【正文】 對(duì)消費(fèi)者做的各種宣傳在消費(fèi)群心目中的影響。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)商與北師大聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一分部，保證教學(xué)質(zhì)量；另有小學(xué)、幼兒園；劣 勢(shì)：交通不方便，目前只有5路公交車(chē)從項(xiàng)目附近通過(guò)。周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、生活配套、商業(yè)配套等都比較欠缺。地處郊區(qū)，但價(jià)格相對(duì)偏高。綜合評(píng)述萬(wàn)科是首次投資江西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)， 江西省、南昌市和南昌高新區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)萬(wàn)科投資南昌表示了極大的關(guān)注；在政策和資金給予了極大的優(yōu)惠，使其投資利潤(rùn)率有了根本性的保證，同時(shí)，萬(wàn)科憑其強(qiáng)大的品牌影響力及其先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，必將對(duì)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，抬高整個(gè)京東片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻，進(jìn)而提升京東片區(qū)的整體房?jī)r(jià)，從而提升整個(gè)南昌市樓盤(pán)的質(zhì)量。（五）、紅谷灘板塊★ 板塊組成：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū)★ 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實(shí)施，使紅谷灘將成為新南昌的CBD中心區(qū)域。 高起點(diǎn)的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價(jià)值，南昌市的總體發(fā)展規(guī)劃奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁。 紅谷灘建設(shè)者水平高，樓盤(pán)規(guī)模大，品質(zhì)高。上海綠地、大連萬(wàn)達(dá)、上海西部等外地品牌企業(yè)，江信、江投、洪城等本地破具實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)在此造樓，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同開(kāi)發(fā)，打造一個(gè)高檔居住區(qū)。 市政建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)及日趨完善的配套設(shè)施，可持續(xù)發(fā)展空間較大。劣勢(shì)：配套設(shè)施尚未完全到位。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位、不健全。 人氣尚未形成火候?！?樓市特點(diǎn)分析： 供應(yīng)量大。由于市政府給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，使開(kāi)發(fā)商加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，近一年將有160萬(wàn)平方米的樓盤(pán)面市，為南昌市各板塊之最。 產(chǎn)品呈多樣化。既有以“賓江豪園”為代表的面向高收入階層的豪宅，又有以“理想家園”為代表的面向工薪階層價(jià)位的樓盤(pán)，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，但中高檔樓盤(pán)占了三分之二以上的份額。 樓盤(pán)規(guī)模大。絕大多數(shù)樓盤(pán)的規(guī)模都在15萬(wàn)㎡以上，其中以萬(wàn)達(dá)星城100萬(wàn)㎡為最?！?樓盤(pán)點(diǎn)擊：自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開(kāi)個(gè)案不斷增多，到目前為止，在建、擬建樓盤(pán)至少在10個(gè)以上，且都為品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，部分在售主要樓盤(pán)個(gè)案見(jiàn)下表：樓盤(pán)名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）住宅類(lèi)型當(dāng)前均價(jià)（元/㎡）萬(wàn)達(dá)星城100萬(wàn)多層、高層2500（高層）濱江豪園24萬(wàn)高層2900(二期)理想家園17萬(wàn)多層、小高層2350（小高層）紅谷春天多層、高層2800（多層）洪城時(shí)代廣場(chǎng)10萬(wàn)高層已售完鹿景名居24萬(wàn)高層3500（二期）商城世紀(jì)村15萬(wàn)高層2500江信國(guó)際花園26萬(wàn)多層、高層2900（二期）鳳凰城50萬(wàn)多層、高層2400（一期）★ 樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)：自從南昌市政府提出“一江兩岸、鯤鵬展翅“的城市戰(zhàn)略構(gòu)想以來(lái)，紅谷灘戰(zhàn)略上的重要性也日益顯現(xiàn)出來(lái)。