【正文】 和銷售分別為每套119平米和117平米，較2003年套均縮小10平米和8平米。 　　所以跟蹤市場(chǎng)需求的變化，用科學(xué)的研究方法和指標(biāo)對(duì)商品房的需求量及需求影響因素進(jìn)行分析是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求領(lǐng)域迫切需要關(guān)注的課題， 抉策地產(chǎn)研究中心 在購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)需求研究方面推出了基于數(shù)理模型與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上的《抉策南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求深度研究報(bào)告》（收費(fèi)定制報(bào)告），敬請(qǐng)關(guān)注。投資比例彈性最大，它會(huì)受到諸如國(guó)內(nèi)，外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，法律法規(guī)，物價(jià)水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)必須非常關(guān)注這一指標(biāo)的變化……（以下分析從略） 結(jié)婚購(gòu)房比例 基本穩(wěn)定 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年一至四季度，由結(jié)婚產(chǎn)生的購(gòu)房需求的比例基本穩(wěn)定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例達(dá)到19%，這主要是因?yàn)槟暇┦蟹績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了收入的增長(zhǎng)速度，使得很多需要結(jié)婚用房的消費(fèi)者不得不推遲需求實(shí)現(xiàn)的時(shí)間，或轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，但從變化幅度來(lái)看，其變化幅度很小，主要是因?yàn)榕c投資及改善居住條件的購(gòu)房需求相比，結(jié)婚需求有較大的剛性。 　　這主要是今年拆遷新政策的出臺(tái)和政府對(duì)拆遷量的控制，使得拆遷逐漸規(guī)范化和法制化，延緩了一部分應(yīng)拆未拆的需求。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心2004年一至三季度報(bào)告的相關(guān)論述，本報(bào)告將就2004年度的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。 　　略，見(jiàn)《抉策地產(chǎn)研究中心南京市季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征調(diào)查研究報(bào)告》。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。 消費(fèi)者調(diào)查 —— 以 抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù) 為基礎(chǔ)，每季度進(jìn)行樣本總?cè)萘繛?500份以上的抽樣調(diào)查及深度追訪，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析，在了解準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征的基礎(chǔ)上，研究消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。 （3） 媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) ：　　抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。 　　抉策地產(chǎn)研究中心是專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究機(jī)構(gòu)，以南京市及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r及前景為重點(diǎn)研究?jī)?nèi)容，在三大數(shù)據(jù)庫(kù)（抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、抉策 70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)、抉策媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)）的基礎(chǔ)之上，對(duì)南京樓市的供需狀況、價(jià)格趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、潛在消費(fèi)者的需求特征、細(xì)分市場(chǎng)特征、媒體偏好等進(jìn)行長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，經(jīng)過(guò)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)查與分析，定期發(fā)布有關(guān)南京市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，以期為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)單位提供專業(yè)咨詢服務(wù)。據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬(wàn)平米，在建、在售和新開(kāi)工面積的增幅都超過(guò)50%。去年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬(wàn)平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積2200萬(wàn)平方米。消費(fèi)熱點(diǎn)繼續(xù)升溫，以汽車、住房等為代表的重量級(jí)消費(fèi)持續(xù)旺盛，%。 　　南京市 。替代性片區(qū)的市場(chǎng)潛力與壓力并存，而價(jià)格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷售速度開(kāi)始明顯低于替代性片區(qū)；存量房市場(chǎng)方面，由于二手房的價(jià)位已經(jīng)在近兩年拉升過(guò)高， 2004年全年交易總量指標(biāo)明顯低于2003年，但套型較小、總價(jià)較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢(shì)仍然使得其價(jià)格水平持續(xù)攀升；另 外由于宏觀調(diào)控的原因，消費(fèi)者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)格局更加復(fù)雜微妙 。 （2） 南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù) ： 　　主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。 需求監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測(cè)的基本公式是： ①報(bào)告期區(qū)間的總需求＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間的需求總量－上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間交易量 ③本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場(chǎng)容量分析》。 具體來(lái)說(shuō)，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告； 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。由于2004年實(shí)際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過(guò)合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬(wàn)平方米，同時(shí)基本滿足了市場(chǎng)化拆遷購(gòu)房者的購(gòu)房需求。2004年四季度，%，%。 2. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 　　市場(chǎng)容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足?？梢钥闯鱿鄬?duì)有購(gòu)買力的人群更加理性地對(duì)待目前的市場(chǎng)。 　　從上世紀(jì) 90年代開(kāi)始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和貨幣補(bǔ)貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。四季度南京市有幾個(gè)體量較大的樓盤推向市場(chǎng)，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國(guó)際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒(méi)有明顯增長(zhǎng)甚至因?yàn)椴疬w的滯后性而有實(shí)際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價(jià)在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 　　通過(guò)對(duì) 2004年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動(dòng)不到2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，%%，%%，%，%，%；%，%。大量需求事實(shí)上并沒(méi)有充分釋放出來(lái)。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16%%，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬(wàn)平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積2200萬(wàn)平方米。 　　