起點(diǎn)引起市場(chǎng)轟動(dòng)。（3）城市舊城改造，將產(chǎn)生大量潛在客源。（約350萬(wàn)m2開(kāi)發(fā)量）（4）中低檔客源基礎(chǔ)雄厚，多層物業(yè)容積率較高，作為大規(guī)模物業(yè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。困難：（1）開(kāi)發(fā)中低檔物業(yè)，其主打客源群消費(fèi)特性：風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較重，對(duì)期房抗性明顯，且更務(wù)實(shí)，關(guān)注實(shí)際生活配套。（2）目前濟(jì)南住宅開(kāi)發(fā)主要產(chǎn)品為安居房和經(jīng)濟(jì)適用房，售價(jià)極低，是消化低收入消費(fèi)者的主要渠道，這將本案客戶形成巨大沖擊。（2）開(kāi)發(fā)多層類物業(yè)，容積率較高，數(shù)量較大，對(duì)客源總量要求高。（3）本案完全依賴區(qū)域外客源，而中低收入客源群相對(duì)地域觀念重，居住慣性大。（4）社區(qū)開(kāi)發(fā)量大，較難一次性形成規(guī)模效應(yīng)。（5）“造城”項(xiàng)目往往需要率先投入巨資，完善生活配套，引入交通設(shè)施，滿足未來(lái)大量業(yè)主需求。建議二：規(guī)劃大型聯(lián)排式聯(lián)體別墅社區(qū)——“用買屋錢(qián)買樓”。類似“康橋半島獨(dú)院住宅”與“錦秋加州排屋”，控制主力總價(jià)4045萬(wàn)，面積160180M2。理由：（1）現(xiàn)存市區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)大多戶型面積較大，房型較差，環(huán)境規(guī)劃落后，本案控制總價(jià)，物業(yè)品質(zhì)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。（2）華山地區(qū)為未來(lái)風(fēng)景區(qū)規(guī)劃，本案高品質(zhì)規(guī)劃，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。（3）地區(qū)當(dāng)前公共交通設(shè)施欠缺，同時(shí)存在便捷的高速道路，“有車族”抗性較低。若“車房聯(lián)動(dòng)”更有助于本案去化。（4）市場(chǎng)上“排屋”、“獨(dú)院住宅”類物業(yè)尚屬空白，易引發(fā)市場(chǎng)沖擊效應(yīng)。困難：（1）開(kāi)發(fā)中高檔別墅類物業(yè)，地段唯一性及景觀支撐因素尤顯重要，本案環(huán)境面尚待改善。（2）南部山區(qū)規(guī)劃成熟，為市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，若開(kāi)發(fā)同類產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有待考驗(yàn)。（3）主打中高檔客源將面臨整個(gè)市區(qū)范圍的客源競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。（4）在保證容積率的前提下，別墅類項(xiàng)目勢(shì)必增加覆蓋率，不利于集中環(huán)境塑造。（5）別墅類項(xiàng)目仍數(shù)市場(chǎng)空白，無(wú)市場(chǎng)參照可比。建議三：以聯(lián)體別墅為主輔以多層的混合型社區(qū)理由：（1）作為別墅產(chǎn)品開(kāi)放初期的市場(chǎng)初探性產(chǎn)品，產(chǎn)品面及客源面應(yīng)力求廣泛。（2）混合型社區(qū)能夠根據(jù)市場(chǎng)反饋?zhàn)骷皶r(shí)調(diào)整。（3）混合型社區(qū)可保證容積率，分?jǐn)偨ㄖ杀?，增加利?rùn)率。（4）混合型社區(qū)可根據(jù)物業(yè)形態(tài)，分布確定不同定價(jià)原則，利于建立銷售價(jià)格體系。困難：（1）混合型社區(qū)需追求整體風(fēng)格的和諧，避免不同物業(yè)的風(fēng)格絕對(duì)的背離。（2）混合型社區(qū)注重不同物業(yè)比例，避免客源層混雜。（3）混合型社區(qū)對(duì)不同物業(yè)分布位置要求較高。產(chǎn)品定位：綜合上述三種分析，我們建議本案產(chǎn)品最佳定位為：以聯(lián)體別墅為主力，多層公寓為輔的高尚生活社區(qū)。產(chǎn)品配比7：3。房型面積配比建議房型面積比例多層二房二廳8090 M220%三房二廳100120 M210%聯(lián)體別墅三房三廳160 M230%四房三廳180 M240%定價(jià)建議：多層社區(qū)：平均單價(jià)2000元/M2 主力總價(jià)1620萬(wàn)聯(lián)體別墅：平均單價(jià)2500元/M2 主力總價(jià)4045萬(wàn)產(chǎn)品建議：本產(chǎn)品建議分為社區(qū)內(nèi)部配套和外部配套兩部分：（1）社區(qū)內(nèi)部配套：a、建材與設(shè)備建議：以下建議是對(duì)目前濟(jì)南市場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行比較后，結(jié)合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：l 建筑風(fēng)格：純歐陸風(fēng)格，形成強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊。