【導(dǎo)讀】拉薩是西藏自治區(qū)首府。位于西藏自治區(qū)東南部，雅魯藏布江支流拉薩河北岸，東。經(jīng)91°06′，北緯29°36′。東鄰林芝地區(qū)，西連日喀則地區(qū)，北接那曲地區(qū)，南與山南。南北最大縱距202公里，東西最大橫距277公里，轄區(qū)總面積，其中。市區(qū)面積210平方公里，城市建成區(qū)面積50平方公里?，F(xiàn)轄城關(guān)區(qū)、堆龍德慶縣、曲水縣、達(dá)孜縣、尼木縣、林周縣、墨竹工卡縣、當(dāng)雄縣等1區(qū)7縣?？?cè)丝?0萬人，其中城市人。居民大多數(shù)為藏族，還有回、漢等民族。有崗彭吾孜等大山相連環(huán)抱。屬高寒氣候，長冬無夏，全年無霧，空氣清爽，陽光充足，全。年日照在2952小時(shí)以上，被人們譽(yù)為"日光城"。最高氣溫28℃，最低氣溫-14℃，年平均。并取代了原有的名稱。義出現(xiàn)，并謀殺贊普。從此，吐蕃對(duì)各部屬的統(tǒng)治關(guān)系開始解體，全盛一時(shí)的奴隸制政權(quán)接。大引力仍為帕竹政權(quán)高度重視。的36歲延長到64歲。及相鄰的小昭寺自身占地范圍。原有建筑在修復(fù)時(shí)，無論在建筑造型、層數(shù)、色彩上都必須保持原貌。二類保護(hù)區(qū)為重點(diǎn)保

　　

【正文】 該項(xiàng)目由時(shí)代置業(yè)公司開發(fā)，項(xiàng)目位于金 珠西路，規(guī)劃套數(shù) 146套，其中單體別墅為16套，均價(jià)為 4380元 /平米；聯(lián)排別墅 20套，均價(jià)為 3700元 /平米；公寓 110套，均價(jià) 3300元 /平米。 現(xiàn)目前該項(xiàng)目別墅已經(jīng)封頂，單體別墅已銷售 3 套；聯(lián)排別墅已銷售 17 套；公寓已銷售 50%；今年的銷售價(jià)格較去年均上調(diào)了 5%。 天海商業(yè)區(qū) 該項(xiàng)目由西藏拉薩汽車運(yùn)輸總公司開發(fā)，位于天海路，規(guī)劃為商業(yè)項(xiàng)目； 該項(xiàng)目現(xiàn)已基本封頂，正在招商；商鋪只租不賣，以竟標(biāo)承租權(quán)的方式招租，竟標(biāo)成功擁有 15年承租權(quán)。房屋租金按月交付，租賃合同一年一簽。 二、樓盤分析 總面積與總價(jià)分析： 在調(diào)查中了解到，熱銷戶型面積為 102平米 —— 162平米之間，總價(jià)為 —— 萬元之間。 由此可知，現(xiàn)目前總價(jià)在 50萬元以下商品房正被廣泛購房者所接受。 價(jià)格漲幅分析： 由以上調(diào)查得知，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格今年有一定幅度上調(diào)，但上調(diào)幅度不到，漲幅基本上為100200元 /平米之間。 快速清盤原因分析： 因樓盤都銷售完畢，無法對(duì)購買人群做細(xì)分，但從現(xiàn)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來看，由于現(xiàn)在人的收入增加，居住環(huán)境要求改變，房產(chǎn)增值帶來的高回報(bào)使得現(xiàn)在的房產(chǎn)投資者增多，以及目前房產(chǎn)市場(chǎng)求 大于供等原因，導(dǎo)致買房呈現(xiàn)火爆局面。再者，地區(qū)上的單位將職工的退休房安置在拉薩，也推動(dòng)了目前房屋的熱銷。 另外，通過對(duì)熱銷的戶型分析，較低的總價(jià)和較小的面積，是吸引客戶購買的主要原因； 再則，通過對(duì)已經(jīng)購買房的客戶做抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上房產(chǎn)公司未做任何廣告，客戶均是人傳人的方式得知房屋的銷售。但前期大量的客戶報(bào)名排號(hào)，致使了以上部分項(xiàng)目的銷售周期非常短暫。 第四部分 拉薩各類商業(yè)業(yè)態(tài) 調(diào)查報(bào)告 一、餐飲市場(chǎng) 本次調(diào)查主要針對(duì)：拉薩市外來品牌餐飲企業(yè)的規(guī)模、主要菜品及其價(jià)格、經(jīng)營情況。