【導(dǎo)讀】目開發(fā)具有良好的市場前景與較理想的投資收益回報。綜合性居住小區(qū)。與歸宿感的居住空間場所。然材料，加強住宅節(jié)能設(shè)計，減少建設(shè)過程中三廢的產(chǎn)生。則，加強對基地原生條件的保護與利用。它們是經(jīng)過數(shù)百年的歷史演變和推陳出新，歐式園林，從而提升小區(qū)整體的品質(zhì)。創(chuàng)造別具一格的各類新穎的居住空間，體現(xiàn)小區(qū)整個社區(qū)的共融，塑造小區(qū)和諧親切的獨特形象。新時代社會凝聚力的營造是全體良知社會成員的通力追求。我們的社會日益關(guān)注于“人”本省，為體。該企業(yè)以誠實守信作為企業(yè)的發(fā)展信條，經(jīng)營較為穩(wěn)健。近年來多次受到行業(yè)主管部門的表彰和業(yè)。該公司已在南昌市房地產(chǎn)市場上形成了較好的影響，其。圍的營造上優(yōu)于其它樓盤，更容易獲得消費者的青睞。其優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會精英理想生活天堂。

　　

【正文】 分析 O SO 象限戰(zhàn)略 WO 象限戰(zhàn)略 利用機會 利用機會 發(fā)揮優(yōu)勢 克服優(yōu)勢 S W 本資料 來自 ST 象限戰(zhàn)略 WT 象限戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢 逃避威脅 克服威脅 弱化劣勢 T （ SWOT 決策模型 ） 本項目依據(jù)以上決策模型，針對當前項目周邊情況和市場條件，作以下詳細分析： 項目優(yōu)勢 Strengths 本項目具有較好的環(huán)境優(yōu)勢，可深入挖掘生活文化。 本地塊為灣里未來高尚生活社區(qū)，具有較高的升值潛力。 周邊已有幾個樓盤推出，形成良好的住宅區(qū)氛圍。 該區(qū)在政府規(guī) 劃中有較好的環(huán)境，有利于提高本區(qū)域的區(qū)位價值。 開發(fā)公司具有一定的品牌，樓盤較有說服力。 本項目交通較便利。 山居生活理念的提出，利于提高項目競爭力。 項目劣勢 Weakness 本項目周邊有幾個新形成的住宅社區(qū)，但是在生活配套設(shè)施還跟不上，基本上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 ,如大型超市等。 剖析： 可通過周邊各項目的商業(yè)設(shè)施以緩解。 本案目前道路質(zhì)和量都較好，但是開通的公交路線卻較少。 剖析： 本項目地塊是未來中心生活區(qū)，公交設(shè)施會很快發(fā)展起來。 目前本項目所處區(qū)域內(nèi)，有數(shù)家有實力的開發(fā)商進入， 且土地儲備量已相 當。 剖析： 可抓緊工程進度，打“短、平、快”的戰(zhàn)役。 本項目規(guī)模較小， 不利于形成社區(qū)的規(guī)模形象，在操作開發(fā)存在如何營銷一個成熟社區(qū)的難度，在營銷上存在如何吸引注意力的難度。 剖析： 可通過對本項目的宣傳，建立起本項目生活社區(qū)的形象。 本資料 來自 項目機會 Opportunities 灣里是國家旅游風景區(qū)，在近年經(jīng)濟取得飛速發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較好的外部保證，幾大集團公司的發(fā)展都是板塊迅速發(fā)展起來的重要基礎(chǔ)。 目前灣里樓市最引人注目的無疑是森林公園周邊地區(qū)，而該公園幾乎將成為高尚住宅區(qū)的標志性 物品，周邊幾個樓盤的發(fā)展都是該公園的利好因素下的產(chǎn)物。 目前本項目周邊雖然有幾個樓盤，但從產(chǎn)品上來分析還是有一定市場空白點的 :本項目可利用這一市場空白點，迅速打個殲滅戰(zhàn)。 項目威脅 Threats 灣里板塊的供應(yīng)量在還將有大幅增長，如恒茂、保利集團的上千畝大盤，這些樓盤的推出必會給整個灣里樓市帶來巨大的沖擊。 