【正文】 南京周邊地區(qū)發(fā)展較快，南京化學(xué)工業(yè)園建設(shè)勢(shì)頭迅猛，沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)功能進(jìn)一步完善，沿江大型企業(yè)擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，如揚(yáng)子石化、南鋼等。 周邊地區(qū)的發(fā)展 世界最大城市公園建設(shè)：今年，城東將以解放門(mén) 玄武門(mén)明城墻內(nèi)側(cè)改造為重點(diǎn)，修建沿城景觀道路，綠化帶和景觀小品，鞏固、擴(kuò)大北極閣風(fēng)貌區(qū)建設(shè)成果。 城市化進(jìn)程加快，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 景觀建設(shè) 據(jù)估算，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，建筑原材料占整個(gè)建筑成本的 60 ％以上 。2004 年上半年南京市土地出讓價(jià)格上漲較快，各類(lèi)用地樓面地價(jià)為 元 / 平米。 商品房直接成本帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 消費(fèi)者對(duì)汽車(chē)的價(jià)格評(píng)價(jià)較高的比例已從去年的 53 ％下降到 ％，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心表示，未來(lái)的交通狀況將會(huì)成為影響消費(fèi)者對(duì)汽車(chē)消費(fèi)環(huán)境滿(mǎn)意程度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)然政策面的長(zhǎng)期作用將可能促進(jìn)房?jī)r(jià)向理性發(fā)展，打壓短期投資所形成的房?jī)r(jià)泡沫空間。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資雖然有所回落，但房?jī)r(jià)繼續(xù)保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從南京統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，今年上半年南京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％；施工面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) ％，其中住宅面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) ％。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲悉， 16 月份 ， 全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 28% ，在各行業(yè)中占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的 % ，同比增幅較去年有所回落。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 今年一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 43 ％，與去年同期相比增長(zhǎng)了 ％。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)能力增長(zhǎng)支撐南京房?jī)r(jià) 在 500016000 元 / 平米的在城東、河西片區(qū)有一定的選擇空間。價(jià)位段在 30014000 元 / 平米的基本只能在在江寧片區(qū)選擇，從上圖中可以看出，此價(jià)位段需求比例卻是最高的，說(shuō)明目前南京市商品房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾仍然十分嚴(yán)重。2004 年二季度抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示：對(duì)每平米在 3000 元以下的需求比例占 ％，對(duì) 30014000 元 / 平米的需求比例占 ％，對(duì) 40015000 元 / 平米的需求比例占 ％，對(duì) 50016000 元 / 平米的需求比例占 ％，對(duì) 6000 元 / 平米以上的需求比例占 ％。 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的影響 圖 39 2004 年二季度南京市商品住宅期望單價(jià)需求比例 表 31 2004 年二季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì) 片區(qū) 交易數(shù) （件） 2004 年二季度樓面地價(jià) （元 / 平米） 2004 年一季度樓面地價(jià) （元 / 平米） 河西 3 2865 1792 城東 —— —— 1815 城北 3 2971 1618 江北 —— —— 1243 城中 —— —— 25081 城南 2 788 —— 江寧 1 —— 全市 2030 2219 注： 1. 樓面地價(jià)統(tǒng)一以容積率 計(jì)算； 2. 統(tǒng)一以?xún)舻赜?jì)算。2004 年二季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如表 31 ： 數(shù)據(jù)顯示， 2004 年二季度南京市土地出讓樓面地價(jià)為 2030 元 / 平米，與一季度相比有所下降，二季度商業(yè)用房建設(shè)用地成交地塊較多，城北片區(qū)相對(duì)于其它片區(qū)來(lái)講， 2004 年一季度土地出讓樓面地價(jià)較高，原因是商業(yè)用房所占比例較高；城中片區(qū) 2004 年二季度商業(yè)用地出讓較少，因此二季度全市樓面地價(jià)比一季度樓面地價(jià)來(lái)的低。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，出租房市場(chǎng)租賃價(jià)格與上期相比有所回落，普通住宅租賃市場(chǎng)價(jià)格與商品房、商品住宅、二手房?jī)r(jià)格有所區(qū)別，因此，租賃市場(chǎng)月租金主要以出租房的年代、戶(hù)型、裝修程度等因素密切相關(guān)。同時(shí)也說(shuō)明前期投資江寧商品房的購(gòu)房者開(kāi)始拋售手中房產(chǎn)，這將對(duì)未來(lái)江寧房地產(chǎn)形勢(shì)產(chǎn)生較大影響，詳情見(jiàn)抉策《南京市江寧片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)存量房（二手房）數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2004 年 6 月南京各片區(qū)存量商品房?jī)r(jià)格，數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源的地址、面積、戶(hù)型、樓層、單價(jià)、總價(jià)、設(shè)施、年代等。 存量房?jī)r(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2004 年 6 月各片區(qū)二手房均價(jià)如圖 37 ： 圖 37 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市存量房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) （單位：元 / 平米） 因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要解決中、低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問(wèn)題，價(jià)格由政府控制，上漲空間不大。 