【正文】 析整體規(guī)劃建議：結(jié)合市場機會點分析和本案項目分析，我公司認(rèn)為本產(chǎn)品規(guī)劃可有下列三種方案，以下作具體分析：建議一：規(guī)劃大型歐陸風(fēng)格多層社區(qū)的“造城計劃”，類似“萬科城市花園”物業(yè)，通過環(huán)境塑造，物業(yè)服務(wù)，房型設(shè)計等全方位高起點品質(zhì)競爭。理由：（1）基地規(guī)模大，土地成本低，適應(yīng)開發(fā)此類物業(yè)。（2）市場初期，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少，富有競爭力個案少，全新規(guī)劃高起點引起市場轟動。（3）城市舊城改造，將產(chǎn)生大量潛在客源。（約350萬m2開發(fā)量）（4）中低檔客源基礎(chǔ)雄厚，多層物業(yè)容積率較高，作為大規(guī)模物業(yè)，市場風(fēng)險較小。困難：（1）開發(fā)中低檔物業(yè)，其主打客源群消費特性：風(fēng)險意識較重，對期房抗性明顯，且更務(wù)實，關(guān)注實際生活配套。（2）目前濟南住宅開發(fā)主要產(chǎn)品為安居房和經(jīng)濟適用房，售價極低，是消化低收入消費者的主要渠道，這將本案客戶形成巨大沖擊。（2）開發(fā)多層類物業(yè)，容積率較高，數(shù)量較大，對客源總量要求高。（3）本案完全依賴區(qū)域外客源，而中低收入客源群相對地域觀念重，居住慣性大。（4）社區(qū)開發(fā)量大，較難一次性形成規(guī)模效應(yīng)。（5）“造城”項目往往需要率先投入巨資，完善生活配套，引入交通設(shè)施，滿足未來大量業(yè)主需求。建議二：規(guī)劃大型聯(lián)排式聯(lián)體別墅社區(qū)——“用買屋錢買樓”。類似“康橋半島獨院住宅”與“錦秋加州排屋”，控制主力總價4045萬，面積160180M2。理由：（1）現(xiàn)存市區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)大多戶型面積較大，房型較差，環(huán)境規(guī)劃落后，本案控制總價，物業(yè)品質(zhì)錯位競爭。（2）華山地區(qū)為未來風(fēng)景區(qū)規(guī)劃，本案高品質(zhì)規(guī)劃，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。（3）地區(qū)當(dāng)前公共交通設(shè)施欠缺，同時存在便捷的高速道路，“有車族”抗性較低。若“車房聯(lián)動”更有助于本案去化。（4）市場上“排屋”、“獨院住宅”類物業(yè)尚屬空白，易引發(fā)市場沖擊效應(yīng)。困難：（1）開發(fā)中高檔別墅類物業(yè)，地段唯一性及景觀支撐因素尤顯重要，本案環(huán)境面尚待改善。（2）南部山區(qū)規(guī)劃成熟，為市場廣泛認(rèn)可，若開發(fā)同類產(chǎn)品，市場競爭力有待考驗。（3）主打中高檔客源將面臨整個市區(qū)范圍的客源競爭，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。（4）在保證容積率的前提下，別墅類項目勢必增加覆蓋率，不利于集中環(huán)境塑造。（5）別墅類項目仍數(shù)市場空白，無市場參照可比。建議三：以聯(lián)體別墅為主輔以多層的混合型社區(qū)理由：（1）作為別墅產(chǎn)品開放初期的市場初探性產(chǎn)品，產(chǎn)品面及客源面應(yīng)力求廣泛。（2）混合型社區(qū)能夠根據(jù)市場反饋作及時調(diào)整。（3）混合型社區(qū)可保證容積率，分?jǐn)偨ㄖ杀?，增加利潤率。?）混合型社區(qū)可根據(jù)物業(yè)形態(tài)，分布確定不同定價原則，利于建立銷售價格體系。困難：（1）混合型社區(qū)需追求整體風(fēng)格的和諧，避免不同物業(yè)的風(fēng)格絕對的背離。（2）混合型社區(qū)注重不同物業(yè)比例，避免客源層混雜。（3）混合型社區(qū)對不同物業(yè)分布位置要求較高。產(chǎn)品定位：綜合上述三種分析，我們建議本案產(chǎn)品最佳定位為：以聯(lián)體別墅為主力，多層公寓為輔的高尚生活社區(qū)。產(chǎn)品配比7：3。房型面積配比建議房型面積比例多層二房二廳8090 M220%三房二廳100120 M210%聯(lián)體別墅三房三廳160 M230%四房三廳180 M240%定價建議：多層社區(qū)：平均單價2000元/M2 主力總價1620萬聯(lián)體別墅：平均單價2500元/M2 主力總價4045萬產(chǎn)品建議：本產(chǎn)品建議分為社區(qū)內(nèi)部配套和外部配套兩部分：（1）社區(qū)內(nèi)部配套：a、建材與設(shè)備建議：以下建議是對目前濟南市場物業(yè)進行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：l 建筑風(fēng)格：純歐陸風(fēng)格，形成強烈視覺沖擊。