南昌市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究資料-資料下載頁
2025-06-24 21:04本頁面
【正文】 60元/平方八一大道南京路口至壇子口路段的寫字樓，物業(yè)管理良好，配套設(shè)施完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，交通條件優(yōu)越。30~40元/平方老城區(qū)、沿江路、朝陽洲等區(qū)域物業(yè)管理一般，配套設(shè)施較完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟。20元/平方左右南昌市目前來說較為偏遠(yuǎn)辦公用房，南昌市高新區(qū)，南昌昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。南昌市老城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理一般，配套設(shè)施較完善，交通條件較差，周邊商業(yè)環(huán)境一般。包括私人出租轉(zhuǎn)為辦公用房，交通條件一般，年代較為久遠(yuǎn)，周邊商業(yè)環(huán)境一般。 南昌市寫字樓市場未來發(fā)展分析A、寫字樓需求將顯著增加1） 南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，企業(yè)數(shù)量和規(guī)模都發(fā)展迅猛隨著城市定位的確立，南昌成為珠三角勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移地，吸引省外投資額將直線上升；按照“依托工業(yè)園區(qū)辦工業(yè)”的思路，三年來江西省以工業(yè)園區(qū)為主平臺，擴(kuò)大項(xiàng)目招商、技術(shù)招商、嫁接招商、異地搬遷招商和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移招商。憑借緊鄰沿海制造業(yè)密集的長江三角洲、珠江三角洲、閩東南三角區(qū)之利，靠低成本優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢吸引沿海轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，尤其是南昌市等中心城市，成為沿海知名企業(yè)擴(kuò)大內(nèi)地投資，建立面向中西部市場生產(chǎn)基地的首選。如格林柯爾、奧克斯、娃哈哈、統(tǒng)一、銀志、旺旺、晨鳴等國內(nèi)知名企業(yè)已落戶江西。在“中部崛起”戰(zhàn)略中，未來的南昌極具發(fā)展?jié)摿?；由于我省招商引資環(huán)境不斷改善，招商力度和檔次不斷提升，國外大公司紛紛落戶我省，世界500強(qiáng)企業(yè)中目前已有19家落戶我省。企業(yè)單位數(shù)由161家增加到236家，增加75家。其三，南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭突飛猛進(jìn)，隨著一批大企業(yè)的入駐，不僅是對工業(yè)基礎(chǔ)總量的擴(kuò)張，而且改善了我省工業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)分布。2003年末，全省工業(yè)園區(qū)開工企業(yè)3579家，%，%。近三年ＧＤＰ增長率穩(wěn)定在１３％－１５％高于全國平均水平吸引了國內(nèi)外一大批制造業(yè)和大商貿(mào)企業(yè)相繼落戶南昌。再者，南昌市民營企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，形成多元化發(fā)展趨勢，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，員工增長較快，原有的辦公場地不能滿足現(xiàn)有及將來發(fā)展的要求，必然要尋求更好更大配套更為成熟，而且能體現(xiàn)企業(yè)形象的寫字樓。2） 投資市場低迷，純寫字樓改寫投資新方向首先，國家針對房地產(chǎn)市場特別是住宅市場進(jìn)行較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，進(jìn)一步的壓縮了投資者對住宅市場投資獲利空間。其次，南昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快，已出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，南昌現(xiàn)在的各種市場越來越多，不可能個(gè)個(gè)都火，投資風(fēng)險(xiǎn)極大。而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也由原來的12%下降至6%左右，投資回收期明顯加長，獲利風(fēng)險(xiǎn)較高。另外，寫字樓投資回報(bào)率較高，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。南昌已裝修交付的寫字樓出租率達(dá)70％以上，回報(bào)率約達(dá)10％。B、寫字樓多點(diǎn)集中開發(fā)，滿足不同需求1）城市CBD中心多元化，出現(xiàn)多個(gè)商圈南昌市近年來迅猛的城市發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，將形成紅谷灘、高新開發(fā)區(qū)、市中心八一廣場附近、昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等多個(gè)寫字樓聚集區(qū)。從目前南昌市寫字樓和商住樓上市情況可以得知，目前這種趨勢越發(fā)明顯。2）寫字樓市場細(xì)分化，滿足不同需求市場進(jìn)一步細(xì)分，將企業(yè)規(guī)模，企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)，企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行細(xì)分，出現(xiàn)針對不同客戶，滿足客戶需求的產(chǎn)品。首先，隨著南昌市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府出臺優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)業(yè)，中小企業(yè)將增加。中小型企業(yè)將是創(chuàng)業(yè)型寫字樓的主要客戶。他們對面積及內(nèi)部裝修要求不是很高，但是對價(jià)格較為敏感，交通條件要求較高。其次，南昌市民營企業(yè)不斷發(fā)展壯大，形成多元化發(fā)展趨勢，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，員工增長較快，原有的辦公場地不能滿足現(xiàn)有及將來發(fā)展的要求，必然要尋求更好更大配套更為成熟，而且能體現(xiàn)企業(yè)形象的寫字樓。另外，國外大公司紛紛落戶我省，世界500強(qiáng)企業(yè)中目前已有19家落戶我省。企業(yè)單位數(shù)由161家增加到236家，增加75家。他們對區(qū)位條件，周邊生活配套，內(nèi)部裝修等要求更高。C、寫字樓開發(fā)模式將發(fā)生改變1）走向?qū)I(yè)化，以開發(fā)純寫字樓為主在華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，南昌沒有真正意義上的寫字樓。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅、沿街店鋪或是一些政府樓院，少數(shù)外來機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。1993年，華財(cái)大廈面世，大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。1996年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史，江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場、洪城廣場、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。但商住樓和寫字樓是兩種不同的產(chǎn)品。南昌迎來專業(yè)寫字樓是在2001年，2001年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。以國貿(mào)廣場、財(cái)富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。2）寫字樓素質(zhì)將提高，開發(fā)理念不斷創(chuàng)新一流的硬件，良好的軟件配置與物業(yè)管理是寫字樓的素質(zhì)指標(biāo)。在軟件配套方面，著重看信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬帶接入、內(nèi)部綜合布線、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度于可變性等。而物業(yè)管理的好壞室決定你的投資是否保值和增值的至關(guān)重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵要看該管理公司是否能做到謹(jǐn)慎、安全、細(xì)致、周到、快捷等。
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