【導(dǎo)讀】經(jīng)過長達(dá)20天的調(diào)研，我們從宏觀的角度，針對XX市的政治、經(jīng)濟(jì)、人文、歷史等方面進(jìn)行了細(xì)致的了解，并從微。有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行了科學(xué)分析與研究，形成了本調(diào)研報(bào)告。調(diào)研報(bào)告的順利完成，得益于金正公司部分人員的有力配合，值此表示感謝！將在全過程中通過動態(tài)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略實(shí)施的健康發(fā)展。該項(xiàng)目位于XX市勝利東街與北海路交叉口西南角。國際；西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與XX市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于我市的政治文化中心，為目前XX市奎文區(qū)位置最好，交。項(xiàng)目用地性質(zhì)及城市總體規(guī)劃初步擬定。本項(xiàng)目為XX市政府總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)現(xiàn)場觀察，該地塊拆遷工作已完成95%，剩下部分正在緊張的協(xié)調(diào)之中。作基礎(chǔ)參考，以最終確定方案為準(zhǔn)。針對房地產(chǎn)業(yè)受政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素的宏觀制約，特別是商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，我們重點(diǎn)對XX市政策、法規(guī)、歷史等諸多。大大提高了XX市在國內(nèi)外的知名度。地理位置優(yōu)越，人口眾多

　　

【正文】 遙控家居設(shè)備 分析： XX當(dāng)?shù)氐男^(qū)智能化的表現(xiàn)不高，但市場的需求卻有上升的趨勢，這集中在智能保安管理方面。 位于第二位的是互聯(lián)網(wǎng)，第三位的是可視電話。 遙控家居設(shè)備是則是市場的新龐，但需要考慮的是它的運(yùn)行成本。 (17)您認(rèn)為在未來幾年里住宅智能化的需求程度%非常重要%不太重要%一般%比較重要%非常重要比較重要一般不太重要 分析： 一個(gè)市場成熟度的標(biāo)準(zhǔn)之一是智能化的程度有多高，這一分析表明 XX 地區(qū)的消費(fèi)者對智能化的重視程度還不夠，需要引導(dǎo)。 （ 18）您認(rèn)為下列哪些因素可以體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的水平？ 分析： 整體的市場上對物業(yè)的呼聲越來越高了，可當(dāng)?shù)氐奈锕芩絽s停在初級水平，有待進(jìn)一步的提高，其中硬件要屬智能化的水平，軟件方面體現(xiàn)在物管公司的管理水平上。 序號 因 素 百分比 (%) 1 物管公司知名度高 % 2 物管公司獲得過高級別獎(jiǎng)項(xiàng) % 3 物管公司的安全保衛(wèi)強(qiáng) % 4 小區(qū)管理智能化程度高 % 5 物管公司管理的住宅小區(qū)知名度高 % 6 物管公司管理的住宅小區(qū)數(shù)量多 % 7 物管費(fèi)高 % 二、 客戶購買水平 （ 1）住宅單價(jià) 商品住宅單價(jià)接近您的計(jì)劃24 01 ～26 00 元/㎡%24 00 元/㎡ 以下%28 01 ～30 00 元/㎡%26 01 ～28 00 元/㎡%32 01 ～34 00 元/㎡%2 4 0 0 元/ ㎡以下2 4 0 1 ～2 6 0 0 元/ ㎡2 6 0 1 ～2 8 0 0 元/ ㎡2 8 0 1 ～3 0 0 0 元/ ㎡3 2 0 1 ～3 4 0 0 元/ ㎡ 分析 ： 24002600 元 /m2 的單價(jià)是目前消費(fèi)者選購本項(xiàng)目的期望單價(jià)；當(dāng)售價(jià)超過 2800 元 / m2時(shí)，目標(biāo)客戶急 劇減少；極少數(shù)目標(biāo)客戶可接受最高單價(jià)為 3400元 / m2 人民廣場、市政府的優(yōu)勢地段在群眾心目中逐漸占主導(dǎo)地位，好地段、好價(jià)格，這也是本項(xiàng)目 2400 元以下單價(jià)在抽樣中無人選擇的一個(gè)原因。 