圖 36 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)雙月漲幅 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 2004 年 原南京市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 萬(wàn)平米，竣工 萬(wàn)平米，共 15798 套。本期 70 典型寫(xiě)字樓加權(quán)均價(jià)為 6305 元 / 平米，住宅加權(quán)均價(jià)為 4650 元 / 平米，別墅及公寓加權(quán)均價(jià)為 6180 元 / 平米。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年 6 月南京分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)，如圖 35 ： 圖 35 2003 年 8 月 2004 年 6 月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 目前城南片區(qū)漲幅較快，主要原因在于地鐵的建設(shè)及政府的關(guān)注。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出 2004 年 6 月南京新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如圖 33 ， 2004 年 6 月七大片區(qū)的新建商品住宅加權(quán)均價(jià)位 4650 元 / 平米，與 2004 年 2 月價(jià)格相比增長(zhǎng) 70 元 / 平米。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 33 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)和 2004 年 6 月 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2004 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均價(jià)如圖 31 所示。 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 31 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，相應(yīng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）由原來(lái)的 20 ％或以上提高到 35 ％或以上，相應(yīng)的銀行對(duì)個(gè)人住房貸款也作出規(guī)定，杭州、上海、南京等房地產(chǎn)增長(zhǎng)較快的城市也發(fā)布政策限制炒房。今年 4 月央行發(fā)表《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，此報(bào)告估算 80 ％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，都直接或間接的來(lái)自銀行，從而使得房地產(chǎn)業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó) 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度與去年同期相比，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲了 ％，比 2004 年一季度上漲 ％，土地交易價(jià)格比去年同期上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 1 ％。 2004 年以來(lái)南京市商品房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較?。ǔ齻€(gè)別片區(qū)外），某幾個(gè)片區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，促使價(jià)格漲幅有所放緩，代表片區(qū)如：江寧、江北，但是南京商品房?jī)r(jià)格仍然保持著緩慢上升的態(tài)勢(shì)。 我們把 2003 年 8 月第一期 70 指數(shù)值定為 100 ，根據(jù) 2003 年 10 月、 12 月 2004 年 2 月公布的抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到 2004 年 4 月－ 6 月抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)。 南京市 85% 在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目與我中心簽定有數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從 2003 年 8 月起每月提供一次最新的樓盤(pán)信息、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)與價(jià)格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)匯總在抉策 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)報(bào)告》（雙月發(fā)布）中。本期價(jià)格研究?jī)?nèi)容主要包括： 2004 年 46 月南京抉策 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析，南京市商品房?jī)r(jià)格成因及價(jià)格走勢(shì)分析。 可以預(yù)見(jiàn)，在三季度，這些片區(qū)絕大部分的細(xì)分市場(chǎng)都將進(jìn)入供過(guò)于求的時(shí)代。由圖 29 可以看出， 2004 年二季度與三季度的供給對(duì)比中，住宅供應(yīng)量增加了近 29 萬(wàn)平米；商住、寫(xiě)字樓有近 12 萬(wàn)平米的增加， 這些新增的商住寫(xiě)字樓幾乎都在城中片區(qū)；商鋪供給略有減少；別墅項(xiàng)目供應(yīng)略有增加。 分物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)供給比較 圖 29 2004 年二、三季度分物業(yè)類(lèi)型的供給變化（單位：萬(wàn)平米） 與二季度分片區(qū)的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行對(duì)比，在未來(lái)的三季度中，南京的片區(qū)供需狀況極有可能出現(xiàn) “ 兩級(jí)分化 ” 現(xiàn)象，即城東片區(qū)供不應(yīng)求的情況將會(huì)加劇，江寧、江北片區(qū)供過(guò)于求的情況也會(huì)加劇。 由圖 28 可以看出 2004 年二季度向三季度過(guò)渡中，南京新建商品房供給的變化趨勢(shì)：城東、城北的供給份額明顯減少，而城中、江寧江北片區(qū)的供給比例有較大提高。 圖 27 2004 年三季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例 ? 