【正文】 五星墾殖場(chǎng)生產(chǎn)用地）南昌龍盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2003年南昌土地供應(yīng)特點(diǎn)2003年各片區(qū)出讓土地面積比2003年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比2003年不同方式的出讓土地面積比特點(diǎn)分析：供應(yīng)比例均勻南昌市2003年土地總供應(yīng)30宗，全年土地成交量約為1660畝。市場(chǎng)特征：住宅建設(shè)規(guī)模?。欢鄬訛橹?，高層和小高層很少；小區(qū)火柴盒式住宅呈行列式排列；小區(qū)綠化簡(jiǎn)單、低檔。紅谷灘新區(qū)作為市政府著力建設(shè)的重點(diǎn)板塊，將集中展現(xiàn)未來(lái)南昌的發(fā)展面貌。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對(duì)于市中心恒茂國(guó)際華城等幾個(gè)大盤的崛起，朝陽(yáng)洲板塊的樓盤開(kāi)發(fā)對(duì)未來(lái)南昌樓市的影響將不明顯。2月21日，中國(guó)人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。一季度，%?？傮w上看，今年以來(lái)我市經(jīng)濟(jì)“高開(kāi)”態(tài)勢(shì)十分明顯。43 / 43 南昌市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目研究報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)分樣研究第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………………………一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………………………………………………………………………..第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、南昌市整體市場(chǎng)概況………………………………………………………..二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析………………………………………………..三、南昌市房地產(chǎn)未來(lái)展望………………………………………………………………………………..第三節(jié)、南昌市板塊市場(chǎng)分析…………………………………..第四節(jié)、南昌市消費(fèi)者行為分析……………………………………….一、消費(fèi)者特征分析………………………………………………………………………………………二、消費(fèi)者心理習(xí)慣特征………………………………………………….三、買方市場(chǎng)需求特征……………………………………………………………………….. 第五節(jié)、綜合評(píng)述……………………………………………………..第二部分 產(chǎn)品與價(jià)格研究第一節(jié)、產(chǎn)品分析…………………………………………………………………….第一節(jié)、 價(jià)格分析……………………………………………………….第一部分 市場(chǎng)分樣研究第一節(jié)、 宏觀環(huán)境研究一、 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 人文環(huán)境人口環(huán)境分析：至2003末，全市常住人口為470多人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過(guò)大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。（三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)　經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)，%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：制造業(yè)拉動(dòng)作用明顯。5月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面的內(nèi)容：調(diào)整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置；規(guī)范住房公積金銀行專戶和個(gè)人賬戶管理；強(qiáng)化住房公積金歸集，加大個(gè)人貸款發(fā)放力度；健全和完善住房公積金監(jiān)督體系；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)維護(hù)住房公積金繳存人的合法權(quán)益。按地段位置，該板塊已明顯劃分為三個(gè)梯度消費(fèi)：中山橋至撫河橋?yàn)榈谝惶荻龋瑩岷訕蛑了抉R廟立交橋?yàn)榈诙荻?，司馬廟立交橋至建設(shè)橋?yàn)榈谌荻?，政府在朝?yáng)洲三大梯度間出讓的土地已經(jīng)不多。紅谷灘板塊樓市在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)一段是的沉默之后，終于在本年度全面“爆發(fā)”。第一代產(chǎn)品階段： 粗放型產(chǎn)品階段1992年1998年，賢士花園、桃苑小區(qū)、振中小區(qū)的誕生標(biāo)志著南昌進(jìn)入商品市場(chǎng)階段。為加快紅谷灘新區(qū)建設(shè)，對(duì)在新區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行了鼓勵(lì)、傾斜政策。③ 熟地出讓將縮短開(kāi)發(fā)周期，也可使開(kāi)發(fā)商更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)樓盤上市期，再加上2003年出讓的土地將在今年上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際總供給量將超過(guò)2003年，樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 鐵路從湖濱西路，洪都北大道，青山北路通過(guò)。