【正文】 費者做的各種宣傳在消費群心目中的影響。規(guī)模優(yōu)勢。 開發(fā)商與北師大聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一分部，保證教學(xué)質(zhì)量；另有小學(xué)、幼兒園；劣 勢：交通不方便，目前只有5路公交車從項目附近通過。周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、生活配套、商業(yè)配套等都比較欠缺。地處郊區(qū)，但價格相對偏高。綜合評述萬科是首次投資江西房地產(chǎn)開發(fā)市場， 江西省、南昌市和南昌高新區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)對萬科投資南昌表示了極大的關(guān)注；在政策和資金給予了極大的優(yōu)惠，使其投資利潤率有了根本性的保證，同時，萬科憑其強大的品牌影響力及其先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，必將對南昌房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，抬高整個京東片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)門檻，進(jìn)而提升京東片區(qū)的整體房價，從而提升整個南昌市樓盤的質(zhì)量。（五）、紅谷灘板塊★ 板塊組成：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū)★ 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實施，使紅谷灘將成為新南昌的CBD中心區(qū)域。 高起點的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價值，南昌市的總體發(fā)展規(guī)劃奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁。 紅谷灘建設(shè)者水平高，樓盤規(guī)模大，品質(zhì)高。上海綠地、大連萬達(dá)、上海西部等外地品牌企業(yè)，江信、江投、洪城等本地破具實力的開發(fā)企業(yè)在此造樓，強強聯(lián)合、共同開發(fā)，打造一個高檔居住區(qū)。 市政建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)及日趨完善的配套設(shè)施，可持續(xù)發(fā)展空間較大。劣勢：配套設(shè)施尚未完全到位。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位、不健全。 人氣尚未形成火候?！?樓市特點分析： 供應(yīng)量大。由于市政府給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，使開發(fā)商加快了開發(fā)進(jìn)度，近一年將有160萬平方米的樓盤面市，為南昌市各板塊之最。 產(chǎn)品呈多樣化。既有以“賓江豪園”為代表的面向高收入階層的豪宅，又有以“理想家園”為代表的面向工薪階層價位的樓盤，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，但中高檔樓盤占了三分之二以上的份額。 樓盤規(guī)模大。絕大多數(shù)樓盤的規(guī)模都在15萬㎡以上，其中以萬達(dá)星城100萬㎡為最?！?樓盤點擊：自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開個案不斷增多，到目前為止，在建、擬建樓盤至少在10個以上，且都為品牌企業(yè)開發(fā)的大盤，部分在售主要樓盤個案見下表：樓盤名稱總建筑面積（萬㎡）住宅類型當(dāng)前均價（元/㎡）萬達(dá)星城100萬多層、高層2500（高層）濱江豪園24萬高層2900(二期)理想家園17萬多層、小高層2350（小高層）紅谷春天多層、高層2800（多層）洪城時代廣場10萬高層已售完鹿景名居24萬高層3500（二期）商城世紀(jì)村15萬高層2500江信國際花園26萬多層、高層2900（二期）鳳凰城50萬多層、高層2400（一期）★ 樓市發(fā)展態(tài)勢：自從南昌市政府提出“一江兩岸、鯤鵬展翅“的城市戰(zhàn)略構(gòu)想以來，紅谷灘戰(zhàn)略上的重要性也日益顯現(xiàn)出來。