房地產(chǎn)研究資料-資料下載頁
2025-06-27 14:46本頁面
【正文】 產(chǎn)市場進入了一個大盤時代?！ ?0萬平方米到20萬平方米，從20萬平方米到40萬平方米。然后再到100萬平方米，再到200萬平方米，用一個開發(fā)商話來說：“像我這種不到10萬平方米的樓盤，都不好意思對人講了?！睋Q句話說10萬平方米以下簡直就不叫盤了。 然而，我們現(xiàn)在造的城市都還年輕，還談不上有什么閱歷，最早造成的像碧桂園這樣的城也還不到10歲。換句話說，我們還沒有看到任何一個我們用這種速成手法建造的新城成長、長大，去歷經(jīng)一個城區(qū)變化的全過程。我們現(xiàn)在等于是種了一片片還沒有收獲的莊稼地，究竟能收獲多少糧食，大家都還不能作一個準確的判斷?！ 「鶕?jù)國外這類新城發(fā)展的經(jīng)驗，也憑著多年研究這類問題的書生意氣，讓我們展望一下這類的新城，在未來的發(fā)展過程中，大概會遇到哪些問題?！ ≌`區(qū)之一就是居住人群的過分同質(zhì)化?！ ≡谝粋€房地產(chǎn)項目開發(fā)運作伊始，開發(fā)商都會針對自己的項目進行相應(yīng)的市場調(diào)查和客戶群定位，這是一種典型的定位營銷的思想。在進行主力客戶群定位時，都力求定位準確，而客戶群定位越準確，也就相應(yīng)的將此居住區(qū)的居住人群同質(zhì)化了。換句話說，定位營銷越成功的樓盤，其未來的居住人群年齡就越接近，家庭結(jié)構(gòu)也越接近。這樣，他們的孩子的年齡也就更加接近。于是就會出現(xiàn)在許多國外新城中遇到的問題――新區(qū)建成后的前幾年，幼兒園爆滿，小學(xué)無人；再過幾年，小學(xué)爆滿，幼兒園清空；再過幾年，小學(xué)清空，中學(xué)爆滿。什么時候等到這些孩子從中學(xué)畢業(yè)，回城讀大學(xué)，他們的父母也漸漸老了（原來的主力客戶們老了?。┯谑沁@個新城也就失去了活力?！ ∪绻凑彰绹慕ㄖ碚摷褻hristopher Alexander的建筑理論，上述這種誤區(qū)應(yīng)該被稱為戶型隔離。Alexander指出：“生命的周期中，人們需要從和他們自己處于不同時期的人那里獲得支持和認可，同時也需要從和他們自己處于同一時期的人那里獲得支持。” 所以，無論是從開發(fā)商配套設(shè)施利用的功利角度，還是從人性化住宅的關(guān)愛角度，這種居住人口過于單一的“造城運動”，在未來的發(fā)展中都會遇到或強或弱的戶型隔離帶來的問題。 誤區(qū)之二就是戶型隔離問題基礎(chǔ)上的物業(yè)管理問題。 “社區(qū)封閉、物業(yè)管理”，這已經(jīng)成了開發(fā)商在進行居住區(qū)開發(fā)和管理時的不二法門，仿佛這種劃圈劃片似的管理模式，可以進行無限量的放大。但事實上，如果對于一個面積超過7000住戶以上的大型社區(qū)而言，就必須考慮社區(qū)管理模式中的居民互助與就業(yè)問題，而不能僅僅是所謂的封閉管理了?！ ∷^居民互助是指，在戶型混合（這是Alexander針對戶型隔離提出的對策）的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)提倡不同層次、不同類型間的居民相互提供服務(wù)――不單是無償?shù)姆?wù)，而且可以看成是一種有償?shù)姆?wù)，也就是一種職業(yè)。比如有老人的家庭，如果老人是足夠健康的，那么他們可以開辦一個照顧幼兒的兒童天地；而如果有下崗待業(yè)的年輕人在家，那么他們可以開辦一個照顧周邊老人的老齡服務(wù)設(shè)施。這樣，就能夠形成相對完善的社區(qū)服務(wù)體系。其實這些服務(wù)崗位，本身也是一種就業(yè)的機會，完全可以安置一部分本社區(qū)內(nèi)的人口就業(yè)――一種建立在社區(qū)互助基礎(chǔ)上的就業(yè)。 當(dāng)然，這種互助就業(yè)不可能在客戶群過于單一的情況下實現(xiàn)，社區(qū)人群的相對混成，才是社區(qū)互助就業(yè)的基礎(chǔ)?！ ∪绻f到就業(yè)問題，新加坡的居屋建設(shè)可以說是最成功的，因為它不但考慮了居住的問題，還在相當(dāng)大的程度上考慮到了居屋居民就業(yè)的問題――在每個新加坡的工屋居住區(qū)里，你都能看到相當(dāng)數(shù)量的工業(yè)廠房等就業(yè)設(shè)施，這些都是為了解決工屋居民的一部分就業(yè)問題――事實上，一個完全不具備就業(yè)動力的城市邊緣“新城”，是不能夠真正吸引居住者的。國外城市發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們，一個城市是否會出現(xiàn)郊區(qū)化的傾向，關(guān)鍵就在于城市的郊區(qū)有沒有就業(yè)的動力。沒有就業(yè)的動力，城市郊區(qū)也罷，我們造城也罷，是不可能真正地留住大量的居住人群的?！ ∵€有一個非常嚴重的問題就是交通問題。 由于采取前文所述的封閉管理，所以不論多大的大盤，開發(fā)商在造城時，無一例外地都采取了“劃地為城”的方法。在開發(fā)商所劃定的區(qū)域內(nèi)，公地都變成私地，公路變成了私路――我們常常可以聽到開發(fā)商這么說：“現(xiàn)在有一條城市道路穿過我的小區(qū)，我們現(xiàn)在正在做工作，爭取將它變更為小區(qū)內(nèi)道路。”這種話我們聽了又聽，于是我們看到的公共道路也越來越少，等這些大大的小區(qū)都封閉起來以后，帶給居民的卻常常是一種交通上的災(zāi)難?！ 》彩露加幸粋€度，說得文一點，叫做都有一個“閾值”。超出了這個閾值之后，就不能是原有規(guī)模的簡單放大了，而必須采取一些與之相匹配的方法來解決問題。在國外，特別是在美國，針對這種城市邊緣區(qū)的大盤，開出的藥方是三個。第一個是TOD概念，即公共導(dǎo)向的開發(fā)社區(qū)；第二是新街區(qū)住宅，即打破行列式的布局，重新回到街坊區(qū)布局的形式。將上面兩者結(jié)合起來，就會發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)普遍以一種積極姿態(tài)，重新加入到城市中來，向城市開放自己的區(qū)內(nèi)道路，歡迎公共交通進入小區(qū)。這樣，就大大地縮短了小區(qū)內(nèi)居民前往公共交通站點的換乘時間，于是，生活效率大大提高了。同時也就引出了第三個概念，那就是社區(qū)商業(yè)和站點商業(yè)?！ ≡谏鲜鋈齻€藥方中，TOD是最重要的一個概念，也是引發(fā)后兩個概念的前提。今天的中國，大規(guī)模的城市化運動，導(dǎo)致了太多的“我們造城”。而轎車的大量進入家庭，又為這種“造城運動”添油助力?！ ≡谶@種“形勢一派大好”的情況下，現(xiàn)在提出來TOD的概念，有點類似于在大家揮汗如雨的三伏天里，提醒大家冬天終究會來，而為了冬天的防風(fēng)御寒，我們現(xiàn)在就必須準備好棉衣――這樣的話，恐怕沒有多少人會聽，可是我們相信，從夏天到冬天的這個階段，恐怕會比大多數(shù)人想像的過程要短得多得多。如果西方發(fā)達國家從“小轎車熱潮”到“小轎車危機”，再到不得不轉(zhuǎn)向“公交優(yōu)先”和“TOD概念”的全過程，需要歷經(jīng)10年的話，在我們這樣一個人口高度密集的大國里，這個過程頂多只需要歷經(jīng)3到5年，我們就會普遍地感受到小轎車帶來的壓力，普遍地感受到大盤開發(fā)帶來的壓力，從而也普遍地認識到采取TOD導(dǎo)向開發(fā)的重要性――這，也就是我們?yōu)槭裁丛诮榻BTOD概念的原因?！ 〕鞘惺侨祟愐磺形拿鞯妮d體，但是它必須解決好文明進步所帶來的“人口過載”和“交通過載”的問題。由于前一段發(fā)展時期，我們國家的城市化水平遠遠滯后于我們國家的工業(yè)化水平，所以，我們的城市必然會經(jīng)歷這樣的一個“我們造城”的階段。這實質(zhì)上是一個城市急劇膨脹的階段，在這樣一個大背景下，“我們造城”是一個必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，“大盤時代”也是一個必然經(jīng)過的時期。在這里，只是想提醒開發(fā)商們，注意吸取一些國外的新城發(fā)展的像TOD這類的經(jīng)驗，避免一些他們發(fā)展中遇到的問題，在“我們造城”之后，能將我們的新城社區(qū)建設(shè)得更為完善，管理得更有活力！12 / 1
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