（但在作整體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮與華山道教文化相融合）；l 結(jié)構(gòu)：砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；l 屋頂：現(xiàn)澆樓板，做一定防水處理；l 外墻：面磚結(jié)合涂料，以面磚為主；l 門(mén)窗：分戶門(mén)采用高級(jí)防火防盜門(mén)（小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安裝），單元不設(shè)內(nèi)門(mén)，雙層真空塑鋼窗配淺色玻璃；l 廚房、衛(wèi)?。好鳎?jì)南多數(shù)物業(yè)都對(duì)廚衛(wèi)進(jìn)行過(guò)裝修）；l 水、電、煤：變頻式供水；全區(qū)三相供電，配備610KW；管道天然氣安裝到位；三表出戶，自動(dòng)抄表；l 通訊系統(tǒng)：每戶二門(mén)直線電話，小區(qū)統(tǒng)一接收有線電視及衛(wèi)星電視；l 智能化設(shè)施：① 安保：小區(qū)外圍墻紅外線報(bào)警裝置；每戶可視對(duì)講系統(tǒng)；每戶配備緊急救助按鈕；② 網(wǎng)絡(luò)：直接寬帶進(jìn)戶，小區(qū)內(nèi)自設(shè)局域網(wǎng)，建立服務(wù)平臺(tái)。l 停車：聯(lián)體別墅每戶一個(gè)。在社區(qū)內(nèi)建造地上、地下停車場(chǎng)，滿足多層住戶。基本達(dá)到全區(qū)每三戶二個(gè)車位。b、社區(qū)配套建議：以下建議是在對(duì)市場(chǎng)同類物業(yè)，特別與雅居園進(jìn)行比較后，結(jié)合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：① 小區(qū)巴士：往返小區(qū)與山大路（東區(qū)）、泉城廣場(chǎng)（中心城區(qū)）、長(zhǎng)途汽車站（北區(qū)）之間。如條件允許，可專備巴士接送業(yè)主子女上下學(xué)。② 大型會(huì)所：美容院、茶室、棋牌室、餐廳酒吧、洗衣房、閱覽室、健身房、桌球室、桑拿房。③ 大型商場(chǎng)：滿足業(yè)主的日常生活所需。④ 醫(yī)護(hù)中心：滿足業(yè)主的一些常見(jiàn)病的癥治。⑤ 文教：開(kāi)辦特色教育班和幼兒托護(hù)中心。⑥ 體育活動(dòng)設(shè)施：室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、七人制足球場(chǎng)、壁球館。⑦ 社區(qū)健身場(chǎng)所：類似于上海居民新村內(nèi)的健身設(shè)施，針對(duì)老年人。（2）社區(qū)外部配套：由于華山個(gè)案目前的交通，生活配套相當(dāng)潰乏，接近于“零”配套，唯一依托于“華山現(xiàn)代城”整體規(guī)劃。如果想要吸引外區(qū)客源至此（本地客源無(wú)）產(chǎn)生熱銷狀況，除社區(qū)內(nèi)部配套出眾之外，外部配套至少應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：a、“華山現(xiàn)代城”計(jì)劃啟動(dòng)，并且政府加大宣傳力度。使?jié)鲜忻裼兴劊壳?，?jì)南市民對(duì)該計(jì)劃知之甚少）。b、至少23條公交線路進(jìn)入華山。c、在華山區(qū)域應(yīng)配備一所學(xué)校（中小學(xué)），以解決業(yè)主子女的入學(xué)問(wèn)題（小區(qū)內(nèi)部無(wú)法達(dá)到這一要求）抗性去化建議（1）區(qū)域認(rèn)知度低——利用報(bào)業(yè)集團(tuán)先天優(yōu)勢(shì)，以官方媒體形式宣傳該地區(qū)未來(lái)規(guī)劃及社區(qū)規(guī)劃。（2）景觀支持不足——充分挖掘“華山”歷史文化資源，提高其知名度。（3）生活配套匱乏——配合華山現(xiàn)代城政府規(guī)劃，率先引入相關(guān)生活必需配套，社區(qū)自行建設(shè)。（4）與市區(qū)交通設(shè)施不足——完善地塊內(nèi)外道路狀況，并在道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶；并引入社區(qū)巴士或“房、車組合”的銷售方式。（5）無(wú)區(qū)域客源——塑造特色、個(gè)性產(chǎn)品，以高性能價(jià)比吸引市區(qū)范圍內(nèi)客源。目標(biāo)客源定位：（1）客源分析：l 中心城區(qū)動(dòng)拆遷戶（主要針對(duì)多層房）；l 居住和工作在北園大街的人士；l 山大路科技一條街；l 東部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)合資公司的人士；l 東南部文教科技單位的人士；l 外地人士；l 中心城區(qū)和省市機(jī)關(guān)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；（2）客源職業(yè)：l 大公司的職員（如山東航空、華能集團(tuán)、輕騎集團(tuán)等）l 私營(yíng)業(yè)主；l 合資企業(yè)的高級(jí)主管；l 國(guó)有企業(yè)的部門(mén)主管；l 各類專業(yè)人士（機(jī)關(guān)公務(wù)人員、教師、醫(yī)生、報(bào)社員工等）（3）客源年齡： 3050歲。