威脅應(yīng)對 :在大體量的供應(yīng)推出之前主動快速出擊。 本項目所處板塊內(nèi)競爭也非常激烈，本項目在產(chǎn)品優(yōu)勢并不明顯的情況下推出有一定的風險。 威脅應(yīng)對 :抓住市場的暫時空白點加以填補。 （二）本項 目主題形象定位分析 本項目將倡導(dǎo)一種全新的生活方式，將這種生活詮釋為一種充滿陽光、綠意、健康的休閑生活。將身、心和精神方面的各種品質(zhì)均衡地結(jié)合起來，并使之提高到一種人生哲學，從而建立一種讓建筑和景觀來對繁忙的工作進行調(diào)節(jié)，從而在生活節(jié)奏上能緩和壓力，營造一種讓人能得到充分休息的休閑感覺。這種生活方式還陽光向上的社區(qū)文化為指引，并在此指引下將各生活元素有機的結(jié)合起來，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學、文明、融合親情的生活，在為業(yè)主構(gòu)筑融健康的身心，健康的生活觀念、幸福的家庭、和諧的人際關(guān)系、健康的成長、文明的環(huán)境、高 雅的文化為一體的社區(qū)生活。 本資料 來自 在本 項 目中 運 用 休閑生活、陽光心情、假日情懷 提升本 項 目 競爭 力的 動力： 結(jié) 合本 項 目色彩明快的建筑 風 格，倡 導(dǎo) 以休 閑 健康理念 為 核心的社 區(qū) 文化；“ 擁 有假日情 懷 ”的 陽 光生活方式；通 過 主 題 理念及 競爭 力在本 項 目的 導(dǎo) 入與運 用，形成 競爭 壁 壘 的指 導(dǎo) 原 則 ； 由主題概念指導(dǎo)的建筑設(shè)計及園林景觀的設(shè)計直接提升本項目的差異化競爭力 。 市場切入點 南昌樓市目前雖然是樓盤概念滿天飛，但是大多數(shù)概念都是炒炒而已，說過就算了，真正能做到主題和產(chǎn)品相符合的樓盤并不多。本項目在倡導(dǎo)以“休閑健康”的生活理念的同時，還應(yīng) 考慮到市場對本項目主題定位的接受程度和主題概念與項目本身的結(jié)合程度。 所以本項目只有根據(jù)自身的特點，充分挖掘，在市場打造強烈的樓盤個性 ，和周邊項目有較大差異化，找準市場空白點，迅速打開市場，引領(lǐng) 板塊。 產(chǎn)品切入點 本項目建筑的主要特點是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現(xiàn)代簡約派。在接受程度上有后來居上之勢， 已逐漸被市場所接受。 價值切入點 現(xiàn)代社會的飛速發(fā)展，要求建筑物的設(shè)計必須具有前瞻性，而 引進一種嚴謹、求實、科學的建筑精神，追求的是一種處處精細的高品質(zhì)，無疑是市場所需求的。 好的建筑 不僅僅應(yīng)該滿足客戶現(xiàn)時的居住需要，更應(yīng)該充分考慮到十年后、二十年后的使用功能以及屆時在市場上的地位和價值。因此本小區(qū)應(yīng)能在小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境營造上應(yīng)有個性，讓業(yè)主不僅覺得買得值，而且生活在這樣的社區(qū)感到很舒適、很溫馨，從而感到自豪。圍繞著“精品”的主題，產(chǎn)品從設(shè)計上就應(yīng)該在各個環(huán)節(jié)的細節(jié)濃墨重彩地書寫一篇可觀賞、可親近、可安逸、可蝸居的樂土，向業(yè)主展示一種詩意棲居般的生活。從本項目本身所具略去的條件出，我們認為可從以下幾個方面來營造一種全新的“精品化生活”： 本資料 來自 精品社區(qū) ： 從社區(qū)規(guī)模上來突出本項目的特點 ，但是小也有小的好處，社區(qū)較小更可以打造一種親近、安逸、具有觀賞性的精品社區(qū)，強調(diào)精品化生活方式，并以此來突出“精品”生活的精彩和小區(qū)的整體風貌。從白領(lǐng)人群向往“精品”的本性出發(fā)，這種做法無疑會引起人們的議論和向往。