（但在作整體規(guī)劃時，應(yīng)考慮與華山道教文化相融合）；l 結(jié)構(gòu)：砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；l 屋頂：現(xiàn)澆樓板，做一定防水處理；l 外墻：面磚結(jié)合涂料，以面磚為主；l 門窗：分戶門采用高級防火防盜門（小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安裝），單元不設(shè)內(nèi)門，雙層真空塑鋼窗配淺色玻璃；l 廚房、衛(wèi)?。好鳎隙鄶?shù)物業(yè)都對廚衛(wèi)進行過裝修）；l 水、電、煤：變頻式供水；全區(qū)三相供電，配備610KW；管道天然氣安裝到位；三表出戶，自動抄表；l 通訊系統(tǒng)：每戶二門直線電話，小區(qū)統(tǒng)一接收有線電視及衛(wèi)星電視；l 智能化設(shè)施：① 安保：小區(qū)外圍墻紅外線報警裝置；每戶可視對講系統(tǒng)；每戶配備緊急救助按鈕；② 網(wǎng)絡(luò)：直接寬帶進戶，小區(qū)內(nèi)自設(shè)局域網(wǎng)，建立服務(wù)平臺。l 停車：聯(lián)體別墅每戶一個。在社區(qū)內(nèi)建造地上、地下停車場，滿足多層住戶。基本達到全區(qū)每三戶二個車位。b、社區(qū)配套建議：以下建議是在對市場同類物業(yè)，特別與雅居園進行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：① 小區(qū)巴士：往返小區(qū)與山大路（東區(qū)）、泉城廣場（中心城區(qū)）、長途汽車站（北區(qū)）之間。如條件允許，可專備巴士接送業(yè)主子女上下學(xué)。② 大型會所：美容院、茶室、棋牌室、餐廳酒吧、洗衣房、閱覽室、健身房、桌球室、桑拿房。③ 大型商場：滿足業(yè)主的日常生活所需。④ 醫(yī)護中心：滿足業(yè)主的一些常見病的癥治。⑤ 文教：開辦特色教育班和幼兒托護中心。⑥ 體育活動設(shè)施：室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、七人制足球場、壁球館。⑦ 社區(qū)健身場所：類似于上海居民新村內(nèi)的健身設(shè)施，針對老年人。（2）社區(qū)外部配套：由于華山個案目前的交通，生活配套相當(dāng)潰乏，接近于“零”配套，唯一依托于“華山現(xiàn)代城”整體規(guī)劃。如果想要吸引外區(qū)客源至此（本地客源無）產(chǎn)生熱銷狀況，除社區(qū)內(nèi)部配套出眾之外，外部配套至少應(yīng)達到以下標(biāo)準(zhǔn)：a、“華山現(xiàn)代城”計劃啟動，并且政府加大宣傳力度。使?jié)鲜忻裼兴劊壳?，濟南市民對該計劃知之甚少）。b、至少23條公交線路進入華山。c、在華山區(qū)域應(yīng)配備一所學(xué)校（中小學(xué)），以解決業(yè)主子女的入學(xué)問題（小區(qū)內(nèi)部無法達到這一要求）抗性去化建議（1）區(qū)域認(rèn)知度低——利用報業(yè)集團先天優(yōu)勢，以官方媒體形式宣傳該地區(qū)未來規(guī)劃及社區(qū)規(guī)劃。（2）景觀支持不足——充分挖掘“華山”歷史文化資源，提高其知名度。（3）生活配套匱乏——配合華山現(xiàn)代城政府規(guī)劃，率先引入相關(guān)生活必需配套，社區(qū)自行建設(shè)。（4）與市區(qū)交通設(shè)施不足——完善地塊內(nèi)外道路狀況，并在道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶；并引入社區(qū)巴士或“房、車組合”的銷售方式。（5）無區(qū)域客源——塑造特色、個性產(chǎn)品，以高性能價比吸引市區(qū)范圍內(nèi)客源。目標(biāo)客源定位：（1）客源分析：l 中心城區(qū)動拆遷戶（主要針對多層房）；l 居住和工作在北園大街的人士；l 山大路科技一條街；l 東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)合資公司的人士；l 東南部文教科技單位的人士；l 外地人士；l 中心城區(qū)和省市機關(guān)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；（2）客源職業(yè)：l 大公司的職員（如山東航空、華能集團、輕騎集團等）l 私營業(yè)主；l 合資企業(yè)的高級主管；l 國有企業(yè)的部門主管；l 各類專業(yè)人士（機關(guān)公務(wù)人員、教師、醫(yī)生、報社員工等）（3）客源年齡： 3050歲。