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)碧海云天以閑適107平米的三房二廳二衛(wèi)和143—169平米的浪漫復(fù)式花園小洋房為主力戶型 ★ 市中心樓市特點(diǎn)分析： 樓盤較多，但大盤較少，除恒茂國(guó)際華城、金域名都、東方塞納規(guī)模較大外，其它樓盤規(guī)模均在10萬(wàn)㎡左右。 360度的全方位配套省博物館、省展覽館、麗華大廈、洪城大廈、百貨大樓、新洪客隆、太平洋百貨、600秒征服繁華世界，一手撐握國(guó)際都市的流行資訊。規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)由美國(guó)ASL設(shè)計(jì)事務(wù)所江西省建筑設(shè)計(jì)總院設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)參照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程示范區(qū)及規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料高品質(zhì)、物業(yè)管理高水平的原則興建，整個(gè)設(shè)計(jì)導(dǎo)入現(xiàn)代歐陸建筑風(fēng)格，突出現(xiàn)代開(kāi)放、健康等的概念，強(qiáng)化綠化及景觀設(shè)計(jì)，追求生活質(zhì)量，體現(xiàn)中西文化精髓的完美交融。④ 二期引進(jìn)美國(guó)的設(shè)計(jì)概念，住宅精裝修，交房即可入住，避免裝修擾民及其它問(wèn)題。京東板塊的拓展方向?qū)⑹乔嗌胶幕瘡V場(chǎng)南向的城東片區(qū)，其中，安居房將成為此板塊的市場(chǎng)主體。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)：地處郊區(qū)，但價(jià)格相對(duì)偏高?！?樓盤點(diǎn)擊：自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開(kāi)個(gè)案不斷增多，到目前為止，在建、擬建樓盤至少在10個(gè)以上，且都為品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的大盤，部分在售主要樓盤個(gè)案見(jiàn)下表：樓盤名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）住宅類型當(dāng)前均價(jià)（元/㎡）萬(wàn)達(dá)星城100萬(wàn)多層、高層2500（高層）濱江豪園24萬(wàn)高層2900(二期)理想家園17萬(wàn)多層、小高層2350（小高層）紅谷春天多層、高層2800（多層）洪城時(shí)代廣場(chǎng)10萬(wàn)高層已售完鹿景名居24萬(wàn)高層3500（二期）商城世紀(jì)村15萬(wàn)高層2500江信國(guó)際花園26萬(wàn)多層、高層2900（二期）鳳凰城50萬(wàn)多層、高層2400（一期）★ 樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)：自從南昌市政府提出“一江兩岸、鯤鵬展翅“的城市戰(zhàn)略構(gòu)想以來(lái)，紅谷灘戰(zhàn)略上的重要性也日益顯現(xiàn)出來(lái)?？傮w房?jī)r(jià)不高，具備較強(qiáng)的升值潛力。物業(yè)管理由深圳福田物業(yè)負(fù)責(zé)，這與其地段其他項(xiàng)目相比，價(jià)格略顯稍高。市政府一直在對(duì)紅谷灘大力炒作，但紅谷灘的各項(xiàng)市政配套設(shè)施目前仍亟需加強(qiáng)，人氣也不夠，消費(fèi)者市場(chǎng)上對(duì)紅谷灘物業(yè)越來(lái)越理性，紅谷灘市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)盤整狀態(tài)。城南板塊大盤崛起。2003年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一個(gè)最重要的發(fā)展趨勢(shì)就是板塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)和板塊格局的大變動(dòng)，紅谷灘板塊異軍突起，幾乎所有樓盤都是熱銷場(chǎng)面，使2003年成為“紅谷灘年”。2004年5月15日開(kāi)盤，一期推出12棟，全部為多層（6層），其中兩房2棟，三房3棟，樓中樓7棟，工程已全部接近封頂?！?樓市特點(diǎn)分析：樓盤規(guī)模大，真正的大盤領(lǐng)地。 產(chǎn)品呈多樣化。交通不方便，目前只有5路公交車從項(xiàng)目附近通過(guò)。四季花城將引進(jìn)萬(wàn)科14年來(lái)在全國(guó)各大城市的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)把國(guó)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念帶進(jìn)來(lái)，把“生態(tài)住宅”、“綠色住宅”、“親水住宅”帶進(jìn)來(lái)，提前得住宅產(chǎn)品的檔次，提高南昌市民的居住品質(zhì)。 目前生活配套設(shè)施尚不完善，交通設(shè)施也不是十分方便特別是靠艾溪湖區(qū)域交通車輛少。成為江西唯一獲此殊榮的商品房住宅小區(qū)?！锏湫蜆潜P分析遠(yuǎn)東國(guó)際花園 項(xiàng)目概況遠(yuǎn)東國(guó)際花園位于南昌市城西，南臨洪城路，與洪城大市場(chǎng)毗鄰，有4路、19路、112路、117路從小區(qū)門口經(jīng)過(guò)，但在小區(qū)門口無(wú)站臺(tái)。二、物業(yè)管理十大智能安保構(gòu)筑總統(tǒng)府般的安全壁壘，小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，小區(qū)四周紅外線防范報(bào)警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，IC卡車庫(kù)管理系統(tǒng)，紅外幕簾安防報(bào)警系統(tǒng)，IC卡門禁管理系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，大堂、電梯電視監(jiān)控，家庭安防智能報(bào)警（含闖入報(bào)警、煤氣泄漏報(bào)警、煙感受報(bào)警），家庭緊急求助。