其潛在的升值優(yōu)勢(shì)吸引著購(gòu)房者的關(guān)注，銷(xiāo)售情況樂(lè)觀向上，2003年，隨著政府配套設(shè)施建設(shè)的加快，紅谷灘新區(qū)樓盤(pán)的建設(shè)和上市總量逐漸增多，目前區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)均價(jià)已接近3000元/平米，超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、日益完善的配套設(shè)施，紅谷灘樓市將成為今年到未來(lái)幾年南昌樓市的主旋律。★經(jīng)典樓盤(pán)分析——萬(wàn)達(dá)星城基本數(shù)據(jù)占地面積：約965畝總建筑面積：1000000㎡綠化率：65%（其中一區(qū)45%）主力房型及面積：二房（90 ㎡ 左右）、三房（120㎡左右）樓盤(pán)形態(tài)：一區(qū)為多層和小高層，現(xiàn)代歐式風(fēng)格住宅小區(qū)小區(qū)配套：100米風(fēng)情商業(yè)街，10000平方米超大會(huì)所，國(guó)際品牌連銷(xiāo)超市，江濱，湖濱兩大公園，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)一站式品牌教育等。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)萬(wàn)達(dá)星城在戶型設(shè)計(jì)上，以最大限度滿足居家型物業(yè)需求為主導(dǎo)思想。戶型設(shè)計(jì)方正，浪費(fèi)面積少。二房主力面積控制在90平方以內(nèi)，目標(biāo)客戶群鎖定于企業(yè)白領(lǐng)，多為第一次置業(yè)，主要用于過(guò)度性住房；三房二廳面積控制在110130㎡之間，主要針對(duì)的客戶群體是中層收入家庭，他們多為改善居住環(huán)境而選擇萬(wàn)達(dá)星城，在戶型功能設(shè)計(jì)上盡量提高戶型的實(shí)用率。優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析：a) 萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的品牌號(hào)召力b) 超大規(guī)模的社區(qū)c) 完善的社區(qū)配套d) 規(guī)范、專業(yè)的操作手法e) 完善的教學(xué)體系，從幼兒園到中學(xué)都是與南昌市名校合作（幼兒園以南昌最好的廣電幼兒園合作，小學(xué)和中學(xué)合南昌二中合作）f) 較低的入市價(jià)格g) 恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，紅谷灘內(nèi)幾個(gè)高檔樓盤(pán)相繼入市，板塊市場(chǎng)已經(jīng)炒了很久h) 市政府的大力支持i) 戶型單位面積設(shè)計(jì)較小，單位總價(jià)較低劣勢(shì)分析：j) 目前紅谷灘的市政配套設(shè)施仍不完善，市民多持觀望心態(tài)k) 地段相對(duì)而言較偏，市民的心理距離較完l) 紅谷灘目前人氣不夠m) 片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)激烈n) 規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)增大o) 片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)，跟進(jìn)項(xiàng)目不少，競(jìng)爭(zhēng)中難免不處于劣勢(shì)（六）、城南板塊★ 板塊構(gòu)成：南昌市以南，包括江鈴、江聯(lián)重工這類(lèi)大型企業(yè)，小藍(lán)鄉(xiāng)及小藍(lán)工業(yè)園區(qū)、蓮塘一片的區(qū)域?！?優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：郊區(qū)空氣清新，宜人居住。 良好的市政設(shè)施陸續(xù)建設(shè)，規(guī)劃的105米的迎賓大道和南蓮路，小蘭墨山立交橋的竣工通車(chē)，使蓮塘到南昌車(chē)程僅需20分鐘，承接了南昌舊城改造，人口外遷的居住需求。 城市總體規(guī)劃2005年南昌主城區(qū)將由一個(gè)中心城區(qū)，五個(gè)組團(tuán)區(qū)組成。蓮塘鎮(zhèn)是五個(gè)組團(tuán)之一，定位于生產(chǎn)、生活綜合區(qū)，規(guī)劃人口18萬(wàn)人。劣勢(shì)：郊區(qū)地帶，生活配套設(shè)施、交通人氣不及南昌城區(qū)?！?