【導(dǎo)讀】需求，更有迅速提高公司知名度，打造品牌的需求。沸點(diǎn)—田園居所對(duì)本公司在。南昌的發(fā)展有著標(biāo)志性的意義。商作出投資決策的的重要參考指標(biāo)，所以編制了這個(gè)可行性分析報(bào)告。營(yíng)銷策劃，研究結(jié)論以及建議。市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)，本文從項(xiàng)目的市調(diào)工作著手，開的實(shí)際操盤情況，確定本案營(yíng)銷策劃方案。的第一個(gè)項(xiàng)目，需要一個(gè)富有價(jià)值以及提高本身知名度的項(xiàng)目來(lái)開發(fā)。圳沸點(diǎn)通過(guò)南昌政府拍賣，以1125萬(wàn)元的價(jià)格拿到了面積25畝宗地。用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。

　　

【正文】 震活動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)（ 2020 年 5月份九江發(fā)生的地震波及了南昌） 意外事故風(fēng)險(xiǎn)：意外事故風(fēng)險(xiǎn)是隨時(shí)存在而不能預(yù)料的，其雖然發(fā)生的機(jī)率不高，但是一旦發(fā)生就會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的影響，因而對(duì)其不能沒有充分的準(zhǔn)備?？深A(yù)留一部分資金作為不時(shí)之需。 第六章 營(yíng)銷策劃 促銷原則 A:促銷時(shí)機(jī)和促銷方式組合，均應(yīng)遵循以下 “ 四個(gè)有利于 ” 標(biāo)準(zhǔn) 1)有利于項(xiàng)目的推出和銷售 —— 經(jīng)濟(jì) 效益 2)有利于建立目標(biāo)客戶對(duì)發(fā)展商的信任感 —— 社會(huì)效益 3)有利于深圳沸點(diǎn)的品牌建設(shè) —— 品牌效益 4）有利于加速開發(fā)商的資金回籠 — 時(shí)間效益 促銷思路 利用房展聚集人氣 —— 開盤優(yōu)惠促銷引爆人氣 —— 順利銷售清盤 銷售策略 “ 整合營(yíng)銷 “ 模式是近年來(lái)在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中提出的新概念，它是指項(xiàng)目在推廣過(guò)程中以統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一形象來(lái)進(jìn)行宣傳推廣。無(wú)論項(xiàng)目以哪種行銷渠道來(lái)進(jìn)行推廣，項(xiàng)目由始至終以 “ 一種聲音 ” 來(lái) “ 說(shuō)話 ” 。而本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣過(guò)程中以一種 “ 打造溫州首個(gè)高檔城市花園生活特區(qū) ” 的形象定位來(lái)進(jìn)行貫穿 項(xiàng)目推廣始終。具體的營(yíng)銷渠道包括以下幾大內(nèi)容： 開盤優(yōu)惠促銷 對(duì)頭 50 名認(rèn)購(gòu)者進(jìn)行 （但是前提是一人只能認(rèn)購(gòu) 1 套），后面的認(rèn)購(gòu)者給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)（比如送數(shù)碼相機(jī)等）。 設(shè)立售樓處和銷售員 售樓處是銷售最直接也是最頻繁接觸了解產(chǎn)品的載體，而銷售員是消費(fèi)者最直接認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的渠道（并且要求是有 3年以上銷售經(jīng)驗(yàn)的銷售員擔(dān)任），銷售處的形象包裝和銷售員的培訓(xùn)是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 廣告包裝 項(xiàng)目圍墻工地 圍墻工地是目標(biāo)客戶群體和潛在消費(fèi)群體以及市民認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的最直觀的傳達(dá)方式，如何引起目標(biāo)消費(fèi)群體的注意 力，圍墻形象包裝的好壞至關(guān)重要。 巨型廣告牌 廣告牌的設(shè)置對(duì)項(xiàng)目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對(duì)項(xiàng)目宣傳的另一大 “ 法寶 ” 。 樓書、單張 樓書和單張是對(duì)樓盤項(xiàng)目宣傳的最主要宣傳方式，也是消費(fèi)者最深刻最全面認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的宣傳渠道，因此，樓書和單張對(duì)項(xiàng)目定位和主題宣傳到位與否相當(dāng)重要。 報(bào)紙廣告 以效果圖和項(xiàng)目具體情況（內(nèi)容類似于樓書、單張）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 人脈傳銷 利用公司強(qiáng)大的客戶資源優(yōu)勢(shì)，制定中心客戶獎(jiǎng)勵(lì)措施，加快項(xiàng)目的銷售去化速度，同時(shí)形成項(xiàng)目良好的社會(huì)形象和宣傳口碑。 廣告時(shí)間 A:開始時(shí)間： 2020 年 6 月底 B:結(jié)束時(shí)間： 2020 年 2 月 廣告目標(biāo)市場(chǎng) 周邊高校教職工，昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所有居民，以及南昌市其他區(qū)域的居民。 廣告主題 A:主題創(chuàng)意主旨 主題的創(chuàng)意要與項(xiàng)目的定位相吻合，用 “ 一種聲音 ” 的方式對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳推廣，保持項(xiàng)目風(fēng)格的連貫性與一致性。對(duì)項(xiàng)目不同類型的物業(yè)，套型進(jìn)行多樣的廣告主題創(chuàng)意，但要保持項(xiàng)目的總體風(fēng)格和定位方向。 