數(shù)億美金筑就的新國(guó)際生活匯集國(guó)內(nèi)專業(yè)人士、哈佛大學(xué)、南昌大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)及香港洪濤集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們?yōu)榫喸煨骂I(lǐng)先一廣場(chǎng)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，這些頗有經(jīng)驗(yàn)和眼光的國(guó)際城建專家的設(shè)計(jì)創(chuàng)意最終被優(yōu)化成一套方案，南昌城市容市貌將從新廣場(chǎng)建成后煥然一新。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)u 地段好，位于青山湖畔規(guī)劃的十二大美麗園區(qū)之間，自然環(huán)境無(wú)可比擬；u 其產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)講究超大間距、小戶型設(shè)計(jì)和低密度建筑，并榮獲“2003人居經(jīng)典”競(jìng)賽之最佳景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)；u 南昌首倡5S健康生活新模式和源于澳大利亞的考拉型花園小洋樓概念；u 項(xiàng)目的成功也得益于今年上半年青山湖析塊的整體炒作，使其具有良好的人氣指數(shù)；u 開(kāi)發(fā)商多年成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。從2002年到2003年，青山湖板塊實(shí)現(xiàn)了從概念到行動(dòng)的過(guò)渡飛躍，2002年，除江中花園開(kāi)盤外，基本上停留在圈地階段，一年中，青山湖共出讓土地1000余畝，%。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。② 鑒于全國(guó)土地土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原則和南昌市近兩年來(lái)土地出讓的實(shí)際，預(yù)計(jì)明年在土地出讓的總量上將加強(qiáng)控制的力度，土地供應(yīng)總量至少在增幅上有明顯的下降。從以上南昌住宅發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出：南昌樓盤規(guī)模及品質(zhì)逐漸與沿海城市靠攏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面都有了較大的發(fā)展和提高，與市場(chǎng)的結(jié)合度越來(lái)越強(qiáng)，板塊區(qū)域概念深入人心，市場(chǎng)逐漸細(xì)分化，產(chǎn)品出現(xiàn)差異化，建筑風(fēng)格多樣化，配套設(shè)施全面化，智能設(shè)施先進(jìn)化，一種住宅品質(zhì)的全面提升運(yùn)動(dòng)正在興起，購(gòu)房意識(shí)逐漸理性化，市場(chǎng)日趨成熟。項(xiàng)目月份住　　　　　　　宅非　　　　　　　　　住　　　　　　　　宅合　　　　　　　　　　　　　計(jì)銷售數(shù)量（套）同　比增　長(zhǎng)（％）建筑面積萬(wàn)㎡同　比增　長(zhǎng)（％）金　　額（萬(wàn)元）同　比增　長(zhǎng)（％）均　價(jià)元／㎡同比上漲（％）銷售數(shù)量（套）同　比增　長(zhǎng)（％）建筑同　比金　　額同　比均　價(jià)元／㎡同　比上漲（％）建筑面積萬(wàn)㎡同比增長(zhǎng)％金　　額（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)％均　價(jià)元／㎡同比上漲　　　　?。ッ娣e增　長(zhǎng)（％）（萬(wàn)元）增　長(zhǎng)（％）萬(wàn)㎡1月份2004年105876．3313．3481．7434161．4796．042560．837．8615626．071．5234．514632．5161．233047．7019．8614．8675．4438793．9891．112610．638．932003年6007．3471425．992374．112111．132873．292542．738．4720299．282396．612月份2004年1959340．2223．62306．5462996．64386．992667．0919．79330522．644．10217．8317927．134372．4727．0327．72290．480923．77291．52919．330．30131．932003年4455．8112935．982226．50531．297729．455991．827．1020665．432910．623月份2004年174736．2722．0434．3158113．8131．762636．741．9024936．072．6438．4611117．144211．0460．5324．6819．2369230．9525．052805．144．891．212003年128216．4144107．272687．831834．2911253．322623．1520．7055360．592674．424月份2004年147265．7718．7652687．5287．222808．5018．2622649．672．00177．788535．964267．9820．7665．1661223．4880．012949．115．8958．3145．4347．652003年88811．8528142．332374．881510．725869．338151．8512．5734011．662705．785月份2004年4月南昌市市區(qū)預(yù)、銷售商品房情況表預(yù)、銷售情　況　　　　面　　積（㎡）數(shù)　　　　　量　　　　　　　　　　　　　　　金　　　　　　額（萬(wàn)　　　元）住　宅非住宅（共20024．53）合　　計(jì)住 宅（套）非住宅（宗）住　　　　宅非住宅（共8535．96）合　　計(jì)187569．92商業(yè)用房寫字樓其　它207594．45147222652687．52商業(yè)用房寫字樓其它61223．4912624．277151．16249．106719．441771．5944．92住宅按單套面積劃分200㎡以上所　占比　例