特點(diǎn)：a、華山個(gè)案由定位聯(lián)體別墅為主，主力總價(jià)為4045萬(wàn)在濟(jì)南屬于中檔價(jià)位房，因此在客源上與東南區(qū)和西南區(qū)重合。b、北園大街和東部科研區(qū)城內(nèi)的客源在地理位置上接近華山個(gè)案，最易接受此地段，因此會(huì)成為主力客源。c、由于華山個(gè)案在規(guī)劃超前，品質(zhì)較高，但地塊的認(rèn)知度不高的特性的影響，因此客源年齡以中青年為主。d、集團(tuán)消費(fèi)現(xiàn)象已是下降態(tài)勢(shì)，但仍普遍存在，基本在1015%之間。第五部分 財(cái)務(wù)分析 本部分以多層住宅區(qū)、聯(lián)體別墅住宅區(qū)、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅、30%多層）三種假設(shè)規(guī)劃作以下財(cái)務(wù)分析。前提：1；小區(qū)的公建1萬(wàn)方計(jì)算多層容積率以1；聯(lián)體別墅以 ；；多層銷售均價(jià)以2000元/平方米，聯(lián)體別墅以2500元/平方米計(jì)算。一、多層住宅區(qū)（容積率為1，）成本：樓板價(jià)：267元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：800元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1497元/平方米銷售總收入：17750012000=利潤(rùn)（含稅）：(1497)=二、聯(lián)體別墅住宅區(qū)（，）成本：樓板價(jià)：444元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：750元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1624元/平方米銷售收入：利潤(rùn)（含稅）：=三、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅，30%，）成本：樓板價(jià)：381元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：765元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1576元/平方米銷售收入：利潤(rùn)（含稅）：第六部分 銀座地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)一、地塊分析地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對(duì)面，北鄰司里街小區(qū)。目前地塊已平整，沿街地帶現(xiàn)有二層臨時(shí)工程用房。目前基地東部地塊為其它發(fā)展商所有，基地西北角還有獨(dú)幢6層多層居民住宅。周邊環(huán)境基地以南：緊靠濼源大街，向南面對(duì)中銀廣場(chǎng)、銀座商城，以及在建魯銀大廈?；匾员保合邓纠锝中^(qū)，小區(qū)為行列式排列6層居民住宅，另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨(dú)幢6層民宅?；匾詵|：糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅?；匾晕鳎荷綎|汽車進(jìn)出口公司辦公樓（8層）環(huán)境面與市場(chǎng)面分析地處泉城廣場(chǎng)市中心城區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心，區(qū)域人文環(huán)境上佳，地段價(jià)值一流，被廣為認(rèn)可。鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級(jí)風(fēng)景點(diǎn)，人文環(huán)境優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)泉城路及濼源大街集中濟(jì)南市最高檔商廈及辦公寫(xiě)字樓，商業(yè)繁華，配套齊全。濼源大街一線上集中大型銀行機(jī)構(gòu)，系規(guī)劃中“金融街”商貿(mào)街。市中心城區(qū)交通配套齊全，公交線路豐富，濼源大街是市級(jí)示范街，路況條件好?；厮闹芤曇伴_(kāi)闊，無(wú)不良相鄰關(guān)系影響。濼源大街為商貿(mào)特征的商業(yè)街區(qū)，商務(wù)職能優(yōu)勢(shì)突出，住宅類項(xiàng)目尚屬空白。寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)貴市旺，供求不平衡，客源豐富。酒店長(zhǎng)包房租率高，預(yù)示商旅型客源存在。主要問(wèn)題基地面積小，無(wú)法規(guī)劃大規(guī)模綠化環(huán)境，只適合單體建筑。基地緊鄰濼源大街，環(huán)境較嘈雜?；匦螤畈灰?guī)則，不獨(dú)立，規(guī)劃設(shè)計(jì)兼顧相鄰關(guān)系?；乇眰?cè)為居民區(qū)，需考慮其采光影響?？偨Y(jié)：地處市中心城區(qū)，配套優(yōu)勢(shì)突出，且地段位置突出，適可開(kāi)發(fā)高價(jià)檔物業(yè)的基礎(chǔ)條件?