【導(dǎo)讀】目開(kāi)發(fā)具有良好的市場(chǎng)前景與較理想的投資收益回報(bào)。綜合性居住小區(qū)。與歸宿感的居住空間場(chǎng)所。然材料，加強(qiáng)住宅節(jié)能設(shè)計(jì)，減少建設(shè)過(guò)程中三廢的產(chǎn)生。則，加強(qiáng)對(duì)基地原生條件的保護(hù)與利用。它們是經(jīng)過(guò)數(shù)百年的歷史演變和推陳出新，歐式園林，從而提升小區(qū)整體的品質(zhì)。創(chuàng)造別具一格的各類新穎的居住空間，體現(xiàn)小區(qū)整個(gè)社區(qū)的共融，塑造小區(qū)和諧親切的獨(dú)特形象。新時(shí)代社會(huì)凝聚力的營(yíng)造是全體良知社會(huì)成員的通力追求。我們的社會(huì)日益關(guān)注于“人”本省，為體。該企業(yè)以誠(chéng)實(shí)守信作為企業(yè)的發(fā)展信條，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。近年來(lái)多次受到行業(yè)主管部門(mén)的表彰和業(yè)。該公司已在南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了較好的影響，其。圍的營(yíng)造上優(yōu)于其它樓盤(pán)，更容易獲得消費(fèi)者的青睞。其優(yōu)質(zhì)的價(jià)值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會(huì)精英理想生活天堂。

　　

【正文】 分析 O SO 象限戰(zhàn)略 WO 象限戰(zhàn)略 利用機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 克服優(yōu)勢(shì) S W 本資料 來(lái)自 ST 象限戰(zhàn)略 WT 象限戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 逃避威脅 克服威脅 弱化劣勢(shì) T （ SWOT 決策模型 ） 本項(xiàng)目依據(jù)以上決策模型，針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目周邊情況和市場(chǎng)條件，作以下詳細(xì)分析： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Strengths 本項(xiàng)目具有較好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，可深入挖掘生活文化。 本地塊為灣里未來(lái)高尚生活社區(qū)，具有較高的升值潛力。 周邊已有幾個(gè)樓盤(pán)推出，形成良好的住宅區(qū)氛圍。 該區(qū)在政府規(guī) 劃中有較好的環(huán)境，有利于提高本區(qū)域的區(qū)位價(jià)值。 開(kāi)發(fā)公司具有一定的品牌，樓盤(pán)較有說(shuō)服力。 本項(xiàng)目交通較便利。 山居生活理念的提出，利于提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目劣勢(shì) Weakness 本項(xiàng)目周邊有幾個(gè)新形成的住宅社區(qū)，但是在生活配套設(shè)施還跟不上，基本上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 ,如大型超市等。 剖析： 可通過(guò)周邊各項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施以緩解。 本案目前道路質(zhì)和量都較好，但是開(kāi)通的公交路線卻較少。 剖析： 本項(xiàng)目地塊是未來(lái)中心生活區(qū)，公交設(shè)施會(huì)很快發(fā)展起來(lái)。 目前本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，有數(shù)家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入， 且土地儲(chǔ)備量已相 當(dāng)。 剖析： 可抓緊工程進(jìn)度，打“短、平、快”的戰(zhàn)役。 本項(xiàng)目規(guī)模較小， 不利于形成社區(qū)的規(guī)模形象，在操作開(kāi)發(fā)存在如何營(yíng)銷一個(gè)成熟社區(qū)的難度，在營(yíng)銷上存在如何吸引注意力的難度。 剖析： 可通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的宣傳，建立起本項(xiàng)目生活社區(qū)的形象。 本資料 來(lái)自 項(xiàng)目機(jī)會(huì) Opportunities 灣里是國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)，在近年經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較好的外部保證，幾大集團(tuán)公司的發(fā)展都是板塊迅速發(fā)展起來(lái)的重要基礎(chǔ)。 目前灣里樓市最引人注目的無(wú)疑是森林公園周邊地區(qū)，而該公園幾乎將成為高尚住宅區(qū)的標(biāo)志性 物品，周邊幾個(gè)樓盤(pán)的發(fā)展都是該公園的利好因素下的產(chǎn)物。 