其潛在的升值優(yōu)勢吸引著購房者的關(guān)注，銷售情況樂觀向上，2003年，隨著政府配套設(shè)施建設(shè)的加快，紅谷灘新區(qū)樓盤的建設(shè)和上市總量逐漸增多，目前區(qū)內(nèi)在售樓盤均價已接近3000元/平米，超前的規(guī)劃設(shè)計、得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢、日益完善的配套設(shè)施，紅谷灘樓市將成為今年到未來幾年南昌樓市的主旋律?！锝?jīng)典樓盤分析——萬達(dá)星城基本數(shù)據(jù)占地面積：約965畝總建筑面積：1000000㎡綠化率：65%（其中一區(qū)45%）主力房型及面積：二房（90 ㎡ 左右）、三房（120㎡左右）樓盤形態(tài)：一區(qū)為多層和小高層，現(xiàn)代歐式風(fēng)格住宅小區(qū)小區(qū)配套：100米風(fēng)情商業(yè)街，10000平方米超大會所，國際品牌連銷超市，江濱，湖濱兩大公園，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)一站式品牌教育等。戶型設(shè)計特點萬達(dá)星城在戶型設(shè)計上，以最大限度滿足居家型物業(yè)需求為主導(dǎo)思想。戶型設(shè)計方正，浪費面積少。二房主力面積控制在90平方以內(nèi)，目標(biāo)客戶群鎖定于企業(yè)白領(lǐng)，多為第一次置業(yè)，主要用于過度性住房；三房二廳面積控制在110130㎡之間，主要針對的客戶群體是中層收入家庭，他們多為改善居住環(huán)境而選擇萬達(dá)星城，在戶型功能設(shè)計上盡量提高戶型的實用率。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析：a) 萬達(dá)強大的品牌號召力b) 超大規(guī)模的社區(qū)c) 完善的社區(qū)配套d) 規(guī)范、專業(yè)的操作手法e) 完善的教學(xué)體系，從幼兒園到中學(xué)都是與南昌市名校合作（幼兒園以南昌最好的廣電幼兒園合作，小學(xué)和中學(xué)合南昌二中合作）f) 較低的入市價格g) 恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機，紅谷灘內(nèi)幾個高檔樓盤相繼入市，板塊市場已經(jīng)炒了很久h) 市政府的大力支持i) 戶型單位面積設(shè)計較小，單位總價較低劣勢分析：j) 目前紅谷灘的市政配套設(shè)施仍不完善，市民多持觀望心態(tài)k) 地段相對而言較偏，市民的心理距離較完l) 紅谷灘目前人氣不夠m) 片區(qū)市場內(nèi)，競爭激烈n) 規(guī)模大，開發(fā)周期長，不可預(yù)見風(fēng)險增大o) 片區(qū)市場內(nèi)，跟進(jìn)項目不少，競爭中難免不處于劣勢（六）、城南板塊★ 板塊構(gòu)成：南昌市以南，包括江鈴、江聯(lián)重工這類大型企業(yè)，小藍(lán)鄉(xiāng)及小藍(lán)工業(yè)園區(qū)、蓮塘一片的區(qū)域?！?優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：郊區(qū)空氣清新，宜人居住。 良好的市政設(shè)施陸續(xù)建設(shè)，規(guī)劃的105米的迎賓大道和南蓮路，小蘭墨山立交橋的竣工通車，使蓮塘到南昌車程僅需20分鐘，承接了南昌舊城改造，人口外遷的居住需求。 城市總體規(guī)劃2005年南昌主城區(qū)將由一個中心城區(qū)，五個組團(tuán)區(qū)組成。蓮塘鎮(zhèn)是五個組團(tuán)之一，定位于生產(chǎn)、生活綜合區(qū)，規(guī)劃人口18萬人。劣勢：郊區(qū)地帶，生活配套設(shè)施、交通人氣不及南昌城區(qū)?！?樓市特點分析：樓盤規(guī)模大，真正的大盤領(lǐng)地。如上海綠地山莊，占地100畝，彩虹世紀(jì)城占地164畝，夢里水鄉(xiāng)占地200畝，康城占地500畝，大湖之都占地1600畝……等等，城南千畝以上的地產(chǎn)項目已達(dá)6個之多。產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化。南昌樓盤不僅規(guī)模大，且樓盤產(chǎn)品類型也比較齊全，有低層花園洋房，有小高層、高層的電梯公寓，還有一體化的別墅項目，給市民提供了多樣化的購房選擇?？傮w房價不高，具備較強的升值潛力。大盤意味著“用實力講話”，蓮塘樓盤的競爭將進(jìn)入品牌和實力的競爭階段?！?樓盤點擊：南昌房地產(chǎn)在建、已出讓占地在10萬㎡以上的達(dá)15個,總占地面積近15000畝,占南昌市房地產(chǎn)在建面積的50%以上,10多個大盤基本上布局在南昌市城郊,東、南、北三個角，城南為大盤集結(jié)的重心地帶。南昌縣已出讓的的房地產(chǎn)項目用地近萬畝，其中南奧1200畝、宏舜房產(chǎn)1500畝，澄碧湖700畝，上海綠地1100畝、洪城大廈集團(tuán)500畝以及南昌最大的盤1600畝的大湖之都等等，城南“大盤”時代開始唱響。