【正文】 %的消費(fèi)者接受的最高單價(jià)在3000元/㎡5000。這部分家庭對(duì)均價(jià)4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求最為強(qiáng)烈。其表現(xiàn)為市場(chǎng)供應(yīng)的商品房單價(jià)、總價(jià)、區(qū)域與消費(fèi)者實(shí)際需求之間的差異。應(yīng)該說(shuō)從總體供需關(guān)系說(shuō)，房?jī)r(jià)同時(shí)存在著上漲與下降的壓力，具體表現(xiàn)就是在細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)部有著微妙的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，但總體房?jī)r(jià)仍然程平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢(shì)，因?yàn)榇罅课幢粷M足的市場(chǎng)需求仍然是南京市房?jī)r(jià)居高不下的最強(qiáng)有力的支撐面。 2. 2004年度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 供需狀況與房?jī)r(jià)走勢(shì) 2004年四季度商品房供需 形勢(shì)—— 房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：。今年通過(guò)招拍掛成交的土地面積與去年相比減少了一半。城中片區(qū)相對(duì)于其它片區(qū)來(lái)講，2004年土地出讓樓面地價(jià)位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。 　　2004年南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如表31： 數(shù)據(jù)顯示，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交43幅，㎡。租賃市場(chǎng)月租金主要與出租房的房源地址，建筑年代，裝修情況，以及配套設(shè)施有關(guān) 。主要原因是央行的加息，使好多潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房?jī)r(jià)格的下調(diào)，而目前南京市二手房市場(chǎng)的價(jià)格并不低與新建商品房的價(jià)格。 南京市租賃行情分析 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場(chǎng)價(jià)格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢(shì)，比較火熱。所以二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)比較大。主要原因是選取的房源樣本不一樣，而且影響二手房?jī)r(jià)格的因數(shù)有很多。其中城中片區(qū)的二手房均價(jià)已達(dá)6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場(chǎng)存量房的價(jià)格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價(jià)、總價(jià)、套型、配套設(shè)施等。 南京市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按不同土地級(jí)別確定銷售價(jià)格，在公布的標(biāo)準(zhǔn)中，經(jīng)適房政府指導(dǎo)價(jià)上限突破了 2000 元 / 平米。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計(jì)算，需規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用住房用地 420 萬(wàn)平方米。其中，國(guó)有土地拆遷約 22590 戶（含在拆未完的老項(xiàng)目）需申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經(jīng)濟(jì)適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶，需申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房 23200 套。 　　盡管今年可竣工的 1 ． 8 萬(wàn)多套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢，但是，困難家庭對(duì)經(jīng)適房的需求量依然十分龐大。其中，供應(yīng)國(guó)有土地被拆遷家庭 9000 套、集體土地被拆遷家庭 9678 套、拆違家庭 180 套。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，預(yù)計(jì)到年底可確?？⒐?159 萬(wàn)平方米、 18858 套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)，到年底共竣工 152 萬(wàn)平米。年初確定的今年目標(biāo)是竣工 120 萬(wàn)平方米，后來(lái)因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了 30 萬(wàn)平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了 150 萬(wàn)平方米。而新建住宅和新建別墅及高級(jí)公寓均有不同程度的下跌。其中除新建商住、寫(xiě)字樓較上期有較大漲幅，%。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)。 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 城南、城北、江寧樓盤(pán)普遍價(jià)格變化不大。各片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價(jià)已達(dá)8012元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對(duì)的穩(wěn)定。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均價(jià)為4778元/平方米。 　　如圖3所示：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布70指數(shù)12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房?jī)r(jià)格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長(zhǎng)以外，其余片區(qū)的價(jià)格均沒(méi)有大的變化。城北片區(qū)主要是新增供給面積比較多，且價(jià)格變化不大。 