【正文】 這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)城市急劇膨脹的階段，在這樣一個(gè)大背景下，“我們?cè)斐恰笔且粋€(gè)必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，“大盤時(shí)代”也是一個(gè)必然經(jīng)過的時(shí)期?！　〕鞘惺侨祟愐磺形拿鞯妮d體，但是它必須解決好文明進(jìn)步所帶來(lái)的“人口過載”和“交通過載”的問題?！　≡谶@種“形勢(shì)一派大好”的情況下，現(xiàn)在提出來(lái)TOD的概念，有點(diǎn)類似于在大家揮汗如雨的三伏天里，提醒大家冬天終究會(huì)來(lái)，而為了冬天的防風(fēng)御寒，我們現(xiàn)在就必須準(zhǔn)備好棉衣――這樣的話，恐怕沒有多少人會(huì)聽，可是我們相信，從夏天到冬天的這個(gè)階段，恐怕會(huì)比大多數(shù)人想像的過程要短得多得多。今天的中國(guó)，大規(guī)模的城市化運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致了太多的“我們?cè)斐恰薄Ｍ瑫r(shí)也就引出了第三個(gè)概念，那就是社區(qū)商業(yè)和站點(diǎn)商業(yè)。將上面兩者結(jié)合起來(lái)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)普遍以一種積極姿態(tài)，重新加入到城市中來(lái)，向城市開放自己的區(qū)內(nèi)道路，歡迎公共交通進(jìn)入小區(qū)。在國(guó)外，特別是在美國(guó)，針對(duì)這種城市邊緣區(qū)的大盤，開出的藥方是三個(gè)。　　凡事都有一個(gè)度，說(shuō)得文一點(diǎn)，叫做都有一個(gè)“閾值”。在開發(fā)商所劃定的區(qū)域內(nèi)，公地都變成私地，公路變成了私路――我們常?？梢月牭介_發(fā)商這么說(shuō)：“現(xiàn)在有一條城市道路穿過我的小區(qū)，我們現(xiàn)在正在做工作，爭(zhēng)取將它變更為小區(qū)內(nèi)道路。　　還有一個(gè)非常嚴(yán)重的問題就是交通問題。國(guó)外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一個(gè)城市是否會(huì)出現(xiàn)郊區(qū)化的傾向，關(guān)鍵就在于城市的郊區(qū)有沒有就業(yè)的動(dòng)力。 當(dāng)然，這種互助就業(yè)不可能在客戶群過于單一的情況下實(shí)現(xiàn)，社區(qū)人群的相對(duì)混成，才是社區(qū)互助就業(yè)的基礎(chǔ)。這樣，就能夠形成相對(duì)完善的社區(qū)服務(wù)體系?！　∷^居民互助是指，在戶型混合（這是Alexander針對(duì)戶型隔離提出的對(duì)策）的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)提倡不同層次、不同類型間的居民相互提供服務(wù)――不單是無(wú)償?shù)姆?wù)，而且可以看成是一種有償?shù)姆?wù)，也就是一種職業(yè)?！　　吧鐓^(qū)封閉、物業(yè)管理”，這已經(jīng)成了開發(fā)商在進(jìn)行居住區(qū)開發(fā)和管理時(shí)的不二法門，仿佛這種劃圈劃片似的管理模式，可以進(jìn)行無(wú)限量的放大?！薄　∷裕瑹o(wú)論是從開發(fā)商配套設(shè)施利用的功利角度，還是從人性化住宅的關(guān)愛角度，這種居住人口過于單一的“造城運(yùn)動(dòng)”，在未來(lái)的發(fā)展中都會(huì)遇到或強(qiáng)或弱的戶型隔離帶來(lái)的問題?！　∪绻凑彰绹?guó)著名的建筑理論家Christopher Alexander的建筑理論，上述這種誤區(qū)應(yīng)該被稱為戶型隔離。于是就會(huì)出現(xiàn)在許多國(guó)外新城中遇到的問題――新區(qū)建成后的前幾年，幼兒園爆滿，小學(xué)無(wú)人；再過幾年，小學(xué)爆滿，幼兒園清空；再過幾年，小學(xué)清空，中學(xué)爆滿。換句話說(shuō)，定位營(yíng)銷越成功的樓盤，其未來(lái)的居住人群年齡就越接近，家庭結(jié)構(gòu)也越接近。　　在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作伊始，開發(fā)商都會(huì)針對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查和客戶群定位，這是一種典型的定位營(yíng)銷的思想?！　「鶕?jù)國(guó)外這類新城發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，也憑著多年研究這類問題的書生意氣，讓我們展望一下這類的新城，在未來(lái)的發(fā)展過程中，大概會(huì)遇到哪些問題。換句話說(shuō)，我們還沒有看到任何一個(gè)我們用這種速成手法建造的新城成長(zhǎng)、長(zhǎng)大，去歷經(jīng)一個(gè)城區(qū)變化的全過程?！睋Q句話說(shuō)10萬(wàn)平方米以下簡(jiǎn)直就不叫盤了?！　?0萬(wàn)平方米到20萬(wàn)平方米，從20萬(wàn)平方米到40萬(wàn)平方米。此外，綜觀目前北臺(tái)灣房市，也有商家想搭上抗典便車，甚至有推出付訂金送臭氣殺菌機(jī)、簽約送日本進(jìn)口醫(yī)療級(jí)殺菌分離式冷氣，以提高客戶購(gòu)房意愿。嗅覺較靈敏的房地產(chǎn)業(yè)，由此紛紛打出“養(yǎng)生”、“健康”牌，訴求防疫的健康住宅概念。