【正文】 %的消費者接受的最高單價在3000元/㎡5000。這部分家庭對均價4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求最為強烈。其表現(xiàn)為市場供應的商品房單價、總價、區(qū)域與消費者實際需求之間的差異。應該說從總體供需關系說，房價同時存在著上漲與下降的壓力，具體表現(xiàn)就是在細分市場內部有著微妙的調整已經開始，但總體房價仍然程平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢，因為大量未被滿足的市場需求仍然是南京市房價居高不下的最強有力的支撐面。 2. 2004年度南京商品房價格變動因素及相關分析 供需狀況與房價走勢 2004年四季度商品房供需 形勢—— 房價最強有力的支撐面 　　根據南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數據， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。統(tǒng)計數字顯示：。今年通過招拍掛成交的土地面積與去年相比減少了一半。城中片區(qū)相對于其它片區(qū)來講，2004年土地出讓樓面地價位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價應適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。從以上數據可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。 　　2004年南京各片區(qū)樓面地價情況如表31： 數據顯示，截止2004年12月底，南京市土地實際成交43幅，㎡。租賃市場月租金主要與出租房的房源地址，建筑年代，裝修情況，以及配套設施有關 。主要原因是央行的加息，使好多潛在購房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房價格的下調，而目前南京市二手房市場的價格并不低與新建商品房的價格。 南京市租賃行情分析 　　根據抉策地產研究中心出租房數據監(jiān)測統(tǒng)計得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場價格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。所以二手房價格波動比較大。主要原因是選取的房源樣本不一樣，而且影響二手房價格的因數有很多。其中城中片區(qū)的二手房均價已達6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。數據跟蹤項目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價、總價、套型、配套設施等。 南京市經濟適用房價格按不同土地級別確定銷售價格，在公布的標準中，經適房政府指導價上限突破了 2000 元 / 平米。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計算，需規(guī)劃經濟適用住房用地 420 萬平方米。其中，國有土地拆遷約 22590 戶（含在拆未完的老項目）需申購經濟適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經濟適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶，需申購經濟適用住房 23200 套。 　　盡管今年可竣工的 1 ． 8 萬多套經適房已經全部分配完畢，但是，困難家庭對經適房的需求量依然十分龐大。其中，供應國有土地被拆遷家庭 9000 套、集體土地被拆遷家庭 9678 套、拆違家庭 180 套。按照目前各片區(qū)的建設進展，預計到年底可確?？⒐?159 萬平方米、 18858 套住房，從而超額完成當年的建設目標，到年底共竣工 152 萬平米。年初確定的今年目標是竣工 120 萬平方米，后來因為拆除違章建筑的需求，又增加了 30 萬平方米，使得全年的竣工目標增加到了 150 萬平方米。而新建住宅和新建別墅及高級公寓均有不同程度的下跌。其中除新建商住、寫字樓較上期有較大漲幅，%。 　　根據抉策地產研究中心樓盤數據庫數據統(tǒng)計，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房價格走勢。 分物業(yè)新建商品房價格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價格走勢（單位：元/平米） 城南、城北、江寧樓盤普遍價格變化不大。各片區(qū)的價格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價已達8012元/平方米，遠遠高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對的穩(wěn)定。 新建商品住宅價格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米） 　　根據抉策地產研究中心樓盤數據庫統(tǒng)計，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均價為4778元/平方米。 　　如圖3所示：根據抉策地產研究中心發(fā)布70指數12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房價格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長以外，其余片區(qū)的價格均沒有大的變化。城北片區(qū)主要是新增供給面積比較多，且價格變化不大。 