目前本項(xiàng)目周邊雖然有幾個(gè)樓盤(pán)，但從產(chǎn)品上來(lái)分析還是有一定市場(chǎng)空白點(diǎn)的 :本項(xiàng)目可利用這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，迅速打個(gè)殲滅戰(zhàn)。 項(xiàng)目威脅 Threats 灣里板塊的供應(yīng)量在還將有大幅增長(zhǎng)，如恒茂、保利集團(tuán)的上千畝大盤(pán)，這些樓盤(pán)的推出必會(huì)給整個(gè)灣里樓市帶來(lái)巨大的沖擊。 威脅應(yīng)對(duì) :在大體量的供應(yīng)推出之前主動(dòng)快速出擊。 本項(xiàng)目所處板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，本項(xiàng)目在產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯的情況下推出有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 威脅應(yīng)對(duì) :抓住市場(chǎng)的暫時(shí)空白點(diǎn)加以填補(bǔ)。 （二）本項(xiàng) 目主題形象定位分析 本項(xiàng)目將倡導(dǎo)一種全新的生活方式，將這種生活詮釋為一種充滿陽(yáng)光、綠意、健康的休閑生活。將身、心和精神方面的各種品質(zhì)均衡地結(jié)合起來(lái)，并使之提高到一種人生哲學(xué)，從而建立一種讓建筑和景觀來(lái)對(duì)繁忙的工作進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而在生活節(jié)奏上能緩和壓力，營(yíng)造一種讓人能得到充分休息的休閑感覺(jué)。這種生活方式還陽(yáng)光向上的社區(qū)文化為指引，并在此指引下將各生活元素有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明、融合親情的生活，在為業(yè)主構(gòu)筑融健康的身心，健康的生活觀念、幸福的家庭、和諧的人際關(guān)系、健康的成長(zhǎng)、文明的環(huán)境、高 雅的文化為一體的社區(qū)生活。 本資料 來(lái)自 在本 項(xiàng) 目中 運(yùn) 用 休閑生活、陽(yáng)光心情、假日情懷 提升本 項(xiàng) 目 競(jìng)爭(zhēng) 力的 動(dòng)力： 結(jié) 合本 項(xiàng) 目色彩明快的建筑 風(fēng) 格，倡 導(dǎo) 以休 閑 健康理念 為 核心的社 區(qū) 文化；“ 擁 有假日情 懷 ”的 陽(yáng) 光生活方式；通 過(guò) 主 題 理念及 競(jìng)爭(zhēng) 力在本 項(xiàng) 目的 導(dǎo) 入與運(yùn) 用，形成 競(jìng)爭(zhēng) 壁 壘 的指 導(dǎo) 原 則 ； 由主題概念指導(dǎo)的建筑設(shè)計(jì)及園林景觀的設(shè)計(jì)直接提升本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力 。 市場(chǎng)切入點(diǎn) 南昌樓市目前雖然是樓盤(pán)概念滿天飛，但是大多數(shù)概念都是炒炒而已，說(shuō)過(guò)就算了，真正能做到主題和產(chǎn)品相符合的樓盤(pán)并不多。本項(xiàng)目在倡導(dǎo)以“休閑健康”的生活理念的同時(shí)，還應(yīng) 考慮到市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目主題定位的接受程度和主題概念與項(xiàng)目本身的結(jié)合程度。 所以本項(xiàng)目只有根據(jù)自身的特點(diǎn)，充分挖掘，在市場(chǎng)打造強(qiáng)烈的樓盤(pán)個(gè)性 ，和周邊項(xiàng)目有較大差異化，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，引領(lǐng) 板塊。 產(chǎn)品切入點(diǎn) 本項(xiàng)目建筑的主要特點(diǎn)是外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時(shí)尚，屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。在接受程度上有后來(lái)居上之勢(shì)， 已逐漸被市場(chǎng)所接受。 價(jià)值切入點(diǎn) 現(xiàn)代社會(huì)的飛速發(fā)展，要求建筑物的設(shè)計(jì)必須具有前瞻性，而 引進(jìn)一種嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)、科學(xué)的建筑精神，追求的是一種處處精細(xì)的高品質(zhì)，無(wú)疑是市場(chǎng)所需求的。 好的建筑 不僅僅應(yīng)該滿足客戶現(xiàn)時(shí)的居住需要，更應(yīng)該充分考慮到十年后、二十年后的使用功能以及屆時(shí)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值。因此本小區(qū)應(yīng)能在小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造上應(yīng)有個(gè)性，讓業(yè)主不僅覺(jué)得買(mǎi)得值，而且生活在這樣的社區(qū)感到很舒適、很溫馨，從而感到自豪。