目前部分主要在售樓盤見下表：樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價（元/㎡）陽光麗景多層、高層1700星港小鎮(zhèn)8萬多層1200彩虹世紀(jì)城16萬多層、小高層1650（多層）夢里水鄉(xiāng)（二期）花園洋房、多層、高層、別墅1400別墅：1600綠地山莊39萬別墅2500嘉業(yè)花園10萬多層1100上海新城10萬（一期）多層958（起價）貴都國際花城36萬多層、小高層、別墅1200碧湖銀座高層1500★ 發(fā)展態(tài)勢分析：如今中心城區(qū)人口向市郊拓展，已成為了南昌城市發(fā)展的新動向，隨著南昌城區(qū)只拆不建的政策，城區(qū)人口不斷遷往市郊，給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了巨大的市場和舞臺。城南板塊作為一個有實力、有潛力的板塊開始成為眾多開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的理想領(lǐng)地。城南如火如荼的圈地運動，促使城南樓市迅速火熱起來，受市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總量的嚴(yán)格限制，一些在市區(qū)沒有爭到土地的開發(fā)商便把投資區(qū)域重點放在南昌縣，成交面積達(dá)4000畝，相當(dāng)于南昌市區(qū)今年全年的土地供應(yīng)量，從小蘭鄉(xiāng)到銀三角直至蓮塘，房地產(chǎn)開發(fā)量高達(dá)6000余畝，城南龐大的區(qū)域開發(fā)量以及夢里水鄉(xiāng)、彩虹世紀(jì)城等較大規(guī)模樓盤的相繼進(jìn)入，使得該板塊的開發(fā)聲勢迅速高漲，同時也使得南昌縣房價與日漸漲，與上半年南昌市區(qū)房價上漲5%的幅度相比，南昌縣房價已由去年的1000元/平方米左右上升至1200元/平方米左右，一些品質(zhì)較好的樓盤房價已達(dá)到13001400元/平方米的均價水平?！按蟊P”是南昌市政的催生物，是市場的需求，南昌縣各樓盤的銷售重點面向南昌市內(nèi)居民，特別是墨山立交橋竣工通車、迎賓大道的拓寬，大大縮短了從南昌縣到市區(qū)的時間，使得市區(qū)居民將更加看好南昌縣的樓盤。據(jù)了解，在蓮塘等地購房的消費者中，南昌市區(qū)居民占到了70%左右，城南充足的土地供應(yīng)以及方便的交通出入，使得越來越多的開發(fā)商及消費者把開發(fā)投資的重點轉(zhuǎn)向了城南板塊?？梢灶A(yù)測，下半年及未來幾年，城南板塊將會成為南昌樓市的熱點區(qū)域?！?經(jīng)典樓盤分析康城1．項目概況項目位于迎賓大道555號，南隔堤以南、迎賓大道以東，小藍(lán)工業(yè)園內(nèi)，北面緊鄰規(guī)劃中的城南公交總站。項目由寧波金達(dá)利/洪都中企開發(fā)，占地面積400畝，總建筑面積50萬平方米。2004年5月15日開盤，一期推出12棟，全部為多層（6層），其中兩房2棟，三房3棟，樓中樓7棟，工程已全部接近封頂。2．戶型、價格、物業(yè)管理 一期推出主打戶型為“樓中樓”，面積區(qū)間：140—160平方米，此戶型的推出大受市場歡迎。其他戶型有：85平米的兩房兩廳一衛(wèi)，100平米的三房兩廳一衛(wèi)，面積控制適當(dāng)。一期均價達(dá)到了2100元/平方米，據(jù)了解，開盤當(dāng)天預(yù)訂情況較好，但后期退房情況嚴(yán)重，這與它的定價有直接關(guān)系。物業(yè)管理由深圳福田物業(yè)負(fù)責(zé)，這與其地段其他項目相比，價格略顯稍高。3．廣告訴求主打廣告語為：花園、泳池、樓中樓，花園即：每戶一樓贈送花園；泳池即小區(qū)內(nèi)有一個超大泳池，面積不小于800平方米；樓中樓即其獨特的戶型設(shè)計，南昌其他項目還未有此種戶型。廣告訴求以其項目本身內(nèi)部配套為賣點，盡量避免其薄弱環(huán)節(jié)（外圍生活設(shè)施配套）。4．優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：小區(qū)配套完善，區(qū)內(nèi)配備設(shè)施包括超市、菜場、餐飲、幼兒園、網(wǎng)球場、游泳池。戶型新穎實用，頗受市場歡迎。其中二房：83多平方米、三房：106平方米、樓中樓：143平方米（兩層）/165平方米（三層）。開發(fā)商具備一定的品牌知名度，樓盤品質(zhì)較高。樓盤北側(cè)即將興建一座大型的公交總站，為日后出行提供便利。劣勢： 項目地段較為偏僻。 生活設(shè)施配套不完善。