香港要建成金融中心，單靠地產(chǎn)、貿(mào)易等行業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，發(fā)展工業(yè)和與之配套的行業(yè)(比如物流業(yè)等)很有必要。目前，恒生指數(shù)成份股中地產(chǎn)股僅剩6家，只占恒生指數(shù)成份股總市值的10%。1995年以前香港房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)不大，但在1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴的影響下，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度降溫，此前膨脹到極致的房地產(chǎn)“泡沫”終于破裂。12日，老牌藍(lán)籌地產(chǎn)股“新世界發(fā)展”和“信和置業(yè)”出局，由工業(yè)股代表“裕元工業(yè)”和物流股代表“中遠(yuǎn)太平洋”補(bǔ)進(jìn)。而且，這段時(shí)間投資成本和交易成本都對(duì)自己有利。蔣展能認(rèn)為，非典的影響是短暫的，隨著非典疫情高峰期過去，社會(huì)生活和商業(yè)消費(fèi)將恢復(fù)正常。有的建議他趁初期投入不多時(shí)退出投資項(xiàng)目，有的提出原定投資額太大，應(yīng)減少投資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。非典疫情發(fā)生后，深圳酒店餐飲業(yè)普遍受到?jīng)_擊，許多商家經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難?！拔也皇菦]有經(jīng)過風(fēng)浪，但我堅(jiān)信自己是人才，就算今次捱不過要結(jié)業(yè)，我在北京、在大陸也不會(huì)沒有生存空間”。鄧智仁表示，“可惜這場(chǎng)突然出現(xiàn)非典型肺炎疫情，令公司的營(yíng)業(yè)狀況戲劇性地受挫。但他自信以自己的才能，就算失去了自己的公司、以個(gè)人身份替開發(fā)商工作也可生存下去，他日有機(jī)會(huì)會(huì)在北京再戰(zhàn)江湖。金地以后就要在這些地方拓展，找到合適地段，做當(dāng)?shù)仨敿?jí)樓盤。凌克表示，金地下一個(gè)目標(biāo)就是上海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈――以上海為圓心，2小時(shí)車程為半徑的區(qū)域。金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠透露，嘉定項(xiàng)目將定位為每平方米5000元人民幣。金地這一大盤很可能會(huì)有增發(fā)概念?！案窳诛L(fēng)范”預(yù)計(jì)投資額將達(dá)30億元左右，土地成本已投入8億元。 金地集團(tuán)的郊區(qū)化產(chǎn)品定位是兩小時(shí)車程 金地集團(tuán)在上海開發(fā)的一個(gè)占地140公頃的項(xiàng)目南翔星城大型國(guó)際社區(qū)，在房地產(chǎn)界引起關(guān)注。因?yàn)楣驹霭l(fā)投資項(xiàng)目較多，所需資金量較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高，應(yīng)收賬款和存貨增長(zhǎng)過快，這些都在不同程度上加大了公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此次與天惠置地簽訂重大土地銷售合同，該項(xiàng)利潤(rùn)將根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況從收入中扣除相應(yīng)的開發(fā)成本后逐步確認(rèn)，有利于維持公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，公司應(yīng)向天惠置地收取的土地開發(fā)費(fèi)總額為20075萬(wàn)元人民幣。前者造成城市發(fā)展和財(cái)富積聚的失衡，后者造成不可再生資源的大量浪費(fèi)，土地的價(jià)值最終不能被市場(chǎng)正常體現(xiàn)。此外，上海的不少集鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也存在著圈地而不能充分利用的問題。在這個(gè)湖的周邊，第一圈是中央商務(wù)區(qū)，第二圈是綠化帶，第三圈是居住帶。這種近乎魔幻般的改造自然的計(jì)劃，全然沒有考慮到上海周遍水域都是黃色的現(xiàn)實(shí)。，預(yù)計(jì)在2007年建成。松江佘山的“豪宅”，單幢住宅占地幾畝、幾十畝，標(biāo)價(jià)上千萬(wàn)元，甚至上億。每一次改造都將已長(zhǎng)成的樹木移掉，每一次都將道路的一些高檔建筑材料毀掉重建，不是一次規(guī)劃分步實(shí)施。又如黃浦江邊，一批大體量的高樓一直推進(jìn)到江邊，在總體上破壞了景觀和天際輪廓線。這里的建筑有些是硬塞進(jìn)來(lái)的。土地過度性開發(fā)利用是指：投資過于集中在某一有限區(qū)域，甚至多年連續(xù)性如此；不斷的錦上添花，最終造成建筑體量過大、過密，道路街坊尺度太小，人流車流太大，生態(tài)和交通環(huán)境十分不理想。上海的土地更是珍貴的、稀缺的。畢竟，土地是生存和發(fā)展的最基本的空間。如果各區(qū)縣今后仍舊維持現(xiàn)有的土地面積，各區(qū)縣的發(fā)展?jié)摿σ矊⑹遣黄胶獾摹Ｓ捎诔鞘谢貐^(qū)在擴(kuò)大，原先的郊縣變成