南昌市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc15)-房市分析-資料下載頁(yè)
2025-08-04 20:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】華天寶、人杰地靈”的美譽(yù)。28°09′～29°11′，處江西省中部偏北，全市平均海拔25米，城區(qū)地勢(shì)偏低洼，平均海拔22米。有著2200多年的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，是國(guó)務(wù)院命名的“歷史文化名城”。南昌不僅是生態(tài)環(huán)。區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。公?----105、320、316國(guó)道縱貫?zāi)喜贿_(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。南昌氣侯濕潤(rùn)溫和，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季長(zhǎng)。氣溫17℃℃，極端最高氣溫℃，極端最低氣溫℃。人口出生率為‰，死亡率為‰，自然增長(zhǎng)率為‰。其中全市常住人口中男性人口為萬(wàn)人，占%；女性人口為萬(wàn)人，占%。此次抽樣調(diào)查，與第五次人口普查相比，南昌。家庭規(guī)?？s小的另一方面也說明南昌住房的條件比過去優(yōu)。同時(shí)，全國(guó)都在進(jìn)入老齡化，1%人口抽樣調(diào)查顯示，南昌進(jìn)入了全。將使南昌年輕人的負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，特別是獨(dú)生子女一代，兩個(gè)人要同時(shí)奉養(yǎng)四個(gè)老人。今年1-11月，南昌市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到億元，比上年同期相比增長(zhǎng)%。
【正文】 4％，其中商品住宅竣工面積 33． 57 萬(wàn)平方米，較上年同期下降 22． 2％。 據(jù)市國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，今年 1－ 6月，南昌市市區(qū)共公開出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地 34宗，面積2463． 3畝，較上年同期增長(zhǎng) 39． 4％，成交金額 16． 52億元，規(guī)劃建筑面積 283． 3萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng) 36． 4％。 調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 13 頁(yè) 進(jìn)一步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)量。自 2020 年 6 月起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積比重應(yīng)達(dá)到建設(shè)部的要求。新建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目以建筑面積 90 平方米以下套型為主，所占比重達(dá) 95％以上；新掛牌的改變?cè)玫匦再|(zhì)進(jìn)行商品住房建設(shè)的用地，以建中小套型為主，建筑面積 90 平方米以下的比重達(dá) 70％以上；其它新 審批的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，中小套型（建筑面積 90 平方米以下）的比重按土地出讓合同的約定執(zhí)行。 對(duì)已審批規(guī)劃但在 2020 年 9 月底以前不能開工建設(shè)的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整，增加中小套型的數(shù)量。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)在滿足規(guī)劃要求的條件下，將已建成但尚未出售的大套型、復(fù)式型通過大改小、復(fù)改平方式改建成中小套型住房。 增加中低價(jià)位、中小套型住房土地供應(yīng) 根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃，制定全市中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）用地計(jì)劃，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70％，其中改變用地性質(zhì)建設(shè)商品 住房的用地須主要用于建設(shè)中低價(jià)位、中小套型商品住房。項(xiàng)目盡可能選擇交通便利、市政基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的區(qū)域。中低價(jià)位、中小套型的土地供應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 加大對(duì)閑置土地的處置力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。由于受讓方原因，超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，征收相當(dāng)于土地出讓金 20％以下的土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；對(duì)滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，無 償收回土地使用權(quán)。 開發(fā)投資完成 33． 52億元 同比增長(zhǎng) % 商品房住宅施工面積 同比增長(zhǎng) 商品房竣工面積 較上年同期下降 % 商品住宅竣工面積 同比下降 % 南昌市區(qū)平均價(jià)格 3669元 /平米 較上年同期上漲 % 南昌市（含四縣）平均價(jià)格 2982元 /平米 較上年同期上漲 % 【解讀】 2020年 年初，南昌市區(qū)供應(yīng)量大幅下降，成交量也呈小幅下降趨勢(shì)。供略小于求，供求比例為 1： ，市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 13 頁(yè) 商品房?jī)r(jià)格不 斷上漲。特別是市區(qū)，由于市區(qū)個(gè)案多集中已形成規(guī)模的京東、紅谷灘、青山湖以及朝陽(yáng)洲區(qū)域，價(jià)格普遍較高，拉升了房?jī)r(jià)的漲幅。同時(shí)土地資源的稀缺，樓盤品質(zhì)的提高等因素，價(jià)格上漲幅度高達(dá) %，商品住宅的價(jià)格漲幅也達(dá)到 %。相對(duì)應(yīng)的，購(gòu)房者的承受力有限，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致總價(jià)過高，最終消費(fèi)者的眼光逐漸轉(zhuǎn)移到價(jià)格相對(duì)較低的南昌轄縣的商品房。這也從另一方面佐證了南昌全市成交量呈上升趨勢(shì)，而市區(qū)成交量小幅下降的結(jié)果。 開發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期較高。 進(jìn)入 2020 年 ，南昌市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 平穩(wěn)發(fā)展，價(jià)格的上漲帶動(dòng)了開發(fā)商的 積極性，出現(xiàn)大量高價(jià)入市的樓盤，例如天佑國(guó)際公寓以 4800元 /㎡入市，與其地段差不多的華府天地售價(jià)僅 3200元 /㎡左右；青山湖周邊的恒茂湖濱花園以 4000元 /㎡以上的價(jià)格入市，高于行情價(jià) 300500 元 /㎡ 。 但從市場(chǎng)的反映來看，均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，且隨著房源的緊缺，多數(shù)樓盤的價(jià)格呈上漲勢(shì)頭。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，緊湊型的戶型供應(yīng)量較少，而市場(chǎng)需求明顯，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)明顯不合理。因此，在樓價(jià)不斷走高的行情下，戶型設(shè)計(jì)緊湊合理、功能齊備的產(chǎn)品的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，舒適戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量較大也反映出大面積戶型的 市場(chǎng)需求存在，并將向休閑型產(chǎn)品過渡。 從全國(guó)范圍來看，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)均不斷上漲。我們覺得一方面，去年土地價(jià)格的大幅度上升導(dǎo)致開發(fā)成本的急劇加大，為保證相應(yīng)的利潤(rùn)，價(jià)格行情走高也在情理之中；另一方面，大多數(shù)城市的規(guī)劃方向上，均呈現(xiàn)外圍擴(kuò)展，新區(qū)的建設(shè)，經(jīng)過 35年的開發(fā)后，已經(jīng)基本成形，價(jià)值逐步體現(xiàn)，而開發(fā)資源卻日益稀少，面對(duì)僧多糊少的局面，土地價(jià)格一輪高過一輪。房地產(chǎn)開發(fā)的方向則由市中心向外環(huán)發(fā)展，產(chǎn)品也由形式較為單一的多層向高層、高層、別墅等發(fā)展。
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