特點：a、華山個案由定位聯(lián)體別墅為主，主力總價為4045萬在濟南屬于中檔價位房，因此在客源上與東南區(qū)和西南區(qū)重合。b、北園大街和東部科研區(qū)城內(nèi)的客源在地理位置上接近華山個案，最易接受此地段，因此會成為主力客源。c、由于華山個案在規(guī)劃超前，品質(zhì)較高，但地塊的認(rèn)知度不高的特性的影響，因此客源年齡以中青年為主。d、集團消費現(xiàn)象已是下降態(tài)勢，但仍普遍存在，基本在1015%之間。第五部分 財務(wù)分析 本部分以多層住宅區(qū)、聯(lián)體別墅住宅區(qū)、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅、30%多層）三種假設(shè)規(guī)劃作以下財務(wù)分析。前提：1；小區(qū)的公建1萬方計算多層容積率以1；聯(lián)體別墅以 ；；多層銷售均價以2000元/平方米，聯(lián)體別墅以2500元/平方米計算。一、多層住宅區(qū)（容積率為1，）成本：樓板價：267元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設(shè)計費）：800元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務(wù)費用：50元/平方米不可預(yù)計費用：30元/平方米合計：1497元/平方米銷售總收入：17750012000=利潤（含稅）：(1497)=二、聯(lián)體別墅住宅區(qū)（，）成本：樓板價：444元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設(shè)計費）：750元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務(wù)費用：50元/平方米不可預(yù)計費用：30元/平方米合計：1624元/平方米銷售收入：利潤（含稅）：=三、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅，30%，）成本：樓板價：381元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設(shè)計費）：765元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務(wù)費用：50元/平方米不可預(yù)計費用：30元/平方米合計：1576元/平方米銷售收入：利潤（含稅）：第六部分 銀座地塊評估簡報一、地塊分析地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對面，北鄰司里街小區(qū)。目前地塊已平整，沿街地帶現(xiàn)有二層臨時工程用房。目前基地東部地塊為其它發(fā)展商所有，基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。周邊環(huán)境基地以南：緊靠濼源大街，向南面對中銀廣場、銀座商城，以及在建魯銀大廈?；匾员保合邓纠锝中^(qū)，小區(qū)為行列式排列6層居民住宅，另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨幢6層民宅?；匾詵|：糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅?；匾晕鳎荷綎|汽車進出口公司辦公樓（8層）環(huán)境面與市場面分析地處泉城廣場市中心城區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化中心，區(qū)域人文環(huán)境上佳，地段價值一流，被廣為認(rèn)可。鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級風(fēng)景點，人文環(huán)境優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)泉城路及濼源大街集中濟南市最高檔商廈及辦公寫字樓，商業(yè)繁華，配套齊全。濼源大街一線上集中大型銀行機構(gòu)，系規(guī)劃中“金融街”商貿(mào)街。市中心城區(qū)交通配套齊全，公交線路豐富，濼源大街是市級示范街，路況條件好。基地四周視野開闊，無不良相鄰關(guān)系影響。濼源大街為商貿(mào)特征的商業(yè)街區(qū)，商務(wù)職能優(yōu)勢突出，住宅類項目尚屬空白。寫字樓市場價貴市旺，供求不平衡，客源豐富。酒店長包房租率高，預(yù)示商旅型客源存在。