【正文】 在銷售中可嘗試鼓勵(lì)手中有舊房的客戶賣舊買新，造就一手市場(chǎng)、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)需求容量，以快速消化產(chǎn)品。 擁有自己的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。 擁有一條龍服務(wù)體系。 工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合 各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作，確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成銷售業(yè)務(wù)體配置 銷售部：銷售經(jīng)理1人銷售主管1人業(yè)務(wù)員10人， 企劃專案1人行政助理1名共計(jì)14海開公司優(yōu)勢(shì)： 擁有豐富的投資客戶群體。 項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。 圍繞“朝陽(yáng)。 由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主，在推廣的各階段附以直投雜志?，F(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè)，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶對(duì)本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“康堡花園”；三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施 與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。 廣告沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整 廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。 （4）、隨時(shí)關(guān)注周邊其他新盤的一切變化，提前預(yù)測(cè)其可能采用的方式、方法，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備；如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶；但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià)，降價(jià)會(huì)打擊客戶購(gòu)房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來(lái)許多不必要的麻煩。 （2）、確保于2003年10月中旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場(chǎng)份額。工作流程專案組組織銷售策劃和工作分工及實(shí)施廣告公司、裝飾公司按會(huì)議制定的計(jì)劃提供相關(guān)方案專案組在3~5日內(nèi)提出修改意見并組織召開相關(guān)會(huì)議 為保證本案的成功營(yíng)銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：相關(guān)單位組織實(shí)施，開發(fā)商協(xié)調(diào)并作資金支持專案組組織進(jìn)行效果評(píng)估，召開會(huì)議，修改存在的問(wèn)題專案組確定實(shí)施方案和計(jì)劃 二、市場(chǎng)營(yíng)銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施 在入市銷售過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷售的成功，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。5）廣告配合: 以少量平面廣告投入。由于個(gè)別客戶存在短期資金的壓力，開發(fā)商可以與業(yè)主簽定擔(dān)保協(xié)議，開發(fā)商為業(yè)主做擔(dān)保，在入住后雙方協(xié)商的期限內(nèi)，業(yè)主向開發(fā)商付清首期款。C、在樓體外立面形象亮相后，做社區(qū)引導(dǎo)系統(tǒng)（道路交通引導(dǎo)牌）及樓體實(shí)物冠名。3）價(jià)格策略：進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段,可采取讓利促銷（價(jià)格優(yōu)惠或?qū)嵨镔?zèng)送）。（3）電臺(tái)廣播（文藝臺(tái)、交通臺(tái)）外圍配合。輔助媒體:目標(biāo)、新地產(chǎn)等直投雜志。5）廣告配合: 多元廣告推廣渠道，在準(zhǔn)現(xiàn)房階段加大力度，促進(jìn)銷售。適銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米，提高價(jià)格至現(xiàn)房的價(jià)格。2）銷售策略：消化已推戶型，加推珍藏戶型。6）媒體選擇：制作《北京文藝臺(tái)》、《北京交通臺(tái)》30秒套播廣告。C、適情況建設(shè)樣板間，增強(qiáng)買家的購(gòu)買欲，強(qiáng)消不好銷的戶型。4）促銷方式： A、制作友情卡，對(duì)于已購(gòu)客戶發(fā)放友情卡，新客戶持老客戶的友情卡，新客戶可享受價(jià)格上的優(yōu)惠，老客戶給予實(shí)物或現(xiàn)金獎(jiǎng)勱。2）銷售策略：推出剩余未售的樓座，適當(dāng)加推銷控層，加大客戶的選擇余地。所以開盤后制作項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)方案并招標(biāo)設(shè)計(jì)公司開始制作。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置可送實(shí)物，也可折上折優(yōu)惠。形式：娛樂(lè)及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，自助餐。開盤后優(yōu)惠按正常優(yōu)惠政策。3）價(jià)格策略：正式開盤后的一個(gè)月內(nèi)價(jià)格保持內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)原價(jià)格不變。6）媒體選擇：北青、萬(wàn)信網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體＜二＞開盤期1）主要任務(wù)：正式開盤強(qiáng)銷，塑造產(chǎn)品整體氣勢(shì)。 以軟性文章造勢(shì)為主，輔以硬性廣告的支持，軟性新聞炒作內(nèi)容：通過(guò)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)等媒體以記者的觀點(diǎn)對(duì)本案產(chǎn)品、區(qū)位特色等進(jìn)行炒作。硬性廣告及軟文配合。C 認(rèn)購(gòu)期間舉辦”來(lái)就送禮品活動(dòng)” 為期一個(gè)月，在此期間凡前來(lái)售樓處咨詢、購(gòu)房的客戶都可得到精美禮品一份。開盤后價(jià)格沒(méi)有優(yōu)惠。2) 銷售策略: 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，通過(guò)銷售控制，先推出可售樓座的部分樓層，留有一些樓層，做為開盤后期加推銷售。A 開盤期以前的各項(xiàng)銷售道具、業(yè)務(wù)體培訓(xùn)、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告推廣工作準(zhǔn)備到位。預(yù)計(jì)銷售周期共計(jì)15個(gè)月。2）戶外看板的包裝：在朝陽(yáng)路沿線醒目位置設(shè)立大型廣告牌。2）售樓處規(guī)劃內(nèi)部功能區(qū)域的劃分上堅(jiān)持一定的專業(yè)性、合理性、美觀性和實(shí)用性,將各個(gè)區(qū)域的功能標(biāo)示劃分清楚,充分體現(xiàn)：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)六大功能分區(qū)的統(tǒng)一性和各異性。《新地產(chǎn)》針對(duì)性強(qiáng)，以高收入消費(fèi)人群為目標(biāo)對(duì)象；在百余家寫字樓、高檔物業(yè)直投，咖啡廳、高爾夫球場(chǎng)等高級(jí)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所直投。交通臺(tái)、音樂(lè)臺(tái)打車族、開車族的首選廣播頻道，受眾人群含概面廣層次較高。非主流媒體《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》讀者群體是以廣大投資者、企業(yè)投資人、機(jī)構(gòu)投資者等白領(lǐng)階層為閱讀對(duì)象的財(cái)經(jīng)類報(bào)紙。主要優(yōu)勢(shì)：216。一人只能有一條命，然而生存在這五種狀態(tài)之中，就仿佛擁有了五次生命。 第五種是未來(lái)狀態(tài)，人總在追求完美，而完美的人生又總在未來(lái)之中?！钡谒姆N是虛擬的狀態(tài)，虛擬的世界里，找到了自己的人生定位，找到了自己的歸屬，找回了夢(mèng)想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。曾經(jīng)的美好，曾經(jīng)的理想，曾經(jīng)的浪漫，曾經(jīng)的憧憬，曾經(jīng)的友情，現(xiàn)在還余多少呢？只有過(guò)去的，才真正是屬于自己的擁有，能留在記憶中的，才是生命的真正珍藏。工作是必須要做的，每天感受著人世間的親情、友情和愛(ài)情，生命因此而充盈著喜悅，便加倍意識(shí)到活著的美好了。享受著回歸大自然的樂(lè)趣，生活的現(xiàn)實(shí)感就非常淡然了。朝陽(yáng)”富有生命力，創(chuàng)造力“朝陽(yáng)。朝