B:廣告主題 花園都市特區(qū)，墜入情調(diào)生活 C:廣告發(fā)布媒體 江南都市報(bào)、南昌搜房網(wǎng)、江西搜房網(wǎng)、江西都市頻道、南昌電視臺(tái)、以及其他報(bào)刊，廣播，電視，網(wǎng)絡(luò)媒體 第七 章 可行性研究結(jié)論以及建議 可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城市住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更以及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已予辦理，建設(shè)資金自籌為主，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目存在的機(jī)遇遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，作為中低住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 可行性研究的幾點(diǎn)建議 從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)考慮，為確保投資項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期的目的和效益，對(duì) 該項(xiàng)目提出以下幾點(diǎn)建議。 加強(qiáng)品牌效應(yīng)的建設(shè)，建立自己的品牌標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 項(xiàng)目的商鋪部分有一定的客戶群，但是在整體考慮，有一定的風(fēng)險(xiǎn)，希望在樓盤的營(yíng)銷階段實(shí)行較好的營(yíng)銷方案。 在項(xiàng)目的整體定位上，應(yīng)該主要以中低檔為原則，面積控制在大眾化的中戶型結(jié)構(gòu)，小戶型和大戶型開發(fā)量較少，使得開發(fā)結(jié)構(gòu)類似 “ 橄欖 ” 形狀。 瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，第一是為周邊工薪階層，第二是置業(yè)運(yùn)營(yíng)投資商。 項(xiàng)目的住宅部分有著比較大的潛在客戶，但是以后的戶型定位上要迎合不同需求的客戶群。 第八章 附表 附表 1 沸點(diǎn) — 田園居所成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 投資金額（萬(wàn)元） 一 土地費(fèi)用 1 出讓金 2 城市建設(shè)配套費(fèi) 3 手續(xù)及稅金 二 前期費(fèi)用 1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2 項(xiàng)目可行性研究 3 地質(zhì)勘探測(cè)繪 4 三通一平費(fèi) 三 房屋建筑安裝費(fèi) 1 多層開發(fā)費(fèi) 2 小高層開發(fā)費(fèi) 3 商鋪開發(fā)費(fèi) 4 其他費(fèi)用 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 五 管理費(fèi) 六 銷售費(fèi)用 1 代理費(fèi) 2 廣告費(fèi) 七 財(cái)務(wù)費(fèi) 八 開發(fā)期間費(fèi) 九 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 附表 2 資金來(lái)源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 1 資金來(lái)源 0 多層住宅銷售收入 0 2380 小高層住宅銷售收入 0 商鋪銷售收入 0 2 資金運(yùn)用 投資估算表合計(jì)數(shù) 所得稅 0 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 3 盈余資金 附表 3 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 企業(yè)所得稅 0 稅前凈現(xiàn)值 累計(jì)稅前凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指數(shù) 所得稅后 內(nèi)部收益率 (IRR) ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV) 投資回收期 年 基準(zhǔn)收益率（ Ie） 10％ 附表 4 資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 1 總投資 2400 1000 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 2366 9964 財(cái)務(wù)費(fèi)用 180 34 56 90 2 資金籌措 2400 1000 自有資金 2020 400 貸款 600 400 200 預(yù)售收入 550 附錄 1（問卷調(diào)查） 沸點(diǎn) — 田園居所市場(chǎng)調(diào)查問卷 姓名： 年齡： 聯(lián)系電話 職業(yè)： 自用 投資 此項(xiàng)目位于南昌市昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，廬山北大道藝術(shù)學(xué)院旁，南靠小型停車大隊(duì)場(chǎng)地，西臨昌北主干道廬山大道，將是昌北的一顆璀璨的明珠。（請(qǐng)?jiān)?□ 里打 √ ） 1 如果在價(jià)格和綠化率中選擇一樣，你會(huì)偏重那一方。 □ 偏重價(jià)格 □ 偏重綠化率 □ 要保證一定的綠化率且價(jià)格合理 2 您希望建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格是？ □ 古典歐式 □ 新古典歐式 □ 中式 □ 其它 3 若有適合您心儀的產(chǎn)品，最適合面積多大？ □ 商鋪 （ ）平方米 □ 住宅 （ ）平方米 4 購(gòu)買本項(xiàng)目以下心儀產(chǎn)品，您認(rèn)為每平方合理單價(jià)是多少？ □ 商鋪 （ ）元 □ 住宅 （ ）元 5 您若要買本項(xiàng)目，那你會(huì)選擇什么時(shí)間進(jìn)行購(gòu)買？ □ 目前善無(wú)打算買。 □ 半個(gè)月內(nèi) □ 一個(gè)月內(nèi) □ 3 個(gè)月內(nèi) 半年內(nèi) □ 一年內(nèi) □ 時(shí)間不確定 □ 等降價(jià)后再考慮 6 您若選擇購(gòu)買該項(xiàng)目的住房，你的付款方式是： □ 按揭付款 □ 一次性付清 □ 分期付款 7 若讓你選擇，你會(huì)選擇什么戶型類別的房子。 □ 平面 □ 復(fù)式 □ 錯(cuò)式 8 根據(jù)你的偏好，你會(huì)選擇的樓層類別。 □ 多層 □ 小高層 □ 高層 9 如果你現(xiàn)在要購(gòu)房，你選擇的戶型結(jié)構(gòu)是。 □ 一房 □ 二房 □ 三房 四房 10 你可以接受的單價(jià)（ 10001500） □1000~1500 0 □1500~2020 □2020~2500 □3000 以上 11 你希望買到什么裝修的什么樣的房子。 □ 毛坯 □ 簡(jiǎn)易裝修 □ 一般裝修 □ 精裝修