圍繞著“精品”的主題，產(chǎn)品從設(shè)計(jì)上就應(yīng)該在各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)濃墨重彩地書(shū)寫(xiě)一篇可觀賞、可親近、可安逸、可蝸居的樂(lè)土，向業(yè)主展示一種詩(shī)意棲居般的生活。從本項(xiàng)目本身所具略去的條件出，我們認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面來(lái)營(yíng)造一種全新的“精品化生活”： 本資料 來(lái)自 精品社區(qū) ： 從社區(qū)規(guī)模上來(lái)突出本項(xiàng)目的特點(diǎn) ，但是小也有小的好處，社區(qū)較小更可以打造一種親近、安逸、具有觀賞性的精品社區(qū)，強(qiáng)調(diào)精品化生活方式，并以此來(lái)突出“精品”生活的精彩和小區(qū)的整體風(fēng)貌。從白領(lǐng)人群向往“精品”的本性出發(fā)，這種做法無(wú)疑會(huì)引起人們的議論和向往。在本項(xiàng)目的初級(jí)階段，這種做法無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的沖擊力。 精品園林： 在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造精致園林景觀，使得戶戶有園、家家有景。本項(xiàng)目占地面積較小，所以能夠營(yíng)的景觀并不多，小區(qū)的景觀不追求上規(guī)模，但要求精致而有特點(diǎn)，打造精品社區(qū)。 精品戶型： 房型的實(shí)用與否，最直接受買(mǎi)家的關(guān)注。本項(xiàng)目不單從居住方面來(lái) 考慮，并著重了功能使用部分的襯托，使得買(mǎi)家一接觸就被產(chǎn)品的可觀性吸引，從心理上接受，并拉近人與住宅的距離。由于本項(xiàng)目可供提煉的賣(mài)點(diǎn)并不多，所以戶型將是本項(xiàng)目的一項(xiàng)重要賣(mài)點(diǎn)，本項(xiàng)目戶型的設(shè)計(jì)更要追求實(shí)用性和人性的融合，打造全新的精品戶型。 精品配套： 一是從節(jié)約成本的角度考慮，二是從小區(qū)的需求出發(fā)，配套設(shè)施不應(yīng)在多而要為精。在整個(gè)園林和外立面等硬件完成的情況下，融入配套等軟件的成份，用“實(shí)實(shí)在在地打造精品”來(lái)帶活整個(gè)小區(qū)，使“精品”從人們的視覺(jué)融入到人們的內(nèi)心。這樣，本項(xiàng)目自身通過(guò)現(xiàn)成的成熟小區(qū)樣板，再配合雅致 的園林、別致的戶型和實(shí)用而精致的配套，一種全新的生活方式展現(xiàn)在消費(fèi)者的面前。 本項(xiàng)目將面臨巨大的壓力。欲在未來(lái)的市場(chǎng)份額中分一杯羹的話，就必須要做“精品化、首創(chuàng)性、有文化底蘊(yùn)”的產(chǎn)品。 住宅主題的切入點(diǎn) 南昌樓市的競(jìng)爭(zhēng)已趨于激烈化，已由硬件方面競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始轉(zhuǎn)入到軟件方面的競(jìng)爭(zhēng)，而軟件方面的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)就在于創(chuàng)造一種以住宅理念為核心的小區(qū)文化。本項(xiàng)目將引領(lǐng)一場(chǎng)樓市新居住主義的革命風(fēng)暴，首創(chuàng)獨(dú)有的居住文化模式，既秉承傳統(tǒng)文化精華又富含現(xiàn)代化生活底蘊(yùn)，生活中的舒適、愜意與事業(yè)上的創(chuàng)新完美結(jié)合。 充分考慮到現(xiàn)代都市人工作緊張、忙碌、壓力大，下班后回到家 本資料 來(lái)自 里渴望能徹底地放松，享受身心的愉悅。隨著人們?cè)絹?lái)越注重鄰里關(guān)系，消費(fèi)者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺(jué)。所以，本項(xiàng)目社區(qū)整體的建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)是極富含浪漫和休閑的，為回到家的人們提供一塊心靈放飛的園地，并且我們的目標(biāo)客戶都有良好的知識(shí)背景和工作環(huán)境，對(duì)居住的品味要求很高，易于接受新鮮事物，崇尚二十一世紀(jì)的現(xiàn)代新生活，要求居住環(huán)境必須是富有現(xiàn)代美感。因此，休閑、陽(yáng)光、健康的韻味，極富現(xiàn)代感的建筑將和諧交 融成本項(xiàng)目的主旋律。 （三）目標(biāo)受眾分析 根據(jù)對(duì)消費(fèi)者調(diào)研分析及市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤(pán)的銷售狀況、銷售群體分析，其目標(biāo)客戶群主要集中在南昌城區(qū)中機(jī)關(guān)事業(yè)單位、科教文衛(wèi)單位等。其中，從城區(qū)工作、生活的人群比例較大，是一重要客戶群來(lái)源。目前，市場(chǎng)上反映出消費(fèi)者住房消費(fèi)心理為：現(xiàn)已不僅僅滿足于居住的需求，而且要住的休閑、住的娛樂(lè)、住的健康，真正的在享受生活。這些就離不開(kāi)一個(gè)配套設(shè)施齊全的成熟、健康、高尚、文明的社區(qū)，而我們項(xiàng)目正是基于市場(chǎng)上消費(fèi)者心理的反映而開(kāi)發(fā)建設(shè)的一個(gè)大規(guī)模的花園式的社區(qū)，因此，可以說(shuō)，本項(xiàng)目的銷 售前景看好。 