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應量逐漸增大，使其價格沒有呈現(xiàn)出過高的漲勢，反而下降了 10元/每平米。從而使很多潛在購房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價格的漲幅。相比于上期，本期南京市的商品房均價上漲了14元/平方米，增長趨勢有所緩慢。以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據供給面積與市場價格加權計算，得出2004年12月新建商品 房加權平均價格為 5062元/平方米。以下為抉策地產研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價格指數商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價格走勢統(tǒng)計分析： 新建商品房價格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米） 分類別看，%，；%%；%。去年第四季度，%。%，%，%。在土地交易中，%，%。去年第四季度，%。%。分類別看，%，%。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。數據顯示，去年第四季度，%。 　　回顧 70指數2004年度走勢，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢。導致整個城中片區(qū)價格的上揚。2004年10月到2004年12月，南京市房地產市場價格波動相對比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。 本期指數變化如下： 注： 70指數并不是單純使用價格為變量，銷售進程、空置比例、出租行情及相關市場動態(tài)變量都是重要的指標。 1. 供給價格水平分析 抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數 　　2003年8月，南京抉策地產研究中心創(chuàng)立了 南京市70典型樓盤價格指數評價系統(tǒng) ，是南京市第一個比較完善的監(jiān)測商品房價格行情與銷售成交狀況的數據庫系統(tǒng)。第三節(jié) 價格研究 　　本期價格研究以南京抉策地產研究中心樓盤數據庫數據為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應價格、銷售變化率等得出價格指數，從價格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產市場價格特征。 　　由圖 29可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類型的供給對比中，四種物業(yè)的供應比例盡管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持穩(wěn)定。 　　至04年四季度時，河西、江寧及江北片區(qū)已經供過于求，由上表中數據可以看出，至05年一季度時，供過于求的情況仍將繼續(xù)加劇，市場壓力將隨之進一步加大，我中心將在相應的《南京房地產市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》中進行詳細的分析，敬請關注。 　　城中、城南及城東受其有限的土地資源所限制，使得它們在 04年四季度及05年一季度中新增的供應量都不是很多，加上城中、城東一直保持著較快的銷售速度，此消彼長之下，最終使得它們所占的市場份額開始變小。江北片區(qū)一季度的市場份額較之四季度有所增加，原因在于目前江北已經進入了大盤時代，由此帶來的后繼供應將在一季度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場份額亦持續(xù)增長。 　　由圖 28可以看出2004年四季度向2005年一季度的過渡過程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢：河西、江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城東片區(qū)的供給份額略有增加，城中、城南、城東的供給份額有所減少，其中以城中片區(qū)減少最為明顯。 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應狀況對比 分區(qū)域市場供給比較 圖 28 2004年四季度與2005年一季度分區(qū)域供給比例變化 接下來是商住寫字樓及商鋪，二者比重既無差異，都占到供應總體的11％左右。 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應狀況 圖 27 2005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應比例 由于城中、城中片區(qū)可供開發(fā)土地資源越來越少，它們在南京樓市中所占的供給份額也將隨著時間的推移越來越小。由于集中在江北的大盤項目較多，相信隨著諸多大盤的逐漸面市，江北片區(qū)的供應量在整個南京樓市中所占的比重亦將越來越大。盡管四季度江寧片區(qū)新增的供給不多，但是由于前期面市房源消化速度緩慢，市場上亦存在著大量的積壓房源。 　　在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，％，主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應量一直有增無減，且四季度前面市的供給中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片區(qū)的市場供應量越來越多，并最終取代在三季度供應量排名第一的江寧的位置。