從而推斷拉薩餐飲業(yè)的 市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)前景，以及市場(chǎng)可入程度。 一、三只耳（ 時(shí)間： 2020年 11 月 9日 星期二 晚上 7:008:30） 地址： 拉薩市太陽島靠拉薩河邊 概況：“ 三只耳”主營 冷鍋魚火鍋 ，總占地面積約 4000平方米，共設(shè)有一個(gè)大廳和28 個(gè)包房。大廳約 350 平方米，共計(jì) 36 桌，平均每桌 46人；平均每間包房可座 710 人左右；共可容納 400人以上同時(shí)進(jìn)餐；停車場(chǎng)為露天，共可停放 30輛左右。 主要菜品、酒水及其價(jià)格一覽表 鍋底 特色菜 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 紅鍋（特色） 20元 /口 三只耳香辣蝦 大 鍋 128元 /250克 小鍋 68元 /250克 另加 45元 /500克 鴛鴦鍋 25元 /口 三只耳香辣蟹 肉蟹 68元 /500克 鐵蟹 48元 /500克 無鍋底費(fèi) 香油碟 2元 /個(gè) 竹筍藏雞 大鍋 128元 /500克 小鍋 108元 /500克 / 香辣牛羊肉 88元 /500克 68元 /500克 另加 30元 /500克 三只耳冷鍋魚 花鰱 38元 /500克 草魚 38元 /500克 另加 20— 25元 /500克 點(diǎn)菜及涼菜 酒水 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 鵝腸 20元 /份 百威啤酒 10元 /聽 五糧液 （ 52度） 488元 雞腿菇 15/份 長城干紅 94珍藏 138元 小糊涂仙（ 52度） 138元 香鹵兔肚 20元 /150克 長城酒莊干紅 158元 劍南春（ 52度） 268元 香鹵 鴨舌 18元 /150克 天山紅雪蓮 58元 江口醇（ 38度） 38元 三只耳拼盤 18元 /150克 長城神州風(fēng)情 58元 五糧液 烤 酒（普通） 68元 調(diào)查結(jié)果： 當(dāng)晚 28個(gè)包房，全部坐滿；大廳 36桌，入座 31桌。共計(jì)約 350余人次，上座率達(dá) 88%。按平均每人預(yù)計(jì)消費(fèi)約 65 元（含酒水）來算，當(dāng)晚營業(yè)額約 ，以此 推算一年的營業(yè)額為 840萬元。這是按平常的營業(yè)情況來算，如遇節(jié)假日營業(yè)額會(huì)翻一番，那么年?duì)I業(yè)額應(yīng)在 1200 萬元以上。按拉薩的物價(jià)水平，像這類餐飲的利潤應(yīng)在 40%左右，那么年收益應(yīng)在 480萬以上。 二、巴國布衣（ 時(shí)間： 2020年 11月 10日 星期三 晚上 7:008:00） 地址： 羅布林卡路 概況： 巴國布衣主營中餐。共三層，一樓為臨街鋪面和停車場(chǎng)，二樓為大廳，三樓為包房，總營業(yè)面積約 1200平方米。大廳 8張桌子，每張可座 10人； 4個(gè)包間，每間可 坐10人， 13張雙人桌，共可 坐 26人；二樓共 11個(gè)包 間，每間可容納 1012人，其中，有一間最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 2020元，有兩間最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1500元，其它包房無此限制；總共可容納 260人同時(shí)進(jìn)餐。停車場(chǎng)在院子內(nèi)，共可停放 25 輛左右。 主要菜品、酒水及其價(jià)格一覽表 高檔菜 中檔 酒水 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 南非干鮑 10頭 288元 /50克 松茸燉雞 98元 /2千毫升 鮑汁扣遼參（大） 98元 /只 8頭 488元 /62克 蟲草老鴨盅 88元 /250毫升 藏紅花乳鴿盅 58元 /250毫升 4頭 588元 /125克 蟲草鹿鞭盅 98元 /250毫升 小糊涂仙（ 52度） 158元 /500毫升 紅燒官燕 268元 /位 香辣牛柳 32元 /400克 五糧液（ 52度） 568元 /500毫升 椰汁燉官燕 328元 /位 木瓜燉雪蛤 98元 /位 劍南春（ 52度） 158元 /250毫升 日本極品鮑魚 688元 /位 盆盆鯰魚 88元 /千克 中谷燉官燕 368元 /位 鱘魚 128元 /500克 調(diào)查結(jié)果： 當(dāng)晚 15個(gè)包房，坐滿 12個(gè)；中廳 8桌全空，雙人桌入座 3桌，共計(jì)約120 人次，上座率達(dá) 46%。