項目價位相對較高，目前叫好不叫座。從以上對各地產(chǎn)板塊的全面分析中，我們可以看出在今年的樓市中，不再形成一個樓盤獨領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局。2003年南昌房地產(chǎn)市場中，一個最重要的發(fā)展趨勢就是板塊的激烈競爭和板塊格局的大變動，紅谷灘板塊異軍突起，幾乎所有樓盤都是熱銷場面，使2003年成為“紅谷灘年”。青山湖板塊土地拍賣火爆，開工場面連連不斷，城南板塊大盤唱響，南昌樓市的熱點板塊已經(jīng)轉(zhuǎn)移，2004年南昌樓市的戰(zhàn)爭不僅是個案與個案的競爭，更是板塊與板塊的大戰(zhàn)。預(yù)計：2004年以至后兩年，城南、紅谷灘、青山湖將成為南昌樓市戰(zhàn)爭的“主戰(zhàn)場”。二、板塊競爭態(tài)勢分析紅谷灘市場進(jìn)入了市場盤整階段 紅谷灘市場經(jīng)過了第一輪的市場熱潮之后，從2003年第三季度開始，不管是上市供應(yīng)量，還是市場銷售量、各項數(shù)據(jù)都表明市場進(jìn)入了相對平穩(wěn)狀態(tài)。市政府一直在對紅谷灘大力炒作，但紅谷灘的各項市政配套設(shè)施目前仍亟需加強，人氣也不夠，消費者市場上對紅谷灘物業(yè)越來越理性，紅谷灘市場進(jìn)入了市場盤整狀態(tài)。隨著市政規(guī)劃和各種配套設(shè)施的加強，該板塊將會越來越吸引廣大消費者的注意，尤其是年齡層次相對年輕的消費一族，預(yù)計2004年對青山湖板塊乃至本項目產(chǎn)生的客源分流效應(yīng)還將進(jìn)一步明顯。 朝陽洲片區(qū)供應(yīng)市場逐漸減少朝陽洲片區(qū)是南昌市開發(fā)的最為火熱，也是最為成熟的一個片區(qū)，高檔樓盤林立，產(chǎn)品價格高居各片區(qū)之首。但由于土地資源的不可復(fù)制性，該板塊土地供應(yīng)越來越少，除了在售和將售的樓盤外，在2004年以后，基本上不會有什么樓盤上市，尤其是規(guī)模較大的項目。市中心物業(yè)檔次參差不齊，商住樓占據(jù)市場主導(dǎo)由于市區(qū)用地的控制嚴(yán)格，上市樓盤數(shù)量不多，盤量整體不大，大型樓盤除了恒茂國際花城外，東方塞納建筑面積15萬平米，天路天集的玉河明珠達(dá)到了50萬平米，其他項目均為小型高層為主。在2003年，隨著萬達(dá)購物廣場的建成，市區(qū)出現(xiàn)了開發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)的熱潮，已銷售的有財富廣場和地王廣場，勝利廣場也既將入市。京東片區(qū)市場競爭力下降 由于京東片區(qū)住宅用地嚴(yán)格控制，市政配套建設(shè)速度沒有到達(dá)人民的期望值，片區(qū)內(nèi)物業(yè)檔次和價格偏低，從片區(qū)競爭來說，京東片區(qū)處于競爭弱勢，2003年除京東安居小區(qū)上市外，幾乎沒有新的住宅項目開發(fā)，而在售樓盤銷售也不容樂觀。青山湖新盤推出，板塊競爭威脅加大。青山湖片區(qū)因其獨特的青山湖景觀，成為繼朝陽洲之后又一開發(fā)熱點區(qū)域。本片區(qū)青山湖度假旅游服務(wù)業(yè)的興旺，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，不少關(guān)停并轉(zhuǎn)的企業(yè)利用其土地資源，加快市政改造工程，進(jìn)一步加大本片區(qū)的開發(fā)力度，內(nèi)外環(huán)境俱佳的規(guī)模社區(qū)將引導(dǎo)本片區(qū)物業(yè)登上新臺階。秀泊經(jīng)典、碧海云天等為青山湖片區(qū)商品房開發(fā)闖出新路。小高層、高層等環(huán)境較佳的規(guī)模社區(qū)將帶領(lǐng)青山湖片區(qū)的住宅物業(yè)走出低價的底谷，成為新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的有力競爭項目。城南板塊大盤崛起。 南昌總體規(guī)劃前景，孕育了南昌郊縣房產(chǎn)樓市，圍繞“花園城市，生態(tài)人居”這一目標(biāo)，積極改造老城區(qū)，大力拓展新城區(qū)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和縣城建設(shè)的突飛猛進(jìn)，使得該縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間和巨大商機，尤其表現(xiàn)在大盤的開發(fā)和誕生：大湖之都項目占地1700畝，奧林匹克花園項目占地1200畝，宏舜房地產(chǎn)開發(fā)公司圈地1500畝，綠地山莊開發(fā)土地1200畝，上