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應(yīng)量逐漸增大，使其價(jià)格沒(méi)有呈現(xiàn)出過(guò)高的漲勢(shì)，反而下降了 10元/每平米。從而使很多潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價(jià)格的漲幅。相比于上期，本期南京市的商品房均價(jià)上漲了14元/平方米，增長(zhǎng)趨勢(shì)有所緩慢。以南京市七大片區(qū)的典型樓盤(pán)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出2004年12月新建商品 房加權(quán)平均價(jià)格為 5062元/平方米。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)分析： 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 分類別看，%，；%%；%。去年第四季度，%。%，%，%。在土地交易中，%，%。去年第四季度，%。%。分類別看，%，%。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，%。 　　回顧 70指數(shù)2004年度走勢(shì)，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢(shì)。導(dǎo)致整個(gè)城中片區(qū)價(jià)格的上揚(yáng)。2004年10月到2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)相對(duì)比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。 本期指數(shù)變化如下： 注： 70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變量都是重要的指標(biāo)。 1. 供給價(jià)格水平分析 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù) 　　2003年8月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了 南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng) ，是南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。第三節(jié) 價(jià)格研究 　　本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)為依托，對(duì)南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤(pán)（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征。 　　由圖 29可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類型的供給對(duì)比中，四種物業(yè)的供應(yīng)比例盡管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持穩(wěn)定。 　　至04年四季度時(shí)，河西、江寧及江北片區(qū)已經(jīng)供過(guò)于求，由上表中數(shù)據(jù)可以看出，至05年一季度時(shí)，供過(guò)于求的情況仍將繼續(xù)加劇，市場(chǎng)壓力將隨之進(jìn)一步加大，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請(qǐng)關(guān)注。 　　城中、城南及城東受其有限的土地資源所限制，使得它們?cè)?04年四季度及05年一季度中新增的供應(yīng)量都不是很多，加上城中、城東一直保持著較快的銷售速度，此消彼長(zhǎng)之下，最終使得它們所占的市場(chǎng)份額開(kāi)始變小。江北片區(qū)一季度的市場(chǎng)份額較之四季度有所增加，原因在于目前江北已經(jīng)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代，由此帶來(lái)的后繼供應(yīng)將在一季度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場(chǎng)份額亦持續(xù)增長(zhǎng)。 　　由圖 28可以看出2004年四季度向2005年一季度的過(guò)渡過(guò)程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢(shì)：河西、江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城東片區(qū)的供給份額略有增加，城中、城南、城東的供給份額有所減少，其中以城中片區(qū)減少最為明顯。 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 圖 28 2004年四季度與2005年一季度分區(qū)域供給比例變化 接下來(lái)是商住寫(xiě)字樓及商鋪，二者比重既無(wú)差異，都占到供應(yīng)總體的11％左右。 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 圖 27 2005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例 由于城中、城中片區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地資源越來(lái)越少，它們?cè)谀暇鞘兄兴嫉墓┙o份額也將隨著時(shí)間的推移越來(lái)越小。由于集中在江北的大盤(pán)項(xiàng)目較多，相信隨著諸多大盤(pán)的逐漸面市，江北片區(qū)的供應(yīng)量在整個(gè)南京樓市中所占的比重亦將越來(lái)越大。盡管四季度江寧片區(qū)新增的供給不多，但是由于前期面市房源消化速度緩慢，市場(chǎng)上亦存在著大量的積壓房源。 　　在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，％，主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應(yīng)量一直有增無(wú)減，且四季度前面市的供給中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量越來(lái)越多，并最終取代在三季度供應(yīng)量排名第一的江寧的位置。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)， 2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬(wàn)平米，略低于2004年四季度的供應(yīng)總量?？傮w而言，分樓型細(xì)分市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)之間的矛盾，在四季度中表現(xiàn)的越來(lái)越明顯，其中多層住宅與別墅的供需結(jié)構(gòu)失衡情況則較為突出。