從市場(chǎng)需求的角度來(lái)看，市場(chǎng)的消耗量滿足其市場(chǎng)供給量，未出現(xiàn)空置房現(xiàn)象，但從居民的消費(fèi)心理、消費(fèi)水平來(lái)看，還是有很大的提升空間。本項(xiàng)目會(huì)以高品質(zhì)低價(jià)位入市，迅速搶占市場(chǎng)份額，以最快速度進(jìn)行銷售，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高及觀念更新，在后期可以根據(jù)市場(chǎng)的反映作出一定頻率的提價(jià)過(guò)程，使項(xiàng)目發(fā)揮其最大效益，獲得最大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，最大效應(yīng)的回收資金。 客戶判斷 以南昌市本地居民為主，其次為少數(shù)南昌市周邊居民。 職業(yè)類型 本資料 來(lái)自 如上所述，目標(biāo)客戶群的家庭月收入為每月 5000— 10000 元以上，以此推算能達(dá)到此階層的人士應(yīng)有以下幾種為主： 個(gè)體商戶、中小型企業(yè)主、專業(yè)技能人士、政府公務(wù)員、外資企業(yè)管理人員、私營(yíng)企業(yè)管理人員。 行業(yè) 人群 證券基金 公司經(jīng)理、高級(jí)分析員、高級(jí)主管、投資人士 銀行 行長(zhǎng)、高級(jí)業(yè)務(wù)主管 保險(xiǎn) 經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、 TOPSALE IT 技術(shù)主管、業(yè)務(wù)主管 高新科技企業(yè) 技術(shù)持有人、股東 電子通信 企業(yè)主 上市公司 董事、銷售總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān) 公用事業(yè) 高層主管 實(shí)業(yè) /股份公司 高層主管 民營(yíng)企業(yè) 企業(yè)主 /高級(jí)主管 汽車(chē)貿(mào)易行 業(yè)主 私營(yíng)企業(yè) 業(yè)主 醫(yī)藥貿(mào)易公司 區(qū)域代理商 律師事務(wù)所 合伙人 建筑師事務(wù)所 企業(yè)主 會(huì)計(jì)事務(wù)所 企業(yè)主 廣告公司 企業(yè)主 專業(yè)資詢公司 企業(yè)主 文藝界 影視明星、主持人、作家、 高校 領(lǐng)導(dǎo)層 政府機(jī)關(guān) 高級(jí)公務(wù)員 中央 /省市駐地 組織 本資料 來(lái)自 外企 外商 /中方高級(jí)主管 港澳臺(tái) 工廠主、公司股東、專業(yè)人士 留學(xué)歸國(guó)人員 技術(shù)人才、管理人才、投資人才 東南亞 /歐美 經(jīng)常性商務(wù)往來(lái)人士 第四章、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 2020年 2020年 2020 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 前期準(zhǔn)備 報(bào)建 0 施工圖設(shè)計(jì) 0 0 施工許可 0 0 施工招投標(biāo) 0 0 工程建設(shè) 基礎(chǔ)工程 0 0 0 主體工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 安裝工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 裝飾工程 0 0 0 0 0 0 園林綠化工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 室外工程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn) 0 0 0 0 0 竣工驗(yàn)收 0 0 入伙 0 銷售策劃 0 0 售樓書(shū)印制 0 0 銷售 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 第五章、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目總投資估算 （ 1）土地出讓成本 根據(jù) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū) 規(guī)定：該宗地塊用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地 ?？偸褂脵?quán)面積 20360 平方米 (30 畝 )。其價(jià)格為每畝 100 萬(wàn)元。 總價(jià) 3000 萬(wàn)元 （ 2）總建筑面積 根據(jù) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)定，總用地 20360 本資料 來(lái)自 平方米，容積率為 ，其總建筑面積為： 40710 平方米 , （ 3）商品房建安總成本 本項(xiàng)目位于灣里區(qū)，地質(zhì)條件較好， 房屋為高層建筑、商鋪、高檔公寓 。因此，則本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃建安成本 :700 元 /平方米， 其總造價(jià)為 3050 萬(wàn)元 。