馬山縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告及評估房市分析-資料下載頁
2025-05-07 18:44本頁面
【導(dǎo)讀】本次市場調(diào)查主要針對馬山縣房地產(chǎn)市場，并將當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況、商業(yè)環(huán)境及投資前景做一一分析，本次市場調(diào)查人員是初次到馬山縣，所得到的調(diào)查資料來進行的市場分析會更為客觀；馬山縣城實質(zhì)上屬于一個小盆地，四周均被高山圍繞，平地面積狹小，土地資源較為有限；由于地勢的限制，很難有更大的城市發(fā)展規(guī)劃，這將阻礙馬山縣城的城市擴建，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進不來，不利于經(jīng)濟的增長，也影響到。馬山縣還是一個缺水的縣城，在枯水期，三樓以上基本停水，一二樓水壓也偏低；對外來投宿的旅客極為不便，2020年馬山縣土地局出讓了三宗地皮，分別為同富新城、江濱新城和原酒廠地塊，加上2020年建設(shè)局下設(shè)一。地產(chǎn)公司開發(fā)的敢浪小區(qū)；這四個項目為目前馬山縣城在開發(fā)的項目，其中前三家是開發(fā)商直接銷售地皮，敢浪小
【正文】 餐館 和娛樂場所就成了他們常去的地方（當(dāng)然是贏錢的時候）。 馬山縣城內(nèi)的娛樂休閑場所不多，因此除了玩私彩之外就是看電視、打撲克這些普通的“節(jié)目”，生活方式較為單一、枯燥。 馬山縣經(jīng)濟狀況不佳，整體購買力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區(qū)都總會有富翁，從“同富新城”的客戶搶購地皮的事情來看，當(dāng)?shù)夭环τ绣X人。 對當(dāng)?shù)剡M行房地產(chǎn)投資，如果不是經(jīng)營性質(zhì)的話，短期來說還是有一定市場的，必竟我們的產(chǎn)品是房子，針對的客戶是這批少數(shù)的有錢人。 五、投資前景預(yù)測 ◆馬山縣四面臨山，土地資源少，可 供開發(fā)的土地不多，影響城市擴建及人口增長； ◆ 缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟狀況不佳，財政收入低，目前還看不到有改善的跡象，因此不太可能有更多的城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)；生活環(huán)境和消費環(huán)境短期內(nèi)不會有太大改善； ◆私彩活動猖獗，如沒有很好的打擊力度，將嚴(yán)重的影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟； ◆政府沒有出臺任何優(yōu)惠的招商引資政策，這是影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的最根本原因； ◆人們對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟普遍不看好，居民總體收入偏低； ◆房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。 以上種種跡象表明，馬山縣投資前景令人擔(dān)憂， 不具備長期投資的基本條件 ；但在房地產(chǎn) 方面，短期內(nèi)還是有 投資價值！ 六、評估結(jié)論 短期內(nèi)，可以考慮房地產(chǎn)投資，但建議不要有經(jīng)營性質(zhì)（無論是開發(fā)商經(jīng)營還是業(yè)主經(jīng)營）的物業(yè)。 現(xiàn)對 《馬山縣商貿(mào)城（步行街）方案三》 平面圖及規(guī)劃提出調(diào)整建議： 將中央位置的綜合樓取消，增加兩排 15m 進深的天地樓，這兩排建筑中間規(guī)劃一條 18 米的通道； 對目標(biāo)客戶進行細分，挖掘更多能買得起單門面天地樓的客戶，所以將項目劃分為單門面的地皮，增加目標(biāo)客戶數(shù)量，建議劃分規(guī)格為 4m 12m 至 15m，整個地塊可劃分為 120 塊地皮左右； 預(yù)計今年上半年土地局還將繼續(xù) 允許宅基地的開發(fā)，所以我們提供兩個銷售方案供投資者參考： 一是直接劃分地皮銷售，這樣操作簡單，可以在半年內(nèi)完成一個項目的開發(fā)，投入小，資金回籠快； 二是建天地樓進行銷售，項目運作周期需要大概一年的時間。 投資收益評估 （簡要） ： 方案一：銷售地皮 銷售額： 65000 元 /塊 120 塊 =780 萬元 地價： 18 萬（估） /畝 21 畝 =378 萬 其他費用： 100 萬元 銷售利潤 =銷售額 地價 其他費用 =302 萬元 銷售周期 35 個月，銷售利潤率為 39%，預(yù)計啟動資金為 200 萬元即可。 方案二：銷售天地樓（三層半） 銷 售額： 13 萬 /棟 120 棟 =1560 萬元 地價： 18 萬（估） /畝 21 畝 =378 萬 土建： 504 萬元（當(dāng)?shù)亟ㄒ粚訂伍T面的天地樓需要 萬元左右） 其他費用： 160 萬元 銷售利潤 =銷售額 地價 其他費用 =518 萬元 銷售周期 610 個月，銷售利潤率為 %，預(yù)計啟動資金為 300 萬元。
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