在本項目的初級階段，這種做法無疑會對市場產(chǎn)生極大的沖擊力。 精品園林： 在小區(qū)內(nèi)營造精致園林景觀，使得戶戶有園、家家有景。本項目占地面積較小，所以能夠營的景觀并不多，小區(qū)的景觀不追求上規(guī)模，但要求精致而有特點，打造精品社區(qū)。 精品戶型： 房型的實用與否，最直接受買家的關(guān)注。本項目不單從居住方面來 考慮，并著重了功能使用部分的襯托，使得買家一接觸就被產(chǎn)品的可觀性吸引，從心理上接受，并拉近人與住宅的距離。由于本項目可供提煉的賣點并不多，所以戶型將是本項目的一項重要賣點，本項目戶型的設(shè)計更要追求實用性和人性的融合，打造全新的精品戶型。 精品配套： 一是從節(jié)約成本的角度考慮，二是從小區(qū)的需求出發(fā)，配套設(shè)施不應(yīng)在多而要為精。在整個園林和外立面等硬件完成的情況下，融入配套等軟件的成份，用“實實在在地打造精品”來帶活整個小區(qū)，使“精品”從人們的視覺融入到人們的內(nèi)心。這樣，本項目自身通過現(xiàn)成的成熟小區(qū)樣板，再配合雅致 的園林、別致的戶型和實用而精致的配套，一種全新的生活方式展現(xiàn)在消費者的面前。 本項目將面臨巨大的壓力。欲在未來的市場份額中分一杯羹的話，就必須要做“精品化、首創(chuàng)性、有文化底蘊”的產(chǎn)品。 住宅主題的切入點 南昌樓市的競爭已趨于激烈化，已由硬件方面競爭開始轉(zhuǎn)入到軟件方面的競爭，而軟件方面的競爭重點就在于創(chuàng)造一種以住宅理念為核心的小區(qū)文化。本項目將引領(lǐng)一場樓市新居住主義的革命風暴，首創(chuàng)獨有的居住文化模式，既秉承傳統(tǒng)文化精華又富含現(xiàn)代化生活底蘊，生活中的舒適、愜意與事業(yè)上的創(chuàng)新完美結(jié)合。 充分考慮到現(xiàn)代都市人工作緊張、忙碌、壓力大，下班后回到家 本資料 來自 里渴望能徹底地放松，享受身心的愉悅。隨著人們越來越注重鄰里關(guān)系，消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺。所以，本項目社區(qū)整體的建筑設(shè)計和環(huán)境設(shè)計風格應(yīng)是極富含浪漫和休閑的，為回到家的人們提供一塊心靈放飛的園地，并且我們的目標客戶都有良好的知識背景和工作環(huán)境，對居住的品味要求很高，易于接受新鮮事物，崇尚二十一世紀的現(xiàn)代新生活，要求居住環(huán)境必須是富有現(xiàn)代美感。因此，休閑、陽光、健康的韻味，極富現(xiàn)代感的建筑將和諧交 融成本項目的主旋律。 （三）目標受眾分析 根據(jù)對消費者調(diào)研分析及市場上現(xiàn)有樓盤的銷售狀況、銷售群體分析，其目標客戶群主要集中在南昌城區(qū)中機關(guān)事業(yè)單位、科教文衛(wèi)單位等。其中，從城區(qū)工作、生活的人群比例較大，是一重要客戶群來源。目前，市場上反映出消費者住房消費心理為：現(xiàn)已不僅僅滿足于居住的需求，而且要住的休閑、住的娛樂、住的健康，真正的在享受生活。這些就離不開一個配套設(shè)施齊全的成熟、健康、高尚、文明的社區(qū)，而我們項目正是基于市場上消費者心理的反映而開發(fā)建設(shè)的一個大規(guī)模的花園式的社區(qū)，因此，可以說，本項目的銷 售前景看好。 從市場需求的角度來看，市場的消耗量滿足其市場供給量，未出現(xiàn)空置房現(xiàn)象，但從居民的消費心理、消費水平來看，還是有很大的提升空間。本項目會以高品質(zhì)低價位入市，迅速搶占市場份額，以最快速度進行銷售，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高及觀念更新，在后期可以根據(jù)市場的反映作出一定頻率的提價過程，使項目發(fā)揮其最大效益，獲得最大經(jīng)濟利潤，最大效應(yīng)的回收資金。 