馬山縣房地產(chǎn)市場調查報告及評估房市分析(更新版)
【正文】 =銷售額 地價 其他費用 =518 萬元 銷售周期 610 個月，銷售利潤率為 %，預計啟動資金為 300 萬元。 馬山縣經(jīng)濟狀況不佳，整體購買力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區(qū)都總會有富翁，從“同富新城”的客戶搶購地皮的事情來看，當?shù)夭环τ绣X人。 另外，新興路與汽車站前一帶的商業(yè)也相對較為集中；新興路多為服裝店、發(fā)廊和網(wǎng)吧，整條街商鋪的出租率為 75%左右；餐飲和摩托車銷售店集中于汽車站前一帶，這里流動人口相對較多些，生意也還不錯，出租率為 100%。 另一方面，從搶購地塊此事來看，馬山縣應該有相當一部分收入較高的人群；據(jù)開發(fā)商介紹，這部分人群主要是效益較好的政府部門的公務員、做生意的人以及一些不知為何職業(yè)的人（后來經(jīng)多方了解，推測出這部分人多為私彩的“莊家”）。 二、馬山印象 本次市場調查人員是初次到馬山縣，所得到的調查資料來進行的市場分析會更為客觀； 馬山縣城實質上屬于一個小盆地，四周均被高山圍繞，平地面積狹小，土地資源較為有限；由于地勢的限制，很難有更大的城市發(fā)展規(guī)劃，這將阻礙馬山縣城的城市擴建，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進不來，不利于經(jīng)濟的增長，也影響到人口的增加；馬山縣城常駐人口為 萬人 左右 ,人口達不到一定規(guī)模，此地的商業(yè)就很難有起色，對于馬山這樣一個沒有支柱產(chǎn)業(yè)的小縣城來說，財政稅收必成問題，財政沒有錢城市的基礎設施建設就會滯后，同樣城市發(fā)展也會舉步為艱。 訪談不同的采樣標本，目的是為了了解所需的不同層面的資料： 公務員： 由于收入較為穩(wěn)定，目前是馬山縣置業(yè)和高檔消費的 主體之一，主要了解他們置業(yè)的心態(tài)和生活習慣； 餐館老板： 大多集中于汽車站一帶，他們的顧客以本地有一定消費能力的人群以及外地人為主， 主要了解當?shù)氐南M習慣和餐館的經(jīng)營狀況，從而分析當?shù)氐慕?jīng)濟狀況； 美容院老板： 顧客多為在當?shù)貙儆谑杖胼^高者，主要了解這部分人的職業(yè)、收入來源及消費習慣； 房地產(chǎn)開發(fā)商 ：主要了解客戶的組成及當前馬山縣房地產(chǎn)政策和走勢； 摩的司機： 由于他們每天穿梭于各條道路之間，對縣城內各類大小事情都耳聞目睹，有利于我們更了解馬山； 旅社工作人員： 他們多為本地人，對馬山縣很了解，同時也能打聽到顧客來 源； 服裝店主： 馬山有二十來個服裝品牌專賣店，主要了解他們的經(jīng)營狀況和顧客群體，反映出當?shù)厣虡I(yè)狀況； 商鋪鋪主： 從鋪主的出租情況、租金等方面了解商業(yè)發(fā)展前景及未來商業(yè)區(qū)走勢。 由此可見當?shù)厝朔浅Ｗ⒅仫L水，為了證實這一點，我們對多個采樣標本人物進行了調查，他們對“同富新城”的認知率為 100%，并有相 當一部分人知道有風水先生到地塊看風水的事，風水大師的話無人質疑。 我們詢問過幾家服裝店的老板，“趕墟日”并不能給他們帶來多大的生意，因為到縣城來趕墟的大多買不起這些品牌的衣服，倒是那些雜牌便宜的衣服賣得不錯，他們的店只有在 一些較大的節(jié)日時生意才好，平時生意很一般，經(jīng)常有整天不“發(fā)市”的情況。 馬山縣城內的娛樂休閑場所不多，因此除了玩私彩之外就是看電視、打撲克這些普通的“節(jié)目”，生活方式較為單一、枯燥。
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