樓市特點(diǎn)分析：樓盤(pán)規(guī)模大，真正的大盤(pán)領(lǐng)地。如上海綠地山莊，占地100畝，彩虹世紀(jì)城占地164畝，夢(mèng)里水鄉(xiāng)占地200畝，康城占地500畝，大湖之都占地1600畝……等等，城南千畝以上的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)之多。產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化。南昌樓盤(pán)不僅規(guī)模大，且樓盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型也比較齊全，有低層花園洋房，有小高層、高層的電梯公寓，還有一體化的別墅項(xiàng)目，給市民提供了多樣化的購(gòu)房選擇。總體房?jī)r(jià)不高，具備較強(qiáng)的升值潛力。大盤(pán)意味著“用實(shí)力講話”，蓮塘樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入品牌和實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)階段?！?樓盤(pán)點(diǎn)擊：南昌房地產(chǎn)在建、已出讓占地在10萬(wàn)㎡以上的達(dá)15個(gè),總占地面積近15000畝,占南昌市房地產(chǎn)在建面積的50%以上,10多個(gè)大盤(pán)基本上布局在南昌市城郊,東、南、北三個(gè)角，城南為大盤(pán)集結(jié)的重心地帶。南昌縣已出讓的的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地近萬(wàn)畝，其中南奧1200畝、宏舜房產(chǎn)1500畝，澄碧湖700畝，上海綠地1100畝、洪城大廈集團(tuán)500畝以及南昌最大的盤(pán)1600畝的大湖之都等等，城南“大盤(pán)”時(shí)代開(kāi)始唱響。目前部分主要在售樓盤(pán)見(jiàn)下表：樓盤(pán)名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）住宅類(lèi)型均價(jià)（元/㎡）陽(yáng)光麗景多層、高層1700星港小鎮(zhèn)8萬(wàn)多層1200彩虹世紀(jì)城16萬(wàn)多層、小高層1650（多層）夢(mèng)里水鄉(xiāng)（二期）花園洋房、多層、高層、別墅1400別墅：1600綠地山莊39萬(wàn)別墅2500嘉業(yè)花園10萬(wàn)多層1100上海新城10萬(wàn)（一期）多層958（起價(jià)）貴都國(guó)際花城36萬(wàn)多層、小高層、別墅1200碧湖銀座高層1500★ 發(fā)展態(tài)勢(shì)分析：如今中心城區(qū)人口向市郊拓展，已成為了南昌城市發(fā)展的新動(dòng)向，隨著南昌城區(qū)只拆不建的政策，城區(qū)人口不斷遷往市郊，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了巨大的市場(chǎng)和舞臺(tái)。城南板塊作為一個(gè)有實(shí)力、有潛力的板塊開(kāi)始成為眾多開(kāi)發(fā)商大規(guī)模開(kāi)發(fā)的理想領(lǐng)地。城南如火如荼的圈地運(yùn)動(dòng)，促使城南樓市迅速火熱起來(lái)，受市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的嚴(yán)格限制，一些在市區(qū)沒(méi)有爭(zhēng)到土地的開(kāi)發(fā)商便把投資區(qū)域重點(diǎn)放在南昌縣，成交面積達(dá)4000畝，相當(dāng)于南昌市區(qū)今年全年的土地供應(yīng)量，從小蘭鄉(xiāng)到銀三角直至蓮塘，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量高達(dá)6000余畝，城南龐大的區(qū)域開(kāi)發(fā)量以及夢(mèng)里水鄉(xiāng)、彩虹世紀(jì)城等較大規(guī)模樓盤(pán)的相繼進(jìn)入，使得該板塊的開(kāi)發(fā)聲勢(shì)迅速高漲，同時(shí)也使得南昌縣房?jī)r(jià)與日漸漲，與上半年南昌市區(qū)房?jī)r(jià)上漲5%的幅度相比，南昌縣房?jī)r(jià)已由去年的1000元/平方米左右上升至1200元/平方米左右，一些品質(zhì)較好的樓盤(pán)房?jī)r(jià)已達(dá)到13001400元/平方米的均價(jià)水平。“大盤(pán)”是南昌市政的催生物，是市場(chǎng)的需求，南昌縣各樓盤(pán)的銷(xiāo)售重點(diǎn)面向南昌市內(nèi)居民，特別是墨山立交橋竣工通車(chē)、迎賓大道的拓寬，大大縮短了從南昌縣到市區(qū)的時(shí)間，使得市區(qū)居民將更加看好南昌縣的樓盤(pán)。據(jù)了解，在蓮塘等地購(gòu)房的消費(fèi)者中，南昌市區(qū)居民占到了70%左右，城南充足的土地供應(yīng)以及方便的交通出入，使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者把開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了城南板塊?？