客戶判斷 以南昌市本地居民為主，其次為少數(shù)南昌市周邊居民。 職業(yè)類型 本資料 來自 如上所述，目標客戶群的家庭月收入為每月 5000— 10000 元以上，以此推算能達到此階層的人士應(yīng)有以下幾種為主： 個體商戶、中小型企業(yè)主、專業(yè)技能人士、政府公務(wù)員、外資企業(yè)管理人員、私營企業(yè)管理人員。 行業(yè) 人群 證券基金 公司經(jīng)理、高級分析員、高級主管、投資人士 銀行 行長、高級業(yè)務(wù)主管 保險 經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、 TOPSALE IT 技術(shù)主管、業(yè)務(wù)主管 高新科技企業(yè) 技術(shù)持有人、股東 電子通信 企業(yè)主 上市公司 董事、銷售總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān) 公用事業(yè) 高層主管 實業(yè) /股份公司 高層主管 民營企業(yè) 企業(yè)主 /高級主管 汽車貿(mào)易行 業(yè)主 私營企業(yè) 業(yè)主 醫(yī)藥貿(mào)易公司 區(qū)域代理商 律師事務(wù)所 合伙人 建筑師事務(wù)所 企業(yè)主 會計事務(wù)所 企業(yè)主 廣告公司 企業(yè)主 專業(yè)資詢公司 企業(yè)主 文藝界 影視明星、主持人、作家、 高校 領(lǐng)導(dǎo)層 政府機關(guān) 高級公務(wù)員 中央 /省市駐地 組織 本資料 來自 外企 外商 /中方高級主管 港澳臺 工廠主、公司股東、專業(yè)人士 留學歸國人員 技術(shù)人才、管理人才、投資人才 東南亞 /歐美 經(jīng)常性商務(wù)往來人士 第四章、 項目開發(fā)銷售時間計劃 項目內(nèi)容 2020年 2020年 2020 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 前期準備 報建 0 施工圖設(shè)計 0 0 施工許可 0 0 施工招投標 0 0 工程建設(shè) 基礎(chǔ)工程 0 0 0 主體工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 安裝工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 裝飾工程 0 0 0 0 0 0 園林綠化工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 室外工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 設(shè)備試運轉(zhuǎn) 0 0 0 0 0 竣工驗收 0 0 入伙 0 銷售策劃 0 0 售樓書印制 0 0 銷售 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 第五章、項目經(jīng)濟效益預(yù)測 項目總投資估算 （ 1）土地出讓成本 根據(jù) 國有土地使用權(quán)出讓合同書 規(guī)定：該宗地塊用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地 ?？偸褂脵?quán)面積 20360 平方米 (30 畝 )。其價格為每畝 100 萬元。 總價 3000 萬元 （ 2）總建筑面積 根據(jù) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)定，總用地 20360 本資料 來自 平方米，容積率為 ，其總建筑面積為： 40710 平方米 , （ 3）商品房建安總成本 本項目位于灣里區(qū)，地質(zhì)條件較好， 房屋為高層建筑、商鋪、高檔公寓 。因此，則本公司開發(fā)項目計劃建安成本 :700 元 /平方米， 其總造價為 3050 萬元 。