；匾?guī)模小，無(wú)環(huán)境支撐；身處繁華喧鬧商業(yè)街區(qū)；單位面積售價(jià)高昂，開(kāi)發(fā)高檔住宅類物業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)。濼源大街商務(wù)職能優(yōu)勢(shì)突出，區(qū)域客源豐富，物業(yè)開(kāi)發(fā)中應(yīng)予重視。二、產(chǎn)品定位規(guī)劃主題：酒店式服務(wù)管理的商住公寓理由：濼源大街商貿(mào)特征突出，適合開(kāi)發(fā)具商務(wù)職能的物業(yè)。濼源大街上住宅類物業(yè)市場(chǎng)空白。商、住兩用，功能多樣化，適合多類客源。地段價(jià)值高昂，若規(guī)劃純住宅物業(yè)，可能面臨總價(jià)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。辦公樓市場(chǎng)租金昂貴，且租售形勢(shì)喜人，本案應(yīng)充分吸引商務(wù)需要客源。規(guī)劃小面積戶型既保證高單價(jià)情況下，又能控制總價(jià)，擴(kuò)大客源面。酒店式公寓的產(chǎn)品分析酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同，它是以略高于公寓的價(jià)格享受酒店式的服務(wù)內(nèi)容，將辦公與生活進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，將有限的空間資源加以理性定位、科學(xué)配置，充分滿足了現(xiàn)代化生活需求，體現(xiàn)了居住品質(zhì)與居住觀念的進(jìn)步。酒店式公寓所具備的優(yōu)勢(shì)：（1）配套優(yōu)勢(shì)除了綠化、建筑形態(tài)外，其交通環(huán)境往往是首要的，一般選址在市中心或交通便利的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)及特定的有此特定需求的群體聚集區(qū)，除此之外，酒店式公寓更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身與娛樂(lè)等社區(qū)環(huán)境。（2）住宅功能優(yōu)勢(shì)“麻雀雖小，五臟俱全”，獨(dú)立成套的住宅功能為高品質(zhì)生活提供了保障，其產(chǎn)品定位科學(xué)、合理、準(zhǔn)確，能充分表現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化住宅特色。（3）辦公功能優(yōu)勢(shì)除居住功能外，酒店式公寓加入了辦公概念，電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)，引入網(wǎng)絡(luò)設(shè)備并加上物業(yè)提供的商務(wù)服務(wù)和會(huì)議廳等場(chǎng)所支持，其辦公性能得到強(qiáng)化。（4）物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)由于集中批量開(kāi)發(fā)，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，就容易形成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)，就能夠提供類似酒店式的全面特色服務(wù)，特別在家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)方面，可以形成一般商品房所不具備的物業(yè)服務(wù)特色。還具有兩大房型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：（1）兼用性與多功能房型在房型處理上充分利用每一平方米面積，充分考慮空間的兼用性和多功能性，臥房區(qū)、辦公區(qū)、會(huì)客區(qū)既要合理的分割，又要有機(jī)統(tǒng)一便于調(diào)整整體空間。（2）衛(wèi)廚空間個(gè)性化在保證舒適、方便的前提下，酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設(shè)計(jì)不同，更注重簡(jiǎn)潔的個(gè)性化設(shè)計(jì)、注重品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)代都市時(shí)尚的生活理念。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)價(jià)值，因此這類產(chǎn)品為購(gòu)房者、租客提供的就業(yè)機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)遇、交流機(jī)遇、投資機(jī)遇等邊際效益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。價(jià)格建議：均價(jià)7000元/M2面積建議：60100M2主力總價(jià)：4065萬(wàn)三、規(guī)劃建議l 戶型組合多樣化——保證同一平面的房型與房型之間可靈活進(jìn)行組合、拼接，滿足不同業(yè)主的面積需求。l 物業(yè)品質(zhì)精品化——尤其在立面風(fēng)格、建材標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝潢、底層大堂標(biāo)準(zhǔn)。l 服務(wù)功能商務(wù)化——提供商務(wù)中心、休閑會(huì)所、裙房咖啡廳等商務(wù)設(shè)施