南昌市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究資料(參考版)
2025-06-27 21:04本頁面
【正文】 而物業(yè)管理的好壞室決定你的投資是否保值和增值的至關(guān)重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵要看該管理公司是否能做到謹(jǐn)慎、安全、細(xì)致、周到、快捷等。2）寫字樓素質(zhì)將提高，開發(fā)理念不斷創(chuàng)新一流的硬件，良好的軟件配置與物業(yè)管理是寫字樓的素質(zhì)指標(biāo)。南昌迎來專業(yè)寫字樓是在2001年，2001年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場、洪城廣場、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。1993年，華財(cái)大廈面世，大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。C、寫字樓開發(fā)模式將發(fā)生改變1）走向?qū)I(yè)化，以開發(fā)純寫字樓為主在華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，南昌沒有真正意義上的寫字樓。企業(yè)單位數(shù)由161家增加到236家，增加75家。其次，南昌市民營企業(yè)不斷發(fā)展壯大，形成多元化發(fā)展趨勢，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，員工增長較快，原有的辦公場地不能滿足現(xiàn)有及將來發(fā)展的要求，必然要尋求更好更大配套更為成熟，而且能體現(xiàn)企業(yè)形象的寫字樓。中小型企業(yè)將是創(chuàng)業(yè)型寫字樓的主要客戶。2）寫字樓市場細(xì)分化，滿足不同需求市場進(jìn)一步細(xì)分，將企業(yè)規(guī)模，企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)，企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行細(xì)分，出現(xiàn)針對不同客戶，滿足客戶需求的產(chǎn)品。B、寫字樓多點(diǎn)集中開發(fā)，滿足不同需求1）城市CBD中心多元化，出現(xiàn)多個(gè)商圈南昌市近年來迅猛的城市發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，將形成紅谷灘、高新開發(fā)區(qū)、市中心八一廣場附近、昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等多個(gè)寫字樓聚集區(qū)。另外，寫字樓投資回報(bào)率較高，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。其次，南昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快，已出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，南昌現(xiàn)在的各種市場越來越多，不可能個(gè)個(gè)都火，投資風(fēng)險(xiǎn)極大。再者，南昌市民營企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，形成多元化發(fā)展趨勢，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，員工增長較快，原有的辦公場地不能滿足現(xiàn)有及將來發(fā)展的要求，必然要尋求更好更大配套更為成熟，而且能體現(xiàn)企業(yè)形象的寫字樓。2003年末，全省工業(yè)園區(qū)開工企業(yè)3579家，%，%。企業(yè)單位數(shù)由161家增加到236家，增加75家。如格林柯爾、奧克斯、娃哈哈、統(tǒng)一、銀志、旺旺、晨鳴等國內(nèi)知名企業(yè)已落戶江西。 南昌市寫字樓市場未來發(fā)展分析A、寫字樓需求將顯著增加1） 南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，企業(yè)數(shù)量和規(guī)模都發(fā)展迅猛隨著城市定位的確立，南昌成為珠三角勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移地，吸引省外投資額將直線上升；按照“依托工業(yè)園區(qū)辦工業(yè)”的思路，三年來江西省以工業(yè)園區(qū)為主平臺，擴(kuò)大項(xiàng)目招商、技術(shù)招商、嫁接招商、異地搬遷招商和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移招商。南昌市老城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理一般，配套設(shè)施較完善，交通條件較差，周邊商業(yè)環(huán)境一般。30~40元/平方老城區(qū)、沿江路、朝陽洲等區(qū)域物業(yè)管理一般，配套設(shè)施較完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟。租金水平南昌市主要寫字樓出租情況：項(xiàng)目名稱江信國際大廈財(cái)富廣場地王廣場國貿(mào)廣場三星大廈華財(cái)大廈項(xiàng)目位置北京西路八一大道中山路洪城路站前西路撫河路項(xiàng)目性質(zhì)寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓月租金6070（元/㎡）3040（元/㎡）3035（元/㎡）2035（元/㎡）2030（元/㎡）28（元/㎡）物業(yè)費(fèi)含（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）含含出租率75%70%30%以上50%左右80%85%目前南昌市寫字樓租金根據(jù)地段和寫字樓自身素質(zhì)可分為三類。投資回報(bào)率投資回報(bào)率較高，以華龍國際5800元的銷售均價(jià)計(jì)，在此地段，月平均每平方租金在35~40左右，投資回報(bào)率約10%。寫字樓出租率：寫字樓出租率較高，平均在80%左右的出租率。銷售模式：開發(fā)商主要是靠產(chǎn)權(quán)出售獲取短期內(nèi)的投資回報(bào)，并沒有長期以出租物業(yè)的長期投資模式。%；，%。l 寫字樓硬件設(shè)施老化，電梯太慢，太小。南昌世貿(mào)中心則是未來紅谷灘商圈。地王廣場所在的中山路商圈。第三代2001年財(cái)富廣場、地王廣場、東暉6號SOHO商務(wù)公寓、華龍國際大廈一流的硬件，良好的軟件配置與物業(yè)管理南昌市寫字樓市場特點(diǎn)l 體量小，標(biāo)準(zhǔn)低分布零散l 南昌的寫字樓市場已經(jīng)歷了兩代，目前正在向第三代發(fā)展。四、 寫字樓市場分析房地產(chǎn)寫字樓市場發(fā)展歷程時(shí)間代表寫字樓特點(diǎn)第一代1993年華財(cái)大廈并非真正商務(wù)樓，只是一些外地公司與本地私營公司，租借賓館與招待所來辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。l 人流量極其集中。該地區(qū)的主要特點(diǎn)是：l 大型商場集中，沿途洪客隆、百貨大樓、家電市場等均為大型商場、專賣店等小型商業(yè)店鋪較少。目前人流量最稠密，可作為第一階段商業(yè)中心建設(shè)的是疊山路、南京西路口至松柏路長途汽車站，沿途有江西賓館、新洪客隆商場、財(cái)富廣場、萬達(dá)購物廣場、百貨大樓、家電商場、電信大樓等。l 不能滿足消費(fèi)者的全方位購物需求，休閑、娛樂、文化性消費(fèi)服務(wù)功能欠缺。該地區(qū)的特點(diǎn)：l 以中檔時(shí)尚潮流品牌專賣店為主。B、勝利路商業(yè)步行街勝利路步行街南起中山路口，北至疊山路口，全長960余米。l 貫通東西，把幾個(gè)商業(yè)中心串連
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