根據南京抉策地產研究中心樓盤數據庫的最新數據， 2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬平米，略低于2004年四季度的供應總量?？傮w而言，分樓型細分市場供需結構之間的矛盾，在四季度中表現(xiàn)的越來越明顯，其中多層住宅與別墅的供需結構失衡情況則較為突出。至四季度時，由于別墅市場的仍然不停的有新供給上市，且購房者對別墅的需求幅度增長的速度要小于別墅供給量幅度的增長速度，此消彼長之上，使得別墅市場的供需比在四季度中增長較多。而目前市場總需求量有限，購房者對于高層及小高層都有需求，但是需求量保持比較平穩(wěn)，且在總量上也小于供應總量，因此隨著小高層及高層樓型供給量的持續(xù)增加，其供需也隨之有所增加，但是二者漲幅一般。 　　在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得四季度中多層房源的供應體量在短時間內有了一個極快的增加，其供需比也由三季度中的 ，供大于需。至四季度時，各樓型供需比都有所增長，其中尤以多層樓型供需比漲幅最大，別墅的供需比漲幅緊隨多層之后，排在第二位。 　　圖 25，可以看出，2004年一季度至四季度中樓型供需比的變化走勢。對于6000元/平米以上的房源，受購房者購買能力所限，其供需比在三季度中就已經大于1，隨著四季度中以河西片區(qū)為主的6000元/平米以上大量新房源的繼續(xù)增加，導致其供需矛盾進一步加劇。而江北、江寧片區(qū)的房價雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個片區(qū)遠離主城區(qū)，不是購房者心目中的理想區(qū)域，因此，盡管其價格遠低于主城區(qū)，但是其銷售情況盡管始終處于增長態(tài)勢。4000元/平米以下價位段的房源出現(xiàn)供需比大于1的主要原因在于江北、江寧片區(qū)，就購房者來說，品質相差不大的房源，其價格越低就越受購房者的青睞。通過對三、四季度的對比可以看出，南京市新建商品房在價格層次供需結構失衡情況越來越嚴重。 分價格層次的供需分析 圖 24 2004年四季度南京市新建商品房分價格層次供需比 　　結合三季度未實現(xiàn)的需求分析，至 2004年四季度末為止，未實現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中片區(qū)及城東片區(qū)。四季度中，江寧、江北和河西片區(qū)的市場供應都很大，但是前二者由于價位段較低，易為一般人群所接受，因此盡管地理位置不夠理想，但是銷售情況較之前期，有所好轉，其中尤以江北在四季度中的銷售進展最大，受此影響，江北供需矛盾在四季度中有所緩和，由三季度的 。三季度至四季度中，城北片區(qū)供需矛盾有較小程度的下降。在三季度中，僅城中和城東片區(qū)供需比小于1，其余各片區(qū)都已經供大于需。 2004年四季度南京市新建商品房供應總量 　　根據南京抉策地產研究中心樓盤數據庫的最新監(jiān)測數據， 2004年四季度南京新建商品房的實際供給總量為 498萬平米， 統(tǒng)計方法參照抉策地產研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型。：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。其中，供應國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。按照目前各片區(qū)的建設進展，2004年底可確保竣工159萬平方米、18858套住房，從而超額完成當年的建設目標。年初確定的目標是竣工120萬平方米，后來因為拆除違章建筑的需求，又增加了30萬平方米，使得全年的竣工目標增加到了156．81萬平方米。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計表所屬片區(qū)成交地塊數量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價（單位：萬元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經濟適用房、中低價商品房供給情況 　　今年南京原計劃建成經濟適用房 120萬平方米以上，建設中低價商品房90萬平方米，完成危舊房改造50萬平方米以上，．81萬平方米，建設中低價商品房95萬平方米，完成危舊房改造50． 8萬平方米 ，建成和儲備廉租房 1000套。 區(qū)域地塊數量實際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價（單位：元/㎡）江寧區(qū)81046725 72370江北區(qū)4 13795809河西區(qū)9 156600城中區(qū)6 72590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)6 71742合計43 547717而南京市2003年成交土地51幅，總面積達到602. 5萬平方米 ，成交價高達 ，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 　　有數據表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數地塊成交價上漲幅度都在30%以內，部分地塊以底價成交。 　　在宏觀調控政策作用下，全市固定資產投資增速有所趨緩，由一季度的 %%，進入三季度以后，全市的固定資產投資增幅開始逐步回升，從三季度的29%%。2004年南京房地產開發(fā)投資286億元，同比增長55％，％，比全省房地產開發(fā)投資高6個百分點以上，約為全國平均增幅的一倍。112月南京市完成房地產投資額286億元，%。 2004年全