主要問題基地面積小，無法規(guī)劃大規(guī)模綠化環(huán)境，只適合單體建筑。基地緊鄰濼源大街，環(huán)境較嘈雜?；匦螤畈灰?guī)則，不獨立，規(guī)劃設(shè)計兼顧相鄰關(guān)系?；乇眰?cè)為居民區(qū)，需考慮其采光影響?？偨Y(jié)：地處市中心城區(qū)，配套優(yōu)勢突出，且地段位置突出，適可開發(fā)高價檔物業(yè)的基礎(chǔ)條件?；匾?guī)模小，無環(huán)境支撐；身處繁華喧鬧商業(yè)街區(qū)；單位面積售價高昂，開發(fā)高檔住宅類物業(yè)有風(fēng)險。濼源大街商務(wù)職能優(yōu)勢突出，區(qū)域客源豐富，物業(yè)開發(fā)中應(yīng)予重視。二、產(chǎn)品定位規(guī)劃主題：酒店式服務(wù)管理的商住公寓理由：濼源大街商貿(mào)特征突出，適合開發(fā)具商務(wù)職能的物業(yè)。濼源大街上住宅類物業(yè)市場空白。商、住兩用，功能多樣化，適合多類客源。地段價值高昂，若規(guī)劃純住宅物業(yè)，可能面臨總價過高風(fēng)險。辦公樓市場租金昂貴，且租售形勢喜人，本案應(yīng)充分吸引商務(wù)需要客源。規(guī)劃小面積戶型既保證高單價情況下，又能控制總價，擴大客源面。酒店式公寓的產(chǎn)品分析酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同，它是以略高于公寓的價格享受酒店式的服務(wù)內(nèi)容，將辦公與生活進行有機的結(jié)合，將有限的空間資源加以理性定位、科學(xué)配置，充分滿足了現(xiàn)代化生活需求，體現(xiàn)了居住品質(zhì)與居住觀念的進步。酒店式公寓所具備的優(yōu)勢：（1）配套優(yōu)勢除了綠化、建筑形態(tài)外，其交通環(huán)境往往是首要的，一般選址在市中心或交通便利的開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)及特定的有此特定需求的群體聚集區(qū)，除此之外，酒店式公寓更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身與娛樂等社區(qū)環(huán)境。（2）住宅功能優(yōu)勢“麻雀雖小，五臟俱全”，獨立成套的住宅功能為高品質(zhì)生活提供了保障，其產(chǎn)品定位科學(xué)、合理、準(zhǔn)確，能充分表現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化住宅特色。（3）辦公功能優(yōu)勢除居住功能外，酒店式公寓加入了辦公概念，電腦、復(fù)印機、傳真機，引入網(wǎng)絡(luò)設(shè)備并加上物業(yè)提供的商務(wù)服務(wù)和會議廳等場所支持，其辦公性能得到強化。（4）物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢由于集中批量開發(fā)，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，就容易形成具有商業(yè)價值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)，就能夠提供類似酒店式的全面特色服務(wù)，特別在家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)方面，可以形成一般商品房所不具備的物業(yè)服務(wù)特色。還具有兩大房型設(shè)計特點：（1）兼用性與多功能房型在房型處理上充分利用每一平方米面積，充分考慮空間的兼用性和多功能性，臥房區(qū)、辦公區(qū)、會客區(qū)既要合理的分割，又要有機統(tǒng)一便于調(diào)整整體空間。（2）衛(wèi)廚空間個性化在保證舒適、方便的前提下，酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設(shè)計不同，更注重簡潔的個性化設(shè)計、注重品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)代都市時尚的生活理念。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)價值，因此這類產(chǎn)品為購房者、租客提供的就業(yè)機遇、學(xué)習(xí)機遇、交流機遇、投資機遇等邊際效益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。價格建議：均價7000元/M2面積建議：60100M2主力總價：4065萬三、規(guī)劃建議l 戶型組合多樣化——保證同一平面的房型與房型之間可靈活進行組合、拼接，滿足不同業(yè)主的面積需求。