2004 年二、三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 分片區(qū)市場(chǎng)供給變化 圖 28 2004 年二、三季度南京市新建商品房分片區(qū)供給比例變化 商鋪和別墅分別占到供應(yīng)總量的 5 ％與 4 ％。進(jìn)入三季度，又會(huì)有一批樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，加大了河西的供應(yīng)量，接下來(lái)分別是江寧、城南、江北等片區(qū)。2004 年三季度河西的供應(yīng)量占到總體的 ％，處于第二的位置。 在 2004 年三季度南京新建商品房的供給中，城中片區(qū)最高，占到了 ％，主要原因是該片區(qū)存在著大量的未被消化的商務(wù)寫(xiě)字樓，由此可以看出，城中片區(qū)的寫(xiě)字樓明顯的供過(guò)于求。 ? 2004 年三季度南京市新建商品房供給狀況 ? 2004 年三季度南京市新建商品房分片區(qū) 供應(yīng)狀況 圖 26 2004 年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例 抉策地產(chǎn)研究中心因?yàn)閾碛休^全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的南京在售樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)，有能力對(duì)以月為單位的樓盤(pán)供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型如本節(jié) 所示。 ? 2004 年三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ? 2004 年三季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 2004 年二季度，小高層的供需比接近于 1 ，供需基本平衡。正如第一節(jié)市場(chǎng)容量分析所指出的，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供給主導(dǎo)需求，所以南京購(gòu)房者對(duì)于多層的需求減少、對(duì)小高層、高層的需求相對(duì)增多了，這一趨勢(shì)為反映在分樓型的供需比變化上，如圖 25 ，可以看出，雖然多層住宅仍是供不應(yīng)求，但是供需比緩慢上升，供需矛盾稍有緩解。 分樓型的供需狀況 圖 25 2004 年一、二季度南京市商品房分樓型的供需比變化 一，從未實(shí)現(xiàn)的需求的角度進(jìn)行分析，上半年未實(shí)現(xiàn)的需求主要集中于單價(jià)在 5000 元以下 / 平米的新建商品房，并且主體為單價(jià)在 4000 元以下 / 平米的新建商品房；而未被消化的供給主要集中于單價(jià)在 5000 元以上 / 平米的新建商品房，特別是單價(jià)在 6000 元 / 平米乃至更高價(jià)位的商品房。對(duì)此我們可以得出兩點(diǎn)結(jié)論： 單價(jià)在 5000 元以下 / 平米價(jià)位的新建商品房基本是供不應(yīng)求，而且價(jià)位越低越是供不應(yīng)求；同時(shí)，單價(jià)在 5000 元以上 / 平米的新建商品房供過(guò)于求，單價(jià)在 6000 元以上 / 平米的新建商品房明顯的供過(guò)于求。當(dāng)然，供需的平衡是受眾多因素影響的，在以下報(bào)告中我們將更加全面的分析這個(gè)問(wèn)題。由于城東片區(qū)的土地供給很少，而購(gòu)房者對(duì)于城東片區(qū)的需求卻呈上升趨勢(shì)，使得城東片區(qū)供不應(yīng)求的局面加劇。 2004 年二季度（特別是 6 月份）是樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的集中時(shí)間，江寧江北、河西、城北片區(qū)都有大量的新樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，大大增加了片區(qū)的市場(chǎng)供給量，同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)這些片區(qū)的購(gòu)房需求量基本穩(wěn)定，有的片區(qū)甚至出現(xiàn)了需求減少的情況（見(jiàn)第一節(jié)中分片區(qū)的市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)），造成了這些片區(qū)供過(guò)于求的局面。 從圖 23 片區(qū)供需比變化圖可以看到，二季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的繼續(xù)加深。 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 分片區(qū)的新建商品房供需分析 圖 23 2003 年至 2004 年二季度分片區(qū)的新建商品房供需比 需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場(chǎng)總體的供求狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)具有參考價(jià)值，但總供需比無(wú)法反映各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況，如分區(qū)域、分價(jià)位等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行交叉分析，欲了解更加詳盡的信息，敬請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)報(bào)告》。 供需比監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 報(bào)告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報(bào)告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際總供應(yīng)量 / 報(bào)告期區(qū)間的總需求 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測(cè)的基本公式是： ① 報(bào)告期區(qū)間的總需求＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿(mǎn)足的需求總量＋本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量 ② 上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿(mǎn)足的需求總量＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間的需求總量－上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間交易量 ③ 本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場(chǎng)容量分析》。 ? 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 需求監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004 年二季度，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求（新建商品房和存量房，包括一季度的未滿(mǎn)足的需求 90 萬(wàn)平米）為 415 萬(wàn)平米（其中新建商品房需求 255 萬(wàn)平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為 435 萬(wàn)平米（其