南昌市房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)查報告(doc15)-房市分析-資料下載頁
2025-08-04 20:02本頁面
【導(dǎo)讀】華天寶、人杰地靈”的美譽。28°09′～29°11′，處江西省中部偏北，全市平均海拔25米，城區(qū)地勢偏低洼，平均海拔22米。有著2200多年的歷史和深厚的文化底蘊，是國務(wù)院命名的“歷史文化名城”。南昌不僅是生態(tài)環(huán)。區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳薄９?----105、320、316國道縱貫?zāi)喜?；達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。南昌氣侯濕潤溫和，屬亞熱帶季風區(qū)，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季長。氣溫17℃℃，極端最高氣溫℃，極端最低氣溫℃。人口出生率為‰，死亡率為‰，自然增長率為‰。其中全市常住人口中男性人口為萬人，占%；女性人口為萬人，占%。此次抽樣調(diào)查，與第五次人口普查相比，南昌。家庭規(guī)?？s小的另一方面也說明南昌住房的條件比過去優(yōu)。同時，全國都在進入老齡化，1%人口抽樣調(diào)查顯示，南昌進入了全。將使南昌年輕人的負擔進一步加重，特別是獨生子女一代，兩個人要同時奉養(yǎng)四個老人。今年1-11月，南昌市社會消費品零售總額達到億元，比上年同期相比增長%。
【正文】 4％，其中商品住宅竣工面積 33． 57 萬平方米，較上年同期下降 22． 2％。 據(jù)市國土局提供的數(shù)據(jù)，今年 1－ 6月，南昌市市區(qū)共公開出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地 34宗，面積2463． 3畝，較上年同期增長 39． 4％，成交金額 16． 52億元，規(guī)劃建筑面積 283． 3萬平方米，較上年同期增長 36． 4％。 調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 13 頁 進一步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)量。自 2020 年 6 月起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積比重應(yīng)達到建設(shè)部的要求。新建經(jīng)濟適用住房項目以建筑面積 90 平方米以下套型為主，所占比重達 95％以上；新掛牌的改變原用地性質(zhì)進行商品住房建設(shè)的用地，以建中小套型為主，建筑面積 90 平方米以下的比重達 70％以上；其它新 審批的商品住房建設(shè)項目，中小套型（建筑面積 90 平方米以下）的比重按土地出讓合同的約定執(zhí)行。 對已審批規(guī)劃但在 2020 年 9 月底以前不能開工建設(shè)的商品住房建設(shè)項目，根據(jù)要求進行套型調(diào)整，增加中小套型的數(shù)量。鼓勵開發(fā)企業(yè)在滿足規(guī)劃要求的條件下，將已建成但尚未出售的大套型、復(fù)式型通過大改小、復(fù)改平方式改建成中小套型住房。 增加中低價位、中小套型住房土地供應(yīng) 根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃，制定全市中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）用地計劃，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70％，其中改變用地性質(zhì)建設(shè)商品 住房的用地須主要用于建設(shè)中低價位、中小套型商品住房。項目盡可能選擇交通便利、市政基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的區(qū)域。中低價位、中小套型的土地供應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 加大對閑置土地的處置力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。由于受讓方原因，超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，征收相當于土地出讓金 20％以下的土地閑置費，并責令限期開工、竣工；對滿二年未動工開發(fā)的，無 償收回土地使用權(quán)。 開發(fā)投資完成 33． 52億元 同比增長 % 商品房住宅施工面積 同比增長 商品房竣工面積 較上年同期下降 % 商品住宅竣工面積 同比下降 % 南昌市區(qū)平均價格 3669元 /平米 較上年同期上漲 % 南昌市（含四縣）平均價格 2982元 /平米 較上年同期上漲 % 【解讀】 2020年 年初，南昌市區(qū)供應(yīng)量大幅下降，成交量也呈小幅下降趨勢。供略小于求，供求比例為 1： ，市場運行穩(wěn)定。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 13 頁 商品房價格不 斷上漲。特別是市區(qū)，由于市區(qū)個案多集中已形成規(guī)模的京東、紅谷灘、青山湖以及朝陽洲區(qū)域，價格普遍較高，拉升了房價的漲幅。同時土地資源的稀缺，樓盤品質(zhì)的提高等因素，價格上漲幅度高達 %，商品住宅的價格漲幅也達到 %。相對應(yīng)的，購房者的承受力有限，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致總價過高，最終消費者的眼光逐漸轉(zhuǎn)移到價格相對較低的南昌轄縣的商品房。這也從另一方面佐證了南昌全市成交量呈上升趨勢，而市區(qū)成交量小幅下降的結(jié)果。 開發(fā)商對樓市預(yù)期較高。 進入 2020 年 ，南昌市 房地產(chǎn)市場 平穩(wěn)發(fā)展，價格的上漲帶動了開發(fā)商的 積極性，出現(xiàn)大量高價入市的樓盤，例如天佑國際公寓以 4800元 /㎡入市，與其地段差不多的華府天地售價僅 3200元 /㎡左右；青山湖周邊的恒茂湖濱花園以 4000元 /㎡以上的價格入市，高于行情價 300500 元 /㎡ 。 但從市場的反映來看，均取得了不錯的銷售業(yè)績，且隨著房源的緊缺，多數(shù)樓盤的價格呈上漲勢頭。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，緊湊型的戶型供應(yīng)量較少，而市場需求明顯，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)明顯不合理。因此，在樓價不斷走高的行情下，戶型設(shè)計緊湊合理、功能齊備的產(chǎn)品的市場需求將進一步擴大。同時，舒適戶型的市場供應(yīng)量較大也反映出大面積戶型的 市場需求存在，并將向休閑型產(chǎn)品過渡。 從全國范圍來看，大多數(shù)城市的房價均不斷上漲。我們覺得一方面，去年土地價格的大幅度上升導(dǎo)致開發(fā)成本的急劇加大，為保證相應(yīng)的利潤，價格行情走高也在情理之中；另一方面，大多數(shù)城市的規(guī)劃方向上，均呈現(xiàn)外圍擴展，新區(qū)的建設(shè)，經(jīng)過 35年的開發(fā)后，已經(jīng)基本成形，價值逐步體現(xiàn)，而開發(fā)資源卻日益稀少，面對僧多糊少的局面，土地價格一輪高過一輪。房地產(chǎn)開發(fā)的方向則由市中心向外環(huán)發(fā)展，產(chǎn)品也由形式較為單一的多層向高層、高層、別墅等發(fā)展。
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