按平均每人消費(fèi)約 170 元（含酒水）來算，當(dāng)晚 營業(yè)額約 萬元，以此推算一年的營業(yè)額為 750萬元。這是按平常的營業(yè)情況來算的，而且中餐目前處于淡季， 310月份的營業(yè)額應(yīng)比目前要翻一番，那么年?duì)I業(yè)額應(yīng)在 1200萬元以上。按拉薩的物價(jià)水平，像這類餐飲的利潤應(yīng)在 40%左右，那么年收益應(yīng)在 480萬元以上。 三、京來順 （ 2020年 11月 11日 星期四 晚上 7:008:30） 地址： 拉薩市德吉路（中段） 概況： 京來順主營烤鴨、 涮羊肉 、家常菜、為主 。共兩層樓，一樓大廳約 150平方米，二樓 8個(gè)包房。共計(jì)可容納約 140人。停車場(chǎng)為臨街，共可停放 10輛左右。 主要菜品、酒水及其價(jià)格一覽表 特色菜 點(diǎn)菜類 酒水類 類別 單價(jià) 類別 單價(jià) 類別 單價(jià) 京來順烤鴨 128元 /2500克 羊肉拼盤 48元 /350克 燕京啤酒 18元 /瓶 羊排火鍋 98元 /3500克 精品羊鞭 28元 /225克 百威啤酒 15元 /瓶 送白菜、粉絲、篙子桿 至尊肥牛 168元 /400克 江口醇（ 48度） 158元 /瓶 涮羊肉大鍋底 28元 /2500克 大眾肥牛 28元 /225克 小糊涂仙（ 52度） 158元 /瓶 送白菜、粉絲、豆腐 大閘蟹 188元 /500克 江口 醇（ 38度） 38元 /瓶 精品涮羊肉調(diào)料 7元 /100克 草魚 36元 /500克 長城高級(jí)解百納 198元 /瓶 調(diào)查結(jié)果： 當(dāng)晚 8個(gè)包房、大廳 12桌、 4個(gè)雅座全部坐滿；共計(jì)約 170人次，上座率達(dá) 121%。按平均每人消費(fèi)約 75元（含酒水）來算，當(dāng)晚營業(yè)額約 ，以此推算一年的營業(yè)額為 470萬元。這是按平常的營業(yè)情況來算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會(huì)翻一番，那么年?duì)I業(yè)額應(yīng)在 800萬以上。按拉薩的物價(jià)水平，像這類餐飲的利潤應(yīng)在 40%左右，那么年收益應(yīng)在 320萬以上。 四、重慶德莊 （ 2020年 11 月 12日 星 期五 晚上 7:008:30） 地址： 北京西路（中段） 概況： 主營火鍋。共兩層樓，一樓約 400 平方米，共有 14 個(gè)包房、 15 個(gè)雅間、中廳 8 桌；二樓 8 個(gè)包房。平均每個(gè)包房可容納 6— 10 人，每間雅座 45 人，中廳每桌可座68人，共計(jì)可容納約 300人。停車場(chǎng)在院子內(nèi)，共可停放 30輛左右。 主要菜品及其價(jià)格一覽表 鍋底及點(diǎn)菜 特色菜 點(diǎn)菜類 類別 單價(jià) 類別 單價(jià) 類別 單價(jià) 全紅鍋 20元 /鍋 香辣大蝦 大 108元、小 88元 德莊毛肚 20/小份 子母鍋 30元 /鍋 香辣肉蝦 68元 /斤 德莊 鵝腸 25元 /大份 山珍鴛鴦鍋 40元 /鍋 香辣鐵蟹 48元 /斤 鱔魚片 25元 /大份 山珍烏雞鍋 68/鍋 香辣牛蛙 38元 /斤 蟹肉 16元 /大份 山珍乳鴿鍋 88元 /鍋 香辣羔蟹 98元 /斤 鰱魚頭 28元 /份 烏雞甲魚鍋 158元 /鍋 活基蝦尾 98元 /斤 腦花 16元 /大份 調(diào)查結(jié)果： 當(dāng)晚 22 個(gè)包房、大廳 8 桌、 15 個(gè)雅座全部坐滿；共計(jì)約 310人次，上 座率達(dá) 103%。按平均每人消費(fèi)約 65元（含酒水）來算，當(dāng)晚營業(yè)額約 2萬余元，以此推算一年的營業(yè)額為 740萬元。