至四季度時(shí)，由于別墅市場(chǎng)的仍然不停的有新供給上市，且購(gòu)房者對(duì)別墅的需求幅度增長(zhǎng)的速度要小于別墅供給量幅度的增長(zhǎng)速度，此消彼長(zhǎng)之上，使得別墅市場(chǎng)的供需比在四季度中增長(zhǎng)較多。而目前市場(chǎng)總需求量有限，購(gòu)房者對(duì)于高層及小高層都有需求，但是需求量保持比較平穩(wěn)，且在總量上也小于供應(yīng)總量，因此隨著小高層及高層樓型供給量的持續(xù)增加，其供需也隨之有所增加，但是二者漲幅一般。 　　在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得四季度中多層房源的供應(yīng)體量在短時(shí)間內(nèi)有了一個(gè)極快的增加，其供需比也由三季度中的 ，供大于需。至四季度時(shí)，各樓型供需比都有所增長(zhǎng)，其中尤以多層樓型供需比漲幅最大，別墅的供需比漲幅緊隨多層之后，排在第二位。 　　圖 25，可以看出，2004年一季度至四季度中樓型供需比的變化走勢(shì)。對(duì)于6000元/平米以上的房源，受購(gòu)房者購(gòu)買能力所限，其供需比在三季度中就已經(jīng)大于1，隨著四季度中以河西片區(qū)為主的6000元/平米以上大量新房源的繼續(xù)增加，導(dǎo)致其供需矛盾進(jìn)一步加劇。而江北、江寧片區(qū)的房?jī)r(jià)雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個(gè)片區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)，不是購(gòu)房者心目中的理想?yún)^(qū)域，因此，盡管其價(jià)格遠(yuǎn)低于主城區(qū)，但是其銷售情況盡管始終處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。4000元/平米以下價(jià)位段的房源出現(xiàn)供需比大于1的主要原因在于江北、江寧片區(qū)，就購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，品質(zhì)相差不大的房源，其價(jià)格越低就越受購(gòu)房者的青睞。通過(guò)對(duì)三、四季度的對(duì)比可以看出，南京市新建商品房在價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)失衡情況越來(lái)越嚴(yán)重。 分價(jià)格層次的供需分析 圖 24 2004年四季度南京市新建商品房分價(jià)格層次供需比 　　結(jié)合三季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析，至 2004年四季度末為止，未實(shí)現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中片區(qū)及城東片區(qū)。四季度中，江寧、江北和河西片區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)都很大，但是前二者由于價(jià)位段較低，易為一般人群所接受，因此盡管地理位置不夠理想，但是銷售情況較之前期，有所好轉(zhuǎn)，其中尤以江北在四季度中的銷售進(jìn)展最大，受此影響，江北供需矛盾在四季度中有所緩和，由三季度的 。三季度至四季度中，城北片區(qū)供需矛盾有較小程度的下降。在三季度中，僅城中和城東片區(qū)供需比小于1，其余各片區(qū)都已經(jīng)供大于需。 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度南京新建商品房的實(shí)際供給總量為 498萬(wàn)平米， 統(tǒng)計(jì)方法參照抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型。：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。其中，供應(yīng)國(guó)有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，2004年底可確?？⒐?59萬(wàn)平方米、18858套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)。年初確定的目標(biāo)是竣工120萬(wàn)平方米，后來(lái)因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了30萬(wàn)平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了156．81萬(wàn)平方米。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計(jì)表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價(jià)（單位：萬(wàn)元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 　　今年南京原計(jì)劃建成經(jīng)濟(jì)適用房 120萬(wàn)平方米以上，建設(shè)中低價(jià)商品房90萬(wàn)平方米，完成危舊房改造50萬(wàn)平方米以上，．81萬(wàn)平方米，建設(shè)中低價(jià)商品房95萬(wàn)平方米，完成危舊房改造50． 8萬(wàn)平方米 ，建成和儲(chǔ)備廉租房 1000套。 區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬(wàn)元）樓面單價(jià)（單位：元/㎡）江寧區(qū)81046725 72370江北區(qū)4 13795809河西區(qū)9 156600城中區(qū)6 72590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)6 71742合計(jì)43 547717而南京市2003年成交土地51幅，總面積達(dá)到602. 5萬(wàn)平方米 ，成交價(jià)高達(dá) ，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 　　有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來(lái)，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價(jià)上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價(jià)成交。 　　在宏觀調(diào)控政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資增速有所趨緩，由一季度的 %%，進(jìn)入三季度以后，全市的固定資產(chǎn)投資增幅開(kāi)始逐步回升，從三季度的29%%。2004年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資286億元，同比增長(zhǎng)55％，％，比全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高6個(gè)百分點(diǎn)以上，約為全國(guó)平均增幅的一倍。112月南京市完成房地產(chǎn)投資額286億元，%。 2004年全