建議在住宅的價(jià)格定位上滿足大眾所需，結(jié)合公司的實(shí)際情況，快速回籠現(xiàn)金。 建議在新戶型的推廣 上，注意用實(shí)際說話，在樣板間上多做文章，注意細(xì)節(jié)的處 理 （ 2）住宅總價(jià) 商品住宅總價(jià)接近您的計(jì)劃4 1 ～5 0 萬元/ 套%3 1 ～4 0 萬元/ 套%2 1 ～3 0 萬元/ 套%1 0 ～2 0 萬元/ 套%1 0 ～2 0 萬元/ 套2 1 ～3 0 萬元/ 套3 1 ～4 0 萬元/ 套4 1 ～5 0 萬元/ 套 分析 ： 總價(jià)可以由面積來調(diào)整，調(diào)查結(jié)果顯示我們的原定目標(biāo)總價(jià)在 3140 萬的 目標(biāo)人群量不大，而 30萬以內(nèi)的總價(jià)接受得較高。 4150萬的僅占 %，顯示當(dāng)?shù)厥袌龅膬蓸O分化明顯，樓盤的品質(zhì)對高端客戶的吸引是明顯的。 第三節(jié) 消費(fèi)者購鋪 (投資 )需求調(diào)查分析 一、 消費(fèi)者調(diào)查的目的 通過消費(fèi)者購鋪需求調(diào)查，掌握目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣、購買水平（包括收入狀況、可接受單價(jià)、總價(jià)等）、投 資意向（包括地段選擇、物業(yè)類別、投資時(shí)機(jī)、投資面積、配套及功能要求等）、信息來源及客戶的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場細(xì)分、銷售策略等提供決策依據(jù)。 二、 項(xiàng)目調(diào)查方式 調(diào)查方法：本次調(diào)查我們設(shè)計(jì)了“消費(fèi)者購租商鋪意向調(diào)查問卷”。以調(diào)查問卷的方式對 XX市各種商業(yè)業(yè)態(tài)（如超市、專賣店、專業(yè)市場、商場、連鎖店、臨街商鋪等）經(jīng)營者進(jìn)行了調(diào)查。 調(diào)查對象抽樣范圍：服飾、鞋帽、小商品、家電、手機(jī)、化妝品、花藝、工藝品、圖書、 IT、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)等各行各業(yè)。 調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰 城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市 重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街、盛和步行街、小商品城等。 調(diào)查時(shí)間： 2020年 5月 12 日 —— 2020年 5月 24日 本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 1000份，收回有效問卷 982份。 三、調(diào)查對象（消費(fèi)者）現(xiàn)狀概述 （ 1） 性別分布 ： 性 別 比 例男%女%%%%%男 女 分析： 本次調(diào)查中男性對象占 %，女性對象占 %?？傮w分布平衡，符合調(diào) 查要求。 （ 2） 職業(yè)比例： 職 業(yè) 比 例公司職員%自由職業(yè)者%私營業(yè)主%事業(yè)單位人員%公務(wù)員%%公務(wù)員事業(yè)單位人員私營業(yè)主公司職員自由職業(yè)者 分析： 購買商鋪的對象私營業(yè)主占了絕大部分，為 %；其次，公司職員和事業(yè)單位人員也占相當(dāng)比例，均為 %；建議在今后的宣傳中，把私營業(yè)主作為公關(guān)重點(diǎn)。 （ 3） 文化程度： 文 化 程 度%大專%高中及以下%本科%碩士以上%高中及以下大專本科碩士以上 分析： 進(jìn)行商鋪投資的客戶文化水平并不是很高，高中及以下人群所占比例最多，為 %；大專次之，為 %； （ 4）家庭收入狀況： 家庭月收入%%%%%2020~3000元3001~4000元4001~5000元5001~8000元8001~10000元 分析： 被調(diào)查者高收入者較多，家庭月收入在 5000元以上的占 %； 3000~5000元的占 %； 被調(diào)查者大多為私營業(yè)主，所以高收入者偏多理所當(dāng)然，這也反映了商鋪投資市場前景樂觀。 四、客戶消費(fèi)習(xí)慣概述 （ 1）、首選購物場所 您通常喜歡選擇去哪里購物%%%%%%% % % % % % % % %中百大廈友誼商場世紀(jì)泰華百貨大樓佳樂家超市專賣店您通常喜歡選擇去哪里購物 分析： 經(jīng)過激烈的商業(yè)競爭，市區(qū)東部商圈的核心地位日益明顯，其代表性購物中心“佳樂家超市”已成為人們的首選購物中心，調(diào)查顯示，選擇在佳樂家超市購物的占 %。 佳樂家超市的優(yōu)勢輻射功能使周邊地塊盡得其利，地段價(jià)值提升日益明顯。 （ 2）選擇購物場所的理由 您選擇那里的理由有哪些%%%%%%% % % % % % % % %商品全商場信譽(yù)好購物環(huán)境好品牌知名度高價(jià)格適中服務(wù)質(zhì)量好您選擇那里的理由有哪些 分析： 商場“服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好、商品全”是人們選擇并在其中購物的主要理由，在消費(fèi)者調(diào)查中他們分別占到了 %、%和 %。其次，“價(jià)格適中、購物環(huán)境好”也是人們購物的重要理由，他們也占到了 %和 %。建議在未來的商場經(jīng)營中，引進(jìn)優(yōu)秀的管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量，保證商場信譽(yù)，提供品種齊全的商品；并且適時(shí) 采取價(jià)格策略，提供優(yōu)美的購物環(huán)境等。 （ 3）消費(fèi)者主要購買商品 您平常最喜歡購買的商品主要是哪幾類%%%%%%%%%%%%%%%日用百貨 服裝 食品 鞋帽 家居飾品 其他您平常最喜歡購買的商品主要是哪幾類 分析 ：消費(fèi)者平常最喜歡購買的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調(diào)查的消費(fèi)者中它們分別占 %、 %和 %。而鞋帽、家居飾品相對來說需求較小，僅占 %和 %。建議在商場規(guī)劃中，以食品、服裝和日用百貨為重點(diǎn)，鞋帽和家居飾品為輔。 （ 4）影響消費(fèi)者購物的主要因素 影響您購物的主要因素有哪些%%%%%%%%%%%%%離家近 購物環(huán)境好 品牌知名度 價(jià)格 質(zhì)量影響您購物的主要因素有哪些 分析： “商品質(zhì)量好、 價(jià)格合適和商場購物環(huán)境好”是消費(fèi)者產(chǎn)生購買欲望的主要因素，他們在消費(fèi)者調(diào)查中分別占到了 %、%和 %。因此，保證商品質(zhì)量，制定合理價(jià)格，提供良好的購物環(huán)境是聚集商場人氣，保證商場生意興旺的重要條件。 （ 5）消費(fèi)者購物時(shí)段選擇 您通常選擇在什么時(shí)間購物%%%周一至周五周六或周日不一定 分析： 絕大多數(shù)消費(fèi)者的購物時(shí)間是隨機(jī)的，從調(diào)查中可看出，選擇“不一定”的占 %，周六或周日更是消費(fèi)者選擇購物的重要時(shí)間，它們占到了 %。于是，了解消費(fèi)者的購物時(shí)段，合理制定促銷策略在 商場營運(yùn)與管理中顯得尤為重要。 （ 6）消費(fèi)者外出就餐或娛樂習(xí)慣 您及您的家人是否經(jīng)常外出就餐或娛樂%%0%經(jīng)常 偶爾很少 從不 分析： 隨著人們物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，外出就餐或娛樂的次數(shù)開始不斷增多，有 %的消費(fèi)者偶爾外出就餐或娛樂，而 %的消費(fèi)者經(jīng)常外出就餐或娛樂。因此餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 一、 目標(biāo)客戶投資意向概況 （ 1）購鋪的意向 請問您最近三年內(nèi)，有無購買商鋪的打算%%% 打算購買商鋪沒有這個(gè)打算不一定 分析： 調(diào)查對象中有 %的人群在三年內(nèi)有購買商鋪的打算，購鋪意向 偏高，其原因是抽樣大多為私營業(yè)主。同時(shí)，這也反映了近三年內(nèi)商鋪投資的潛力巨大。 （ 2）購買商鋪的主要因素 分析： 消費(fèi)者購買商鋪的主要因素為“周邊環(huán)境、價(jià)格和地段”，分別占到了 %、 %和 %；而這三者中地段更為消費(fèi)者所看好。由此可見地段決定價(jià)值，尤其是地段決定購買欲望的重要性。 （ 3）購買商鋪的首選位置 如果您選擇買商鋪，首先考慮下列哪個(gè)因素%% %%%%%%%%%%%地段 停車場 商圈規(guī)模 價(jià)格 配套設(shè)施 周邊環(huán)境如果您選擇買商鋪，首先考慮下列哪個(gè)因素 分析： 在所調(diào)查的消 費(fèi)者中認(rèn)定“中百大廈附近和佳樂家附近”是買鋪的首選位置的分別占 %和 %，可見“中百商圈”和“佳樂家商圈”經(jīng)過多年的發(fā)展，其地位在人們心中日漸明顯，其商圈的輻射功能日益強(qiáng)烈。而“人民廣場附近”目前盡管尚無商業(yè)項(xiàng)目，可是消費(fèi)者認(rèn)為它是“購買商鋪的首選位置”的仍有 %，可見人民廣場作為新的商業(yè)中心前景可觀，但是由于認(rèn)定該地段的消費(fèi)者所占比例不高，所以在這里開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）購買商鋪的最佳時(shí)機(jī) 您認(rèn)為購買商鋪的首選位置是？%%%%%%%%%%%%友誼商場附近 中百大廈附近家樂佳附近人民廣場附近 世紀(jì)泰華附近您認(rèn)為購買商鋪的首選位置是 您認(rèn)為最好的購買商鋪的時(shí)機(jī)是主體工程封頂后%開工前%%%主體施工期間%現(xiàn)房%現(xiàn)房主體工程封頂后主體施工期間開工前 分析： “現(xiàn)房”以其 看得見、摸得著、風(fēng)險(xiǎn)小等功能，成為購買商鋪的最佳時(shí)機(jī)；在所調(diào)查的消費(fèi)者中，選擇者占 %；而有%的消費(fèi)者卻選擇在開工前購鋪，他們主要是看到了未來商鋪的價(jià)值提升。 （ 5）購買商鋪的主要用途 您購買商鋪的主要用途是投資%%兩者兼而有之%自營%投資自營兩者兼而有之 分析： 消費(fèi)者購買商鋪的主要功能是“投資和自營”兼而有之，在抽樣中占 %；不準(zhǔn)備經(jīng)營，完全依靠投資獲益的占 %；而自營的僅占 %；這反映了人們對房地產(chǎn)投資的期望，因此，抓住時(shí)機(jī)，為這部分消費(fèi)者提供房地產(chǎn)投資機(jī)會十分重要。 （ 6）決定投資的首要因素 如果您是進(jìn)行投資，您最看重的是哪個(gè)因素既可以保值升值又可出租賺錢%%出租賺取投資收益%增值快%有一個(gè)屬于自己的做生意的場所%投資風(fēng)險(xiǎn)小%增值快 投資風(fēng)險(xiǎn)小出租賺取投資收益 既可以保值升值又可出租賺錢有一個(gè)屬于自己的做生意的場所 分析： 從調(diào)查中可知，目標(biāo)客戶進(jìn)行商鋪投資 ，最看重的是商鋪“即可保值升值又可出租賺錢（占 %）”，可以看出在今后的商鋪銷售中，具有類似功能的商鋪必將受寵。 （ 7）目標(biāo)客