這是按平常的營業(yè)情況來算的 ，如遇節(jié)假日營業(yè)額會(huì)翻一番，那么年?duì)I業(yè)額應(yīng)在 1000 萬以上。按拉薩的物價(jià)水平，像這類的餐飲的利潤應(yīng)在 40%左右，那么年收益應(yīng)在 400萬以上。 五、重慶小天鵝 （ 2020年 11月 13日 星期六 晚上 7:008:30） 地址： 太陽島 概況： 主營火鍋。一樓大廳約 300平方米，共 7個(gè)包房、 5個(gè)雅間、中廳 23桌。平均每個(gè)包房可容納 7— 10 人，每間雅座 45 人，中廳每桌可座 57 人，共計(jì)可容納約 200人。停車場(chǎng)為室外，共可停放 20輛左右。 調(diào)查結(jié)果： 當(dāng)晚 7個(gè)包房、中廳 23桌、 5個(gè)雅座全部坐滿，還有很多 人找不到座位，共計(jì)約 260余人次，上座率達(dá) 130%。按平均每人消費(fèi)約 65元（含酒水）來算，當(dāng)晚營業(yè)額約 ，以此推算一年的營業(yè)額為 620萬余元。這是按平常的營業(yè)情況來算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會(huì)翻一番，那么年?duì)I業(yè)額應(yīng)近 1000 萬元。按拉薩的物價(jià)水平，像這類的餐飲的利潤應(yīng)在 40%左右，那么年收益應(yīng)近 400萬元以上。 六、重慶老碼頭 （ 2020年 11月 14日 星期天 晚上 7:008:30） 地址： 北京中路 概況： 主營火鍋。一樓大廳約 100平方米，共 10桌；二樓共 5個(gè)包房、 4個(gè)雅間；平均每個(gè)包房 可容納 7— 10人，每間雅座 45人，中廳每桌可座 57人，共計(jì)可容納約 100。 主要菜品、酒水及其價(jià)格一覽表 鍋底及點(diǎn)菜 特色菜 酒水類 類別 單價(jià) 類別 單價(jià) 類別 單價(jià) 紅鍋 20/鍋 草原肚（大） 25元 /份 干一杯（ 52度） 68元 /瓶 紅白鍋 30/鍋 草魚 20元 /斤 百威啤酒 10元 /瓶 全白鍋 40/鍋 鮮豬黃喉（大） 25元 /份 江口醇（ 38度） 38元 /250毫升 鮮毛肚（大） 23元 /份 五糧春（ 45度） 198元 /瓶 鮮魚頭 30元 /斤 調(diào)查結(jié)果： 當(dāng)晚 5個(gè)包房、中廳 10桌、 5個(gè)雅座全部坐滿。共計(jì)約 120余人次，上座率達(dá) 120%，平均每人消費(fèi)約 65元（含酒水），當(dāng)晚營業(yè)額約 8000元，以此推算一年的營業(yè)額為 300余萬元。這是按平常的營業(yè)情況來算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會(huì)翻一番，那么年?duì)I業(yè)額應(yīng)近 500萬元以上。按拉薩的物價(jià)水平，像這類的餐飲的利潤應(yīng)在 40%左右，那么年收益應(yīng)近 200萬元以上。 七、夢(mèng)里水鄉(xiāng)（ 時(shí)間： 2020年 11月 15日 星期一 晚上 7:008:00） 地址： 北京西路 概況： 夢(mèng)里水鄉(xiāng)主營中餐。共三層，一樓為大廳和停車場(chǎng)，二樓為包 房，三樓為茶樓；餐飲總營業(yè)面積約 1500平方米。大廳 16張桌子，每張可座 10人；二樓共設(shè)有 23個(gè)包間每間可 坐 710人；總共可容納 350人同時(shí)進(jìn)餐。院子內(nèi)和臨街都可以停車，共可停放 30輛左右。 主要菜品、酒水及其價(jià)格一覽表 高檔菜 中檔 酒水 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 類別 價(jià)格 蠔皇原只鮑（ 6頭） 498元 /位 /只 剁椒盤龍昌魚 68元 /份 藏羚羊（ 52度） 680元 /瓶 蠔皇原只鮑（ 10頭） 288元 /位 /只 清蒸大閘蟹 188元 /550克 藏泉圣酒（ 52度） 788元 /瓶 魚翅撈飯 海虎翅 488元 /位 蘿卜牛蹄煲 42元 /份 五糧液（ 52度普通型） 480元 /瓶 金巧翅 288元 /位 魚頭豆腐保仔 46元 /份 百年老店（典藏） 1200元 /瓶 青片翅 168元 /位