有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來(lái)，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價(jià)上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價(jià)成交。年初確定的目標(biāo)是竣工120萬(wàn)平方米，后來(lái)因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了30萬(wàn)平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了156．81萬(wàn)平方米。 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度南京新建商品房的實(shí)際供給總量為 498萬(wàn)平米， 統(tǒng)計(jì)方法參照抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型。 　　結(jié)合三季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析，至 2004年四季度末為止，未實(shí)現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中片區(qū)及城東片區(qū)。而江北、江寧片區(qū)的房?jī)r(jià)雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個(gè)片區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)，不是購(gòu)房者心目中的理想?yún)^(qū)域，因此，盡管其價(jià)格遠(yuǎn)低于主城區(qū)，但是其銷售情況盡管始終處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 　　在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得四季度中多層房源的供應(yīng)體量在短時(shí)間內(nèi)有了一個(gè)極快的增加，其供需比也由三季度中的 ，供大于需。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)， 2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬(wàn)平米，略低于2004年四季度的供應(yīng)總量。由于城中、城中片區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地資源越來(lái)越少，它們?cè)谀暇鞘兄兴嫉墓┙o份額也將隨著時(shí)間的推移越來(lái)越小。 　　由圖 28可以看出2004年四季度向2005年一季度的過(guò)渡過(guò)程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢(shì)：河西、江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城東片區(qū)的供給份額略有增加，城中、城南、城東的供給份額有所減少，其中以城中片區(qū)減少最為明顯。 　　由圖 29可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類型的供給對(duì)比中，四種物業(yè)的供應(yīng)比例盡管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持穩(wěn)定。 本期指數(shù)變化如下： 數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，%。去年第四季度，%。分類別看，%，；%%；%。從而使很多潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價(jià)格的漲幅。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均價(jià)為4778元/平方米。 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 年初確定的今年目標(biāo)是竣工 120 萬(wàn)平方米，后來(lái)因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了 30 萬(wàn)平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了 150 萬(wàn)平方米。其中，國(guó)有土地拆遷約 22590 戶（含在拆未完的老項(xiàng)目）需申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經(jīng)濟(jì)適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶，需申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房 23200 套。數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價(jià)、總價(jià)、套型、配套設(shè)施等。 南京市租賃行情分析 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場(chǎng)價(jià)格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢(shì)，比較火熱。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。 2. 2004年度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 供需狀況與房?jī)r(jià)走勢(shì) 2004年四季度商品房供需 形勢(shì)—— 房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。%的消費(fèi)者接受的最高單價(jià)在3000元/㎡5000。應(yīng)該說(shuō)從總體供需關(guān)系說(shuō)，房?jī)r(jià)同時(shí)存在著上漲與下降的壓力，具體表現(xiàn)就是在細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)部有著微妙的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，但總體房?jī)r(jià)仍然程平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢(shì)，因?yàn)榇罅课幢粷M足的市場(chǎng)需求仍然是南京市房?jī)r(jià)居高不下的最強(qiáng)有力的支撐面。城中片區(qū)相對(duì)于其它片區(qū)來(lái)講，2004年土地出讓樓面地價(jià)位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。主要原因是央行的加息，使好多潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房?jī)r(jià)格的下調(diào)，而目前南京市二手房市場(chǎng)的價(jià)格并不低與新建商品房的價(jià)格。其中城中片區(qū)的二手房均價(jià)已達(dá)6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場(chǎng)存量房的價(jià)格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計(jì)算，需規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用住房用地 420 萬(wàn)平方米。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，預(yù)計(jì)到年底可確?？⒐?159 萬(wàn)平方米、 18858 套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)，到年底共竣工 152 萬(wàn)平米。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)。各片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價(jià)已達(dá)8012元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對(duì)的穩(wěn)定。 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應(yīng)量逐漸增大，使其價(jià)格沒(méi)有呈現(xiàn)出過(guò)高的漲勢(shì)，反而下降了 10元/每平米。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)分析： 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 在土地交易中，%，%。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。2004年10月到2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)相對(duì)比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。第三節(jié) 價(jià)格研究 　　本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)為依托，對(duì)南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征。江北片區(qū)一季度的市場(chǎng)份額較之四季度有所增加，原因在于目前江北已經(jīng)進(jìn)入了大盤時(shí)代，由此帶來(lái)的后繼供應(yīng)將在一季度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場(chǎng)份額亦持續(xù)增長(zhǎng)。 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 圖 27 2005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例 　　在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，％，主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應(yīng)量一直有