梢灶A(yù)測(cè)，下半年及未來(lái)幾年，城南板塊將會(huì)成為南昌樓市的熱點(diǎn)區(qū)域?！?經(jīng)典樓盤(pán)分析康城1．項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于迎賓大道555號(hào)，南隔堤以南、迎賓大道以東，小藍(lán)工業(yè)園內(nèi)，北面緊鄰規(guī)劃中的城南公交總站。項(xiàng)目由寧波金達(dá)利/洪都中企開(kāi)發(fā)，占地面積400畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米。2004年5月15日開(kāi)盤(pán)，一期推出12棟，全部為多層（6層），其中兩房2棟，三房3棟，樓中樓7棟，工程已全部接近封頂。2．戶型、價(jià)格、物業(yè)管理 一期推出主打戶型為“樓中樓”，面積區(qū)間：140—160平方米，此戶型的推出大受市場(chǎng)歡迎。其他戶型有：85平米的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，100平米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)，面積控制適當(dāng)。一期均價(jià)達(dá)到了2100元/平方米，據(jù)了解，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天預(yù)訂情況較好，但后期退房情況嚴(yán)重，這與它的定價(jià)有直接關(guān)系。物業(yè)管理由深圳福田物業(yè)負(fù)責(zé)，這與其地段其他項(xiàng)目相比，價(jià)格略顯稍高。3．廣告訴求主打廣告語(yǔ)為：花園、泳池、樓中樓，花園即：每戶一樓贈(zèng)送花園；泳池即小區(qū)內(nèi)有一個(gè)超大泳池，面積不小于800平方米；樓中樓即其獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，南昌其他項(xiàng)目還未有此種戶型。廣告訴求以其項(xiàng)目本身內(nèi)部配套為賣(mài)點(diǎn)，盡量避免其薄弱環(huán)節(jié)（外圍生活設(shè)施配套）。4．優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：小區(qū)配套完善，區(qū)內(nèi)配備設(shè)施包括超市、菜場(chǎng)、餐飲、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池。戶型新穎實(shí)用，頗受市場(chǎng)歡迎。其中二房：83多平方米、三房：106平方米、樓中樓：143平方米（兩層）/165平方米（三層）。開(kāi)發(fā)商具備一定的品牌知名度，樓盤(pán)品質(zhì)較高。樓盤(pán)北側(cè)即將興建一座大型的公交總站，為日后出行提供便利。劣勢(shì)： 項(xiàng)目地段較為偏僻。 生活設(shè)施配套不完善。項(xiàng)目?jī)r(jià)位相對(duì)較高，目前叫好不叫座。從以上對(duì)各地產(chǎn)板塊的全面分析中，我們可以看出在今年的樓市中，不再形成一個(gè)樓盤(pán)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是眾多高品質(zhì)的樓盤(pán)共同爭(zhēng)奪市場(chǎng)的多種格局。2003年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一個(gè)最重要的發(fā)展趨勢(shì)就是板塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)和板塊格局的大變動(dòng)，紅谷灘板塊異軍突起，幾乎所有樓盤(pán)都是熱銷(xiāo)場(chǎng)面，使2003年成為“紅谷灘年”。青山湖板塊土地拍賣(mài)火爆，開(kāi)工場(chǎng)面連連不斷，城南板塊大盤(pán)唱響，南昌樓市的熱點(diǎn)板塊已經(jīng)轉(zhuǎn)移，2004年南昌樓市的戰(zhàn)爭(zhēng)不僅是個(gè)案與個(gè)案的競(jìng)爭(zhēng)，更是板塊與板塊的大戰(zhàn)。預(yù)計(jì)：2004年以至后兩年，城南、紅谷灘、青山湖將成為南昌樓市戰(zhàn)爭(zhēng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。二、板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析紅谷灘市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)盤(pán)整階段 紅谷灘市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了第一輪的市場(chǎng)熱潮之后，從2003年第三季度開(kāi)始，不管是上市供應(yīng)量，還是市場(chǎng)銷(xiāo)售量、各項(xiàng)數(shù)據(jù)都表明市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。市政府一直在對(duì)紅谷灘大力炒作，但紅谷灘的各項(xiàng)市政配套設(shè)施目前仍亟需加強(qiáng)，人氣也不夠，消費(fèi)者市場(chǎng)上對(duì)紅谷灘物業(yè)越來(lái)越理性，紅谷灘市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)盤(pán)整狀態(tài)。隨著市政規(guī)劃和各種配套設(shè)施的加強(qiáng)，該板塊將會(huì)越來(lái)越吸引廣大消費(fèi)者的注意，尤其是年齡層次相對(duì)年輕的消費(fèi)一族，預(yù)計(jì)2004年對(duì)青山湖板塊乃至本項(xiàng)目產(chǎn)生的客源分流效應(yīng)還將進(jìn)一步明顯。 朝陽(yáng)洲片區(qū)供應(yīng)市場(chǎng)逐漸減少朝陽(yáng)洲片區(qū)是南昌市開(kāi)發(fā)的最為火熱，也是最為成熟的一個(gè)片區(qū)，高檔樓盤(pán)林立，產(chǎn)品價(jià)格高居各片區(qū)之首。但由于土地資源的不可復(fù)制性，該板塊土地供應(yīng)越來(lái)越少，除了在售和將售的樓盤(pán)外，在2004年以后，基本上不會(huì)有什么樓盤(pán)上市，尤其是規(guī)模較大的項(xiàng)目。市中心物業(yè)檔次參差不齊，商住樓占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)由于市區(qū)用地的控制嚴(yán)格，上市樓盤(pán)數(shù)量不多，盤(pán)量整體不大，大型樓盤(pán)除了恒茂國(guó)際花城外，東方塞納建筑面積15萬(wàn)平米，天路天集的玉河明珠達(dá)到了50萬(wàn)平米，其他項(xiàng)目均為小型高層為主。在2003年，隨著萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)的建成，市區(qū)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)的熱潮，已銷(xiāo)售的有財(cái)富廣場(chǎng)和地王廣場(chǎng)，勝利廣場(chǎng)也既將入市。京東片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降 由于京東片區(qū)住宅用地嚴(yán)格控制，市政配套建設(shè)速度沒(méi)有到達(dá)人民的期望值，片區(qū)內(nèi)物業(yè)檔次和價(jià)格偏低，從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，京東片區(qū)處于競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)，2003年除京東安居小區(qū)上市外，幾乎沒(méi)有新的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而在售樓盤(pán)銷(xiāo)售也不容樂(lè)觀。青山湖新盤(pán)推出，板塊競(jìng)爭(zhēng)威脅加大。青山湖片區(qū)因其獨(dú)特的青山湖景觀，成為繼朝陽(yáng)洲之后又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。本片區(qū)青山湖度假旅游服務(wù)業(yè)的興旺，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，不少關(guān)停并轉(zhuǎn)的企業(yè)利用其土地資源，加快市政改造工程，進(jìn)一步加大本片區(qū)的開(kāi)發(fā)力度，內(nèi)外環(huán)境俱佳的規(guī)模社區(qū)將引導(dǎo)本片區(qū)物業(yè)登上新臺(tái)階。秀泊經(jīng)典、碧海云天等為青山湖片區(qū)商品房開(kāi)發(fā)闖出新路。小高層、高層等環(huán)境較佳的規(guī)模社區(qū)將帶領(lǐng)青山湖片區(qū)的住宅物業(yè)走出低價(jià)的底谷，成為新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。城南板塊大盤(pán)崛起。 南昌總體規(guī)劃前景，孕育了南昌郊縣房產(chǎn)樓市，圍繞“花園城市，生態(tài)人居”這一目標(biāo)，積極改造老城區(qū)，大力拓展新城區(qū)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和縣城建設(shè)的突飛猛進(jìn)，使得該縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間和巨大商機(jī)，尤其表現(xiàn)在大盤(pán)的開(kāi)發(fā)和誕生：大湖之都項(xiàng)目占地1700畝，奧林匹克花園項(xiàng)目占地1200畝，宏舜